李伏安縱論地產市場雙向調控

　　本報記者 杜艷 上海報道

　　3月17日，央行房貸利率上調，標志著中國房地產業宏觀調控的目標完成了一個階段性的轉型。

　　在調控手段從“嚴把土地和信貸兩道閘門”轉向“利率并軌”的同時，調控目標悄然 完成了從“抑制房地產投資過熱”向“既要抑制投資過熱又要抑制投機需求”的轉變。也就是說，逐步由“供給控制”轉向了“供需雙控”轉型的軌道。

　　于政策組合拳日現影響之時，其持續效力能否成功熨平房地產業過熱的周期？靜觀之時，銀監會政策法規部副主任李伏安以學者身份接受了本報記者專訪。

　　供需緊張：調控的重點

　　《21世紀》：2004年上海市出現前所未有的現象：幾乎每開一個新樓盤，就出現排隊購房甚至雇人排隊的場面；2005年，排隊購房進一步升溫。為何會出現這樣的搶購風潮？

　　李伏安：最根本的原因是由供需關系決定的。對房地產的需求必然會來自居住需要和投資需要兩個方面，因為房產本身就是二重性的。有一組數據可以參照：去年全國1-10月土地開發面積同比增長9%，增幅回落30.5個百分點；2004年商品房竣工面積比上年增長2.1%，下降28.2個百分點。

　　但是在供給大幅減少的同時，需求卻非常強勁：2004年全國商品房銷售額同比增長13.7%，超過開發投資增長速度29個百分點；商品房銷售面積超出同期竣工面積；商品房銷售額中個人消費量占比達到92.7%。

　　因此，供需緊張成為2004年以來的一個新問題。

　　《21世紀》：這個矛盾為什么會在去年集中爆發出來呢？

　　李伏安：2004年，由于固定資產投資過熱，中央果斷通過把住“土地和信貸兩道閘門”對房地產開發的過熱行為進行了抑制，例如減少新批地塊、提高房地產開發商的自有資金、控制信貸投向等，使商品房開發和完成開發的面積大量減少。

　　但是由于經濟處于增長周期，需求的增長是持續的。這從個人購房面積占商品房銷售面積的比例就可以看出，個人的比重越來越高(參見附表)。但去年的調控更側重了對供給進行抑制，而對需求的控制卻相對較少。這樣供需緊張的矛盾就更加集中了。

　　《21世紀》：這種供需緊張的狀況有沒有可能在2005年得到緩解？

　　李伏安：由于土地開發周期的存在，一般一個樓盤需要2年左右的時間開發完成，所以去年土地開發面積的減少將直接影響到今明兩年的供給，而今年頭兩個月由于固定資產投資依然增長較快，所以對土地的控制不會放松，將繼續影響供給。綜合這些分析，調節商品房供需緊張的矛盾將成為最近幾年房地產調控的重點。

　　一個被“搭錯車”調控的行業

　　《21世紀》：如此看來，去年對供給的調整是否力度適中且正當其時呢？

　　李伏安：我個人的觀點，對固定資產投資過熱應該進行控制，但是不應當對房地產尤其是住宅房的供給進行控制。我們的固定資產投資過熱主要是由于地方政府換屆、加大基建導致的，集中表現在市政建設、基建、開發園區、大型購物中心等方面的投資過熱；房地產投資當然是固定資產投資的一個重要組成部分，但固定資產投資過熱不等于商品房市場過熱，真正的房地產投資快速增長的高峰不出現在這兩年，而是在更早的前幾年。引致宏觀調控的應該是前面的過熱部分，我認為房地產業是一個被搭錯了車調控的行業。

　　反過來，房地產需求的高峰則出現在這兩年。雖然宏觀調控產生的投資擠出效益在一定程度上反向加大了這個峰值，但產生需求的高峰主要還是發展中國家經濟增長階段性現象和必然結果，也是中國在世界經濟格局中地位發生變化的結果，這在一定程度上是超出政策調控能力之外的。

　　《21世紀》：你是用什么論據來支撐這個觀點的？統計中的哪些數據反映了供給和需求的調控是不匹配的？

　　李伏安：我們在今年3月份做過一次對上海、浙江等房地產增幅較快的城市的調查，最明顯的感覺就是信貸的結構性問題非常突出。在房地產開發資金主要銀行貸款的現實格局下，房地產開發貸款回落太快，導致開發商資金緊張、市場供給大量減少；而個人信貸增長卻很迅猛，反映出需求依然很強勁。你可以比較下面的兩組數據。

　　2004年底，銀行業金融機構房地產貸款余額為2.63萬億元，比2003年增加4890億元，同比增長23%，比上年增幅回落18個百分點；房地產開發商貸款余額為7811億元，比2003年增加1153億元，同比增長17%，比上年增幅回落32個百分點；其中，住房開發貸款余額為4437億元，比2003年增加806億元，同比增長22%，比上年增幅回落81個百分點。

　　2004年底，住房按揭貸款余額為1.6萬億元，比2003年增加4161億元，同比增長35%，比上年增幅僅僅回落8個百分點；住房按揭貸款增幅高出房地產開發商貸款增幅18個百分點。

　　《21世紀》：銀行信貸支持力度的結構性失衡，將對房地產市場有怎樣的預期影響呢？

　　李伏安：從土地開發、建筑到購房，銀行的信貸資金已經貫穿到整個房地產產業鏈中。一般銀行信貸占房地產開發資金的60%-70%或更高，銀行資金供應增幅的大幅削減將直接影響到房地產的開發能力，影響到房地產的供應量的增長，這就必然會導致市場預期和市場行為的變化。

　　基于前面介紹的市場形勢，我再來提三個假設：假如預期明年房產竣工面積會減少？假如預期明年新開工面積會減少？假如預期明年土地供應還會減少？你覺得市場將會怎樣判斷房地產的價格走向呢？而購房者又會采取怎樣的購房行為？毫無疑問，會出現搶購、假購、囤積和待銷。而房價的上漲又會進一步刺激投機。

　　《21世紀》：兩年前上海的投機炒房行為沒有如此興盛，這之中是否有一個轉化的過程，也就是說房地產熱正在由投資熱轉向投資和投機的雙重過熱？

　　李伏安：對此可能會有不同的看法，但現實的市場現象不能不引起我們的關注和思考。有一點需要說明的是，房地產作為一種投資產品，也是有風險的，因此也會有風險投資溢價，也就會有投資貼水。國際上一些房地產業發展成熟的市場，像巴黎，1999年以來，每年的投資貼水也在4%-6%左右。中國的水平顯然比這個要高，在加上平均存款收益率，我們對房地產價格指數和水平應該有一個理性的預期。

　　雙向調整的五大難題

　　《21世紀》：市場上有一種觀點認為，在增加供給的同時，應當對需求進行一定的控制，你是否贊同這種雙向調整？

　　李伏安：我首先要問你幾個問題：當人均收入跨過1000美元、3000美元、5000美元的時候，需求是不是能被控制的？當消費貸款成為銀行的新貴的時候，作為商業運行的主體，銀行是否愿意退出對需求的支持？當上海想要成為而且已經正在成為亞洲或世界經濟金融中心的時候，需求是否必然會演變成一種超出上海人的投資和購買能力的需求？當人民幣預期升值，且已部分可兌換的時候，世界資本的投資和獲利需求是否是可抑制的？對境外資本的阻擋是否是可能的？當股市低迷、債市太弱、直接到境外投資還不被允許等情況的存在，事實上已經存在十分有限的資本投資渠道的時候，需求還有多大的調控空間？我們更應該認識到，這種需求是一種市場能量，是很難靠調控手段去控制的。

　　《21世紀》：現在很多地方政府在大量增加經濟適用房，以此調節供需、滿足低收入者的居住需求，比如上海今年就將投入2000萬平方米的經濟適用房，你認為這是否是一種有效的調控手段？

　　李伏安：這個是可以的，雖然所有住房都會有居住和投資雙重價值，但是在執行的時候應該對經濟適用房進行明確的功能界定，經濟適用房是沒有投資價值的，所以不可以納入市場交易，因此，政府必須明確要求當居住者不再符合進駐條件時由政府進行原價反購，以循環使用。也就是它的定位非常明確：是滿足最低收入者居住需求的，不是用來交易的，更不能變成中高收入者的投資產品。對非經濟適用房，則應完全交給市場去解決。