贏周刊：廣州房地產(chǎn)公司集體聲討政府制造地荒

　　□贏周刊記者 梁樹新

　　關(guān)于2005年廣州房地產(chǎn)發(fā)展，有不少業(yè)內(nèi)人士給出一個(gè)關(guān)鍵詞：土地年。

　　今年的1月25日，廣州第二屆地產(chǎn)峰會，多名廣州地產(chǎn)大鱷都異口同聲喊出“廣州將出現(xiàn)地荒”，引來媒體和社會的關(guān)注。

　　地產(chǎn)峰會上，老總們慷慨陳詞，集體認(rèn)定政府土地供應(yīng)不足，地價(jià)過高，在很大程度上導(dǎo)致市場供應(yīng)量減少，房價(jià)上漲。他們強(qiáng)烈呼吁政府增加土地供應(yīng)，控制土地價(jià)格，否則廣州房地產(chǎn)發(fā)展前景堪憂。

　　針對地產(chǎn)巨頭們的“地荒論”，政府方的回應(yīng)毫不含糊，“房價(jià)的上漲是由多方面原因引起，跟土地供應(yīng)以及地價(jià)關(guān)系不大。政府的土地供應(yīng)沒有出現(xiàn)問題。” 廣州市國土房管局市場處處長黃文波如是說。

　　國土局的說法不無道理，2004年，廣州市國土部門制定的年度國有經(jīng)營性土地使用權(quán)出讓計(jì)劃顯示，廣州市去年計(jì)劃出讓土地總面積達(dá)100.4公頃，共30余幅地塊，這個(gè)數(shù)字遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出前幾年的土地供應(yīng)量，約為2003年的4.3倍。但耐人尋味的是，廣州市房地產(chǎn)交易中心統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，去年該中心辦理土地使用權(quán)出讓僅9宗，面積11.3萬平方米，此結(jié)果遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于年初制定的土地使用權(quán)出讓計(jì)劃。

　　很明顯，政府的土地供應(yīng)量大大增加了，但房地產(chǎn)市場卻顯露出“消化不良”的姿態(tài)。既然“消化不良”，地產(chǎn)大佬們?yōu)楹芜�要高喊“肚子餓得慌”？是政府在開脫責(zé)任還是發(fā)展商在集體說謊？他們手里到底還有多少秘而不宣的“御用土地”？在中央政府加強(qiáng)宏觀調(diào)控的背景下，土地這一敏感字眼的背后又隱藏著多少不為人知的信息和故事？土地的儲備量對各家房地產(chǎn)集團(tuán)意味著什么？……帶著種種問號，本報(bào)記者對廣州房地產(chǎn)的土地儲備和開發(fā)現(xiàn)狀展開了一番深入的調(diào)查。

　　土地?cái)?shù)據(jù)是核心機(jī)密

　　如果不是親自去調(diào)查，你就很難體會想從發(fā)展商口里拿到他們的土地儲備數(shù)據(jù)是多么困難。盡管記者早有做好了種種失敗的心理準(zhǔn)備，并且設(shè)計(jì)了多套“曲徑通幽”的采訪招數(shù)，但往往一說到關(guān)鍵之處，對方就會戛然而止，顧左右而言他，或者干脆明確告之：土地儲備是我們的核心商業(yè)機(jī)密，我們是不會透露的。

　　明查不成，記者便開始暗訪。在星河灣售樓中心擺放的樓盤模型上，記者看到大概還有近一半地皮還標(biāo)著“發(fā)展用地”。星河灣房地產(chǎn)公司營銷副總監(jiān)韋鳳君為記者介紹，整個(gè)星河灣占地80萬平方米，已經(jīng)開發(fā)50萬平方米。當(dāng)記者詢問是否擔(dān)心因土地儲備不足而影響星河灣的后續(xù)發(fā)展時(shí)，韋小姐笑答：我們在海怡半島還有38.67公頃的地塊沒有動，另外北京星河灣也有36.67公頃的儲備用地。她還透露，即便是已經(jīng)開發(fā)的50萬平方米，也不代表以后就不能建房了，“因?yàn)檫@里面有些地方是配套設(shè)施用地，還可以利用。”

　　對于廣州地產(chǎn)界拋出的“地荒論”，韋鳳君認(rèn)為可能只是廣州市區(qū)的商業(yè)用地比較緊張，而華南板塊的儲備用地還是充足的，他們完全不擔(dān)心會出現(xiàn)地荒現(xiàn)象。星河灣的自信不無道理，因?yàn)閾?jù)記者了解，除了星河灣和海怡半島，其實(shí)宏宇集團(tuán)在番禺南村鎮(zhèn)還有一片約26.67公頃的秘密地塊，而且是塊不用拆遷、擁有自然景觀的絕妙好地。

　　新世界為廣州土地的儲備王

　　記者通過多種渠道了解到，華南板塊的儲備用地確實(shí)相當(dāng)充足，比如，廣州雅居樂占地266.67公頃，如今只不過開發(fā)了1／4的土地面積。祈福新作為一個(gè)占地466.67公頃的超級大盤，雖然開發(fā)已經(jīng)接近尾聲，但南海的祈福南灣半島、花都新機(jī)場西面仍然擁有大片儲備用地。

　　而據(jù)記者從可靠渠道了解到，有很多發(fā)展商早在數(shù)年前就已經(jīng)拿到了大量商業(yè)用地，但卻一直沒有進(jìn)行開發(fā)。既然閑置多年，卻為何沒有被政府限期收回？對此，廣州市國土局宣傳教育處一位沈姓副處長也顯得有點(diǎn)無奈：“發(fā)展商可以報(bào)稱，這是我們的配套設(shè)施用地，或者就是綠化用地。對于閑置標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定如果不夠到位，往往會被他們鉆空子。”

　　而新世界中國地產(chǎn)更堪稱廣州地王。記者登陸新世界集團(tuán)官方網(wǎng)站，發(fā)現(xiàn)土地儲備一欄有十分詳細(xì)的明細(xì)表，資料顯示，該集團(tuán)目前在北京、上海、廣州等18個(gè)高增長城市，擁有37個(gè)主要物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目，13個(gè)已落成的投資物業(yè)及酒店項(xiàng)目，土地儲備面積達(dá)1700多萬平方米，相當(dāng)于可以建造21個(gè)廣州麗江花園。

　　迄今為止，新世界在廣州地區(qū)的項(xiàng)目有11個(gè)，超過410萬平方米可建樓面面積土地儲備，總投資超過30億。東方新世界花園一位不愿具名的女經(jīng)理稱：“土地問題太過于敏感，但誰都想自己手里有可觀的儲備土地。地大勢大，在一定程度上是成立的。”

　　在土地儲備前10強(qiáng)中，方圓雖然是后來者，但其土地儲備勢頭十分勇猛。據(jù)方圓集團(tuán)副總經(jīng)理黃新發(fā)透露，方圓通過2004年上半年以來的多次談判，目前已經(jīng)拿到手的儲備開發(fā)用地超過120萬平方米以上，其中包括天河公園附近的兩塊住宅用地，珠江新城內(nèi)的一塊商住用地，白云高爾夫旁的一塊達(dá)10多萬平方米的住宅用地，此外南海還有一塊規(guī)模近60多公頃的大盤開發(fā)用地。

　　廣州的房地產(chǎn)老大們是家有良田千頃了，那些勢單力薄的中小發(fā)展商的日子是否好過呢？據(jù)記者調(diào)查獲悉，雖然他們沒有實(shí)力圈到大量的土地，但也早已在8·３1大限之前通過各種途徑拿到了或多或少的地，足夠未來的3到5年發(fā)展所需。