房地產剎車難制動 擊鼓傳花游戲需嚴厲措施終結

　　在上海流傳著這樣一種說法：上海人把房子賣給溫州人，溫州人把房子賣給臺灣人，臺灣人賣給外國人，外國人再把房子賣給上海人，上海人再賣給臺灣人……

　　文/《資本市場》記者 劉亮

　　近期，精瑞基金管理公司副總陳遠海一直在尋找合適投資的房地產項目。

　　盡管3月17日中國人民銀行提高了商業銀行個人住房貸款利率和首付比例；同期上海、北京等地的高價房交易量程現降低趨勢；而在滬深股市，房地產版塊股價也出現了整體下挫。

　　但3月17日《資本市場》記者給陳遠海打電話的時候，陳遠海副總還是表示他們的工作不會停止，并表示“希望能夠多看一些項目。”精瑞看好的并非是普通住宅項目，而是更希望開發科技小區、生態小區這類科技含量高、增值潛力大的項目。

　　自從國家實行宏觀調控政策以來，抑制房地產市場的過快增長就成為宏觀調控的一項重要內容。

　　2003年6月以來，國家出臺了多項針對房地產的調控措施，然而這些調控措施并沒有抑制住快速增長的房價，看起來卻更像是在火上澆油。例如國家緊縮地根的政策就被認為是導致供給減少、房價上漲的原因之一。

　　據統計，2004年全國平均房價上漲了15.2%，個別城市的房價上漲超過20%。今年一月上海房價同比上漲了23.7%。過去曾有人預言上海市的內環、中環每平米房價會上升至人民幣“3萬、2萬”，現在的預言則是將上升到“5萬、3萬”每平方米。

　　近期從南京又傳來消息，曾經一度滯銷的南京河西區商品房，目前價格又開始程上漲的趨勢。

　　2004年央行緊縮銀根的政策并沒有抑止對房地產行業的投資，很多房地產開發商仍然有辦法找到資金，利用信托、民間資金正在使房地產商籌集資金的方式多元化，而大量涌入的外資，也正在成為房地產項目資金的主要來源之一。央行上海分行2004年年底公布的一項調查結果顯示，2004年2月和5月，上海市房地產開發融資中外資占的比例分別達到了79.14%和66.81%。上文提到的精瑞是一支離岸型基金，其投資房地產的資金主要來自境外。

　　政府調控如履薄冰

　　通過緊縮銀根和地根的方法難以起到實際效果，國家開始將宏觀調控的重點轉向控制需求。

　　3月17日，國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松博士在一個關于不動產的論壇上介紹，央行的“3.16”政策表明，國家對于房地產行業的調控已經由供給導向型轉為需求導向型，而房地產市場對于利率變化的權重正在增加。

　　一直在積極主張連續加息的易憲容則表示，加息提醒民眾在購房時注意利率風險，同時還預示著國家關于房地產金融的政策可能會發生進一步的變化。

　　央行的這一舉措得到了各商業銀行的支持。建設銀行北京分行的一位工作人員告訴記者，由于準備上市等原因，從去年開始建行一直在收縮北京、上海等大城市的個人住房貸款和房地產開發商的貸款。最高人民法院出臺《關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》，增加了個人住房貸款的風險，風險和收益必須對稱，高風險必須有高收益。央行的舉措是支持商業銀行的這一風險偏好的。

　　這位工作人員預測，在上海等房地產價格增長過快的城市，當地的銀行系統可能會考慮實行30%的首付款的政策，并且有可能會根據當地具體樓盤的情況，上調個人住房貸款利率。

　　然而新的調控政策能否抑制房地產價格的過快增長？

　　安邦研究總部分析師蘇晶認為，央行的“3.16”政策，再加3月初上海市政府出臺房地產加稅方案，可謂政府對房地產市場使出的組合拳。

　　政府這樣做的目的是放出信號，要打壓房地產市場的過分投機。這些政策總的說來力度不算大，對于有一定資金的投資者來說，這點變化并不會產生太多的實質性影響，貸款比例和利率的提高，主要影響的還是以自住為主的購房者。

　　2004年1～11月份，居民消費價格指數同比上漲了近4%，而銀行定期存款的利率為2.27%，再加上利息稅的影響，意味著12億居民儲畜存款正在大量蒸發，居民投資于房地產保值增值的需求仍然大量存在。

　　巴曙松博士介紹，受利差因素的影響，例如，香港居民貸款利率低于大陸銀行的貸款利率，香港居民在香港貸款，到大陸購房，可以獲得利差收入；再加上人民幣匯率有可能升值的影響；以及房價因通貨澎脹因素上漲，2005年外資還會大量涌入中國投資房地產。

　　基于以上原因，可以判斷出很多城市的房地產價格還會上漲。政府宏觀調控的核心在于抑制房在產價格的過快增長，政府并不希望出現大面積的房價下跌。如何采取政策調控的手段，降低房地產市場的增速，同時又保持合理的增長水平，實現房地產市場的“軟著路”，將考驗政府宏觀調控的智慧。

　　地產“熊市”會否來臨？

　　在上海流傳著這樣一個說法：“上海人把房子賣給溫州人，溫州人賣給臺灣人，臺灣人賣給外國人，外國人再賣給上海人，上海人再賣給臺灣人……就這樣一棒接一棒，看誰接到最后一棒。”

　　統計表明，2001年到2004年期間，上海是房地產價格增速最高的城市，被認為是積累了大量的泡沫。

　　另一種說法是，高檔房可以供各路炒家炒作，價格炒的多高都沒有關系，只要供老百姓自住的中低端房價格保持穩定即可，并認為高端住宅投資性比例達到60%甚至70%都是正常的，而中低端住房的投資性購房比例最好不超過20%。然而有分析認為在上海這兩類住房的投資性購房比例都已經超標。

　　中國的房地產市場是個復雜的分層市場，有必要將上海房地產市場單獨加以分析。

　　將上海等城市的房地產市場和2001年的股票市場進行對比之后，中國社科院金融所尹中立認為，一些城市的房地產市場有可能轉入熊市，投資者應該選擇時機撤退。

　　尹中立介紹，2001年初政府加強了對操縱市場行為的監管，觸動管理層神經的是股市不斷上漲所積累的金融風險。

　　我國的房地產市場經過4年的高速增長，房地產開發貸款和個人住房貸款占銀行貸款的總量持續攀升，一些城市的房地產貸款占新增加貸款的比例竟然超過70%。房地產金融的風險越積越高，已經引起了高層的重視。

　　值得注意的是，在春節過后，人民銀行上海分行向總行遞交了一份關于上海房地產金融風險的報告。尹中立認為，這將是有可能是房地產市場由牛市轉入熊市的分水嶺。

　　不過有分析認為，政府目前出臺的增加二手房的轉讓稅收等政策，在一定程度上是可以抑制一部分炒作的行為，但稅收的力度畢竟有限，在有一定真實需求的購買力的支撐下，能夠起到的作用有限。

　　安邦分析師蘇晶介紹，目前商業地產的價格上漲往往不被重視，央行的“3.16”政策，包括增加轉讓二手房的稅收，都是針對居民住宅的調控，現在商鋪的炒作很普遍，這也是房價上漲的一部分，但這部分投機并沒有得到有效遏制。

　　在上海從事房地產投資的海灣集團董事兼總經理張永河也認為，“以稅制價”可以遏止“買空賣空”的投機行為，但如果“上海房價真就這么下來了，那說明上海的房地產市場也太脆弱了吧！”

　　一些在上海投資的臺商也指出，政府出手整頓房價，他們看到的是愈打愈漲。有臺商坦言，現在上海房地產市場，他一點都看不懂，可以說沒有什么行情可言。

　　蘇晶認為，受外資進入中國房地產市場的影響，以及房地產總量供需不平衡，至少一段時間之內，我們還將看到，現在的擊鼓傳花游戲，還將繼續下去。

　　實現供需平衡是關鍵

　　由于房地產市場具有投機的性質，房地產市場真實的供需狀況往往會被投資需求掩蓋，因此實現總量供需平衡的同時打擊過度投機才是最更本的解決辦法。

　　蘇晶也認為，只有使需求與供應達到相對的平衡也能使房價“軟著陸”。目前我們國家房地產市場的調控方向主要仍然是朝著供應面去的。供應大幅下降，而需求下降有限，結果只能是價格上漲。

　　今年的兩會期間，北京和上海兩市都表示要加大廉租房或經濟適用房的供應。

　　對打擊抑制投機的問題，專家建議，可以開征“房地產級差利得稅”，即對購買商品房后短期內轉讓課以很高的利潤稅，稅率可隨著房地產持有年限的增加遞減。

　　對于那些打算繼續投資房地產的企業，安邦分析師蘇晶建議，最穩妥的辦法是等待觀望，先不要輕舉妄動，因為國家可能對房地產市場采取更為嚴厲的調控措施。