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本報(bào)記者 田愛麗 發(fā)自廣州
幾乎一夜之間，一家裝修時(shí)尚的中式快餐迅速在珠三角、長三角、北京等地布局開出80多家名為“真功夫”的直營分店。“我們的店70%是社區(qū)店，帶給公司的直接利潤達(dá)到95%。”真功夫餐飲連鎖機(jī)構(gòu)董事長蔡達(dá)標(biāo)4月8日在廣州對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者透露。與資金雄厚、“身材”龐大的大賣場相比，社區(qū)超市、社區(qū)專業(yè)店易于選址，形式靈活，開始被很
多國內(nèi)零售企業(yè)當(dāng)作反擊跨國零售巨頭的殺手锏，一些大城市也開始關(guān)注這一領(lǐng)域。
“去年，國家對(duì)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行宏觀調(diào)控，對(duì)社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目卻一路綠燈。前不久，國家商務(wù)部發(fā)布的《全國商品市場體系建設(shè)綱要》提出，今后將重點(diǎn)發(fā)展方便居民日常生活的社區(qū)商業(yè)，建設(shè)集購物、餐飲、生活服務(wù)和休閑等多功能的社區(qū)商業(yè)體系；加快發(fā)展貼近和方便居民生活的便利店、折扣店和中小型綜合超市。”廣州瑞地機(jī)構(gòu)項(xiàng)目中心總經(jīng)理董方表示，市場的競爭與政策的導(dǎo)向引發(fā)地方政府、開發(fā)商、投資人、零售商的熱情向社區(qū)商業(yè)的各個(gè)層面?zhèn)鬟f，然而令人擔(dān)心的是，規(guī)劃的缺位正在成為社區(qū)商業(yè)發(fā)展的隱患。
零售商炮轟社區(qū)物業(yè)
“實(shí)際經(jīng)營當(dāng)中，社區(qū)店的收益并不比商業(yè)中心店高，如果沒有成本優(yōu)勢，我們更愿意投資商業(yè)中心區(qū)。”廣東賽壹便利店有限公司副總經(jīng)理曾光在出席廣東省連鎖經(jīng)營協(xié)會(huì)年會(huì)論壇時(shí)顯得有些無奈，據(jù)他透露，自去年以來，不少發(fā)展商對(duì)社區(qū)商鋪的發(fā)售叫價(jià)已經(jīng)超過市場行情，“深圳南山區(qū)從入住開始，商鋪轉(zhuǎn)手了幾次，價(jià)格已經(jīng)飆到250元~300元/平方米。”成本的挑戰(zhàn)已經(jīng)成為零售商進(jìn)軍社區(qū)的最大問題。
曾光表示，商鋪出售后主導(dǎo)權(quán)掌控在小業(yè)主手中，大家想做什么做什么，整個(gè)社區(qū)商業(yè)規(guī)劃無序。“這很容易出現(xiàn)1000~3000人的小區(qū)卻有很多超市、便利店、洗衣店、沖印店，同質(zhì)化經(jīng)營。社區(qū)銷售的增長來自于人口密度的提高，一旦入住飽和后，商家的銷售將保持平緩或下降，這么多同類租戶聚在一起，只能是惡性競爭。”今年初，福特瑪、美之國花2家廣州社區(qū)連鎖超市接連倒閉，一些社區(qū)商鋪的換手率已經(jīng)接近50%。
“多數(shù)地產(chǎn)商沒有開發(fā)商鋪的經(jīng)驗(yàn)，商鋪硬件配套較差。”廣州宏城超市總經(jīng)理洪楚添表示這是零售企業(yè)進(jìn)入社區(qū)經(jīng)營的最大問題，“許多店鋪沒有排煙、排水、隔音等設(shè)施，進(jìn)駐商家要額外花錢再做，增加成本。”中國海王星辰連鎖藥店有限公司總經(jīng)理錢舜堯?qū)Υ艘采钣懈杏|，海王星辰目前50%以上是社區(qū)店，但在選址過程中，他們與地產(chǎn)商卻不斷發(fā)生沖突。“商家的選址并非‘以人為主’，而是以商鋪為主。我們的招牌位置不能太大，也不能太小；綠化帶、花圃、樹會(huì)擋住門面與通道；三級(jí)以上臺(tái)階的店鋪基本放棄；空調(diào)主機(jī)決不能設(shè)在門口，否則進(jìn)門就對(duì)著顧客；那些大社區(qū)為方便居民設(shè)計(jì)的騎樓則是我們最痛恨的。”
地產(chǎn)商強(qiáng)化規(guī)劃意識(shí)
“社區(qū)商業(yè)發(fā)展過程中面臨多重矛盾，比如建筑規(guī)劃前期要留意擾民與便民的矛盾；業(yè)態(tài)規(guī)劃時(shí)要平衡投資者、經(jīng)營者、居民的矛盾；地產(chǎn)商開發(fā)的短期性與經(jīng)營的長期性矛盾；以及政府規(guī)劃缺位、各社區(qū)重復(fù)建設(shè)的矛盾等。”董方認(rèn)為，這諸多矛盾在社區(qū)商業(yè)發(fā)展中已經(jīng)衍生出許多問題，主要集中在三方面：一是地產(chǎn)商為追求利潤，開發(fā)過度，缺乏適度規(guī)模；二是商鋪定位模糊，商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃沒有提前介入從而造成硬件不合理，合適業(yè)態(tài)無法進(jìn)入；三是開發(fā)商在沿街住宅樓的一二層分散設(shè)計(jì)社區(qū)商鋪，沿街商店的喧囂造成居住區(qū)不得安寧，社區(qū)動(dòng)靜不分。
在經(jīng)過多方調(diào)研之后，董方認(rèn)為，社區(qū)規(guī)模和位置很大程度上決定著商業(yè)量的配置。如果項(xiàng)目地處城市邊緣，整個(gè)區(qū)域處于建設(shè)中，配套尚不完善，其商業(yè)街的開發(fā)定位在一定程度上要輻射鄰近區(qū)域，但其規(guī)模又不能太大，否則其經(jīng)營壓力就會(huì)轉(zhuǎn)嫁到開發(fā)企業(yè)身上。建筑規(guī)模超過60萬平米的項(xiàng)目中，商業(yè)建筑總面積15000平方米左右。建筑面積在10萬平方米以下且周邊商業(yè)配套較齊全的項(xiàng)目，應(yīng)按組團(tuán)級(jí)別配置，商業(yè)量在1000平方米就可以滿足。如果地處繁華街巷，商業(yè)分布往往沿街展開，具有外向型特征，在一定程度上就成為城市商業(yè)街的一部分。
“社區(qū)物業(yè)并非短線投資，要與商戶建立長期的合作關(guān)系。”合生創(chuàng)展集團(tuán)廣州地區(qū)營銷管理中心物業(yè)經(jīng)營總監(jiān)程怡表示，經(jīng)過長期摸索，他們已經(jīng)領(lǐng)悟到社區(qū)商業(yè)運(yùn)營的真諦，拿地前要研究規(guī)劃商業(yè)如何做，放多少量。“合生與許多零售品牌交流頻繁，開發(fā)前就先招商，許多商鋪為商戶量身打造，并為其提供前期優(yōu)惠政策。我們?cè)缙诘谋P，商鋪?zhàn)饨鹈吭?0元~60元/平方米，現(xiàn)在市值已經(jīng)升到300元~400元/平方米，給早期商家提供了增長空間。同時(shí)，營商面積控制在0.5~0.7平方米/每個(gè)居住人口。我們還組建了商鋪經(jīng)營團(tuán)隊(duì)，從工程施工到后期服務(wù)，一條龍跟蹤，盡量減少與租戶的扯皮。”
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