中國科技財富：多方博弈下房價飆升屬必然結果

　　房地產業已成為一種重新劃分社會財富的工具，并且政府的干預導致市場扭曲，這種社會財富的分割顯然不利于普通大眾。

　　進入3月，繼上海市政府推出抑制房價投機的措施后不久，中國人民銀行也迅速出臺新規，開始提高個人住房商業和公積金貸款利率，并允許房地產價格上漲過快的城市或地區提高住房貸款首付比例。此外，財政部、國家外匯總局的官員也頻頻吹風，暗示將從稅收、外 匯資金流向等方面抑制房地產投機行為。一股抑制房地產泡沫的政策合力正在形成。

　　然而僅僅把打擊的目標盯住投機客，就能抑制房價的飆升嗎？對于買賣轉手之間達幾十萬的巨大差價，此番上海市政府僅對這筆差價征收5%的稅費，僅能起到警示性作用。弄不好亦將重蹈此前杭州的覆轍——此前杭州推出20%的重稅，卻導致稅費轉移到下家，不僅沒有遏制炒樓之風，反而推升了樓價。

　　即便是央行出臺的住房信貸利率調整，也給人以急不擇路的感覺。盡管央行負責人表示，此次房貸利率的提升主要目的是打擊投機行為，但央行落下的“板子”卻首先打在普通購房者身上。特別是公積金利率的調整，明顯偏離了打擊投機行為的目標，因為公積金貸款的主體是普通購房者。

　　在此輪波及中國各大主要城市的房價飆升浪潮中，牽涉到諸多利益相關者，中央及地方政府、商業銀行、地產商、真正的購房者及投機客概莫能外。房價投機炒作者，無論是以“溫州炒房團”為代表的國內投機者，還是以國際“熱錢”為代表的國外投機者，均處于比較次要的地位，他們最大的功能只是把原就存在的房地產潛在風險顯性化，并加速房價泡沫的破滅速度。而對于房價飆升負有更多責任的當事方，至今卻沒有拿出一整套抑制的辦法。如果僅僅出臺針對投機客的辦法，其實際效果勢必大打折扣。

　　多方博弈，房價飆升實屬必然

　　處于城市化和消費升級中的中國，其房地產業必然前途光明，而房價的過快上漲必然醞釀著巨大風險。近幾年來中國一直維持著較低的利率水平，為各路資金涌向房地產業打開方便之門。在這一基本背景下，圍繞著房地產價格的多方博弈就此展開。

　　中國城市化進程的不可逆轉性，使城市用地和農業用地的替代關系也不可逆轉地朝著城市用地方面傾斜。然而，中央政府從保障糧食安全角度出發，把維持農村可耕地面積放在了突出位置。在處理城市化所帶來的城市用地與保持農業用地發生矛盾之時，中央顯然傾向于后者。于是一批有關抽緊城市土地供給、停止協議轉讓、以控制土地促進宏觀調控的政策措施頻頻出爐。中央政府的這一傾向性政策出臺，本意是整頓和規范城市土地市場，卻從根本上營造了城市地價持續上漲的大眾預期，助推城市地價的上升。

　　過于強調農用地的保護，實際上與迅速推進的城市化進程相背離。在中國基本解決吃飯問題的今天，如何解決農村人口的隱性失業問題成為比糧食安全更為迫切的問題。中國并不具備糧食生產的比較優勢，不能通過把農民拴在土地的辦法解決糧食安全問題。我們可以通過進口的辦法，減少對本國農業用地的依賴。進口糧食，實際上是進口土地。完全靠自己生產糧食，實際是擠壓其他行業的用地需求。

　　到了地方政府一級，出于獲得土地批租收入、地方財稅收入以及維持當期GDP高速增長等目的，地方政府成為高房價的堅定支持者。以上海為例，過去十四年的時間，地產增加值對全市GDP的貢獻率已經由1990年的0.5%激增至2004年的8.4%。地方政府打著“經營城市”和“把房地產業培育成城市國民經濟的支柱產業”的旗號，一般通過土地一級市場壟斷、政策指引、輿論導向等方式，推升了地價，有力支撐了房價的上漲。在地方政府坐收地價、稅負收益的同時，地方官員從GDP的提升中獲得了升遷的政治資本。

　　此前，有關中國房地產價格，一直膠著在“健康發展論”和“過熱論”當中，包括建設部在內的中央及地方政府部門一直持“健康發展論”；而許多專家學者則站到另一邊，認為“熱錢”涌入，投機成風，部分地區的房地產價格存在很大的“泡沫”。地方政府卻遲遲未對房產“過熱”作出反應，甚至一直不愿承認“過熱”態勢，這一態度已經表明了對房地產市場的寬容和支持。此番上海等地方政府出臺針對投機客的抑制辦法，是對房地產風險反應遲鈍的表現。

　　不僅如此，為加快城市建設，地方政府還以成立大型國有房地產公司的方式，直接涉足房地產業，進一步造成土地市場的壟斷加價。這些國有地產公司，以極為優惠的條件囤積大量土地，坐收漁利。在土地極為稀缺的上海，城市的中心地帶卻出現大量閑置地塊，上海房地產局估計其面積約有3600公頃。大部分的閑置土地都握在國有地產公司之手。這些國有公司非但沒有起到加大開放力度以平抑房價的作用，反倒囤積居奇，推升地價。

　　作為地產商，由于產品差異性，所面臨的是一個不完全競爭市場，追求利潤的最大化應視作當然之舉。其謀求商業利益的營銷手段，諸如先拿下一大塊地再分批開發以分享后續開發的高利潤，抬高房屋售價等，未超出正常經營之列。由于快速增長的土地價格反映出了被投機夸大的需求，提升了房地產開發商的利潤預期。這使開發商推斷房地產價格必然上漲，因此，他們愿意以更高的價格購買土地，進行開發。當然也不排除部分公司的不法行為會抬升房價，如非理性擴大信貸規模、以建筑商墊資開發，甚至與住房投機者合謀假買假賣等。還有，中國地產商也具備了部分政策游說能力，他們通過媒體，鼓吹房價上漲，反對貨幣當局出臺抑制房產信貸的政策。但這種能力也不可過多放大。在房價飆升方面，地產商不能起到人們所料想的支配性作用。

　　商業銀行由于公司治理結構的不完善和風險控制松弛，在房地產市場持續大幅上漲的情況下，最好的辦法就是繼續向房地產市場投入，保證短期銀行利潤的上升和市場份額的擴大，未來的風險可以用“不可抗力”來規避問責。銀行界已經成為此輪房地產飆升的短期受益者，而作為既得利益者的銀行寧愿繼續“做多”市場。由此，商業銀行信貸與房價飆升構成互為刺激，互為因果的關系。在短期利潤的驅使下，商業銀行對房地產信貸逐步加碼，已將風險拋之腦后，置自身于險境。還以上海為例，2004年，上海房地產貸款累計增幅占到全部新增貸款的76%，行業集中度風險顯露無疑。并且，房地產貸款的長期性和銀行資金來源的短期性矛盾加劇，加大了銀行流動性風險。

　　唯有中央銀行為了保持幣值穩定和金融系統的平穩運行，有意愿且有能力控制房地產價格的上升。但他們也絕不愿意讓房地產市場暴跌，因為這樣會立刻引起金融系統的動蕩。在這次全國性的房地產熱潮中，中央銀行是最早對房地產市場的風險發出警示。早在2003年6月，央行即已發布“121號文”(《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》)，對部分城市的房地產潛在風險發出警示，要求嚴控房地產貸款。這是此輪房地產業宏觀調控的首個重要文件。但這一政策最終卻沒有得到嚴格執行。此次央行調整信貸利率，雖出手似顯倉促，卻能起到抑制需求的作用，盡管這種需求是真實購房需求。

　　房價飆升的直接受害者是大量的工薪階層。他們的居住狀況得不到改善，急需改善住房條件的真實需求被抑制，而投機性炒作被誤認為是實際需求的支撐，造成房地產市場虛假繁榮。同時，飛漲的房價一方面使已購房住戶陷入房價飛漲所帶來的“貨幣幻覺”，從而刺激他們透支現有的購買力，帶動物價上升，另一方面使未購房者手中貨幣的迅速貶值，從而要么望洋興嘆，要么被迫壓縮其他開支，接受超過其支付能力的高房價，并花費一生精力來償還貸款。

　　市場扭曲，有損效率更乏公平

　　政府扭曲的土地供給營造了地價的虛高，虛高的地價又被國有地產商加收壟斷加價，進一步刺激地價泡沫的產生。而地價的泡沫又被地產商和投機客大加渲染利用，最終催生房價泡沫。目前中國的房地產市場是一個半市場化的市場，市場價格的形成不完全是買賣雙方討價還價、利益均衡的結果。政府過多的干預，使這個市場的運營效率低下，更缺乏公平性。

　　透過房價的飆升，我們看到了這樣一幅財富轉移的路線圖。普通購房者被迫接受超過其真實購買能力的高房價，社會財富被強制地從普通購房者轉移到地產商、炒房一族、商業銀行和地方政府的手里。房地產業已成為一種重新劃分社會財富的工具，并且政府的干預導致市場的扭曲，這種社會財富的分割顯然不利于普通大眾。我們看到了房地產商財富的急劇擴張，在中國首富排行榜中，地產商地位顯赫。我們還看到了地方政府大筆土地批租收益和稅負收益，以及商業銀行豐厚的利息收益。

　　在短期，似乎除了普通購房者，所有參與者都大有收獲。然而，應當看到，房價泡沫的虛假繁榮景象是整個社會正在透支未來發展潛力。從長期看，它必將推升城市商業成本的飆升，犧牲經濟增長潛力，隨之帶來產業空心化和國際競爭力的下降。因而，從經濟發展的根本出發，政府應當從利益糾葛中抽身而退，減少對市場的干預，回歸到監管者本位，讓市場真正做主。只有當市場力量強大到足以抵擋一切外部干預，房地產的健康發展才可期待。