中小地產軍團飄離的方法和理由

　　本報記者 沈柬貝 發自上海

　　4月8日，上海搜房咨詢有限公司總經理代建功向《第一財經日報》記者透露，有十幾個溫州房地產商近日聯合注冊了一個集團，正在昆山洽談項目。據悉，這十幾個房地產商都有2億元左右身家，聯合注冊成集團后，能憑手里的20多億元撬動300億元的資金。“這樣，大的房產項目就可以考慮了。”代建功表示。

　　但是，這潛在的300億元資金卻沒有流向上海。

　　“各種預言已經使上海房產市場起了波瀾，由于吃不準政策，有一部分上海房地產開發商決定另謀出路。”代建功說。

　　500萬元的冰火兩重天

　　4月6日，位于浦東國家開發銀行大廈二十四樓的上海德普置業發展有限公司，偌大的辦公室里，記者看到零散的幾個工作人員在辦公。綜合管理部工作人員告訴記者，老板到外地洽談業務去了。“現在不少上海開發商辦公室都是這樣的，因為老板們都帶著項目在外地。”該工作人員說。

　　正在上海周邊地區談洽房地產項目的上海飛洲房地產開發有限公司副總經理王佩君認為，上海是一個很有發展前景的城市，房地產發展到某種程度后，會有一定程度的飽和。而周邊地區由于接受了上海經濟輻射，不管是人口還是消費，都帶動了當地房地產的需求市場。

　　“另外一個重要的原因是地域文化關系。周邊地區與上海的文化有著某種接近。如果是太邊緣的地區，開發商的定位與理念能否被對方接受就是個問題，而其中的磨合必然增加了成本。”王佩君表示，他們更看中一些文化差別不是特別大的地區。

　　上海明旺房地產有限公司的俞勇忠也表示了類似的觀點。他認為，只要是有投資價值的地塊，明旺都會去做，但是首選還是長三角地區，其次是中西部地區的省會城市。不久前，明旺剛剛談下了江蘇某城市的一塊地。

　　上海房產界這種“走出去”的運作正日趨普遍。上海乘星行房產經紀有限公司的項目經理林春輝認為，上海經濟刺激了樓市火爆，而在上海市實行土地使用權公開招投標以后，地價更是節節攀升。“很明顯，這使得開發商的贏利空間就被壓縮了，成本很高，所以轉移陣地，調整投資開發戰略就成了一種市場的自然選擇。”

　　在林春輝看來，目前房價在投資者眼里已經達到一個比較高的點，到了這樣的高點，升值空間非常小，投資回報率很可能只有4%或5%。而靠近上海的周邊地區經濟發展迅速，比如昆山，很多外資企業在那里辦廠，人口密集，房地產需求旺盛。

　　“上海開發商會想，上海房價日漲夜大，又難以拿到地，就是拿到了也是高成本低利潤。于是就轉到長三角地區來做，之后拿到上海來賣。這也是一種投資的策略。”

　　而另一部分中小開發商由于受資本規模限制，很難在長三角與大開發商博弈，眼光便瞄上了中西部地區。

　　這些中小開發商認為，上海走過的路，是可以繼續拿到內地城市復制的。

　　內地開發商相對滯后的開發意識與尚未充分啟動的消費意識，都成了上海中小開發商走出去的一個根據。代建功認為，不管當地的城鎮規劃與居民消費水平如何，以上海開發商的敏銳，更能把握住機會。比如內地很多開發商就尚未意識到收購爛尾樓的附加商業價值與高回報率。

　　一位不愿透露姓名的原戴德梁行職員介紹，他的一個客戶只帶了500萬元去湖北襄樊拿地，當地政府敬他為上賓。“討論那天，對方把所有的資料全部拿給他看，問他要哪塊地。甚至還把銀行、水利部門的工作人員全部請過來，一起開協調會，要求各方面加以配合。”

　　這位客戶事后說，“其實我只有500萬元，但是在內地500萬元能做很多事情了。”

　　“說句不好聽的話，這些小開發商在上海房產界其實沒有多少地位，這么點錢在上海買套好房子都不夠。但是他們到了西部，就覺得視野很開闊，而且這里的小開發商到了內地還能數一數二。”

　　上述戴德梁行前職員接觸的很多中小客戶都有這樣的感受，而且每個客戶身邊有一個圈子，“嘩啦一下，都被帶動起來，開發中西部的中小城市去了。”

　　他進一步表示，現在上海的這些中小開發商，毛利沒有30%以上是不會出去的。

　　他的一位客戶在江西井岡山邊上拿到了一塊地，地價極低，現在賣的是720元/平方米，當地的施工成本也僅僅600元/平方米，扣除中間的許多設計費用，不可預計費用等，一平方米賺60元，500套相當于賺300萬元。

　　異地拿地

　　作為房地產業務第一要素的土地，目前開發商的獲取方式主要有幾種：一種是直接參與當地政府公開競投標；一種是以合作的方式與當地企業攜手進入市場；還有一種是通過收購或部分收購其他公司的土地使用權進入市場。

　　俞勇忠認為，現在單憑開發商的資金拿地成本太高，而且大部分地區的地方保護主義也還有一定的力量，“所以還是要有一定的社會資源。”

　　明旺在浙江省上虞市的300畝土地項目，盡管之前做過基于當地的消費水平、購買力等等層面的詳細市場分析，但是俞勇忠依舊覺得政府并沒有十分投入，“在上海融資渠道多，方式也豐富，而我們在上虞的項目現在貸款有點難度，不過正在洽談當中。”

　　而按照那位戴德梁行前職員的說法，滬上中小開發商到外地拓展時往往都要尋求一定的社會資源，“上海的個人投資者去外面做項目，如果沒有很好的政府背景，是不敢去的，這與上海人的謹慎有關。”

　　而上海房地產業中的大企業將觸角伸到滬外，則有不少政府推動的因素。

　　他分析，上海市政府每個季度都會與周邊地區開展一些交流，有意識地率團去考察和調研。“帶出去的團隊里少不了大型企業的高層人員。企業家出去就是尋找商機，大的公司往往就是在政府有意識的撮合下進行交流的，他們的目的很明確，發現有什么特別好的項目，有市場需求的，就出資金。”

　　“正是政府的積極推動，導致大集團異地投資的勝算率更高，而且也多在省會城市。”他說。

　　“中小”各有道

　　有人把上海的開發商分為三類，上海籍的大集團、上海籍與非上海籍的中小開發商以及海外的發展商。這三類開發商在項目的策劃定位方式上各有不同。

　　據戴德梁行工作人員介紹，海外開發商在做一項目考察時，會需要一系列的數據證明，比如GDP，人口導入量，城市發展狀況等等，求證并形成一份可行性報告。

　　而上海開發商的“排頭兵”，如綠地集團、復地集團，之所以投資項目勝算高，建立了專業的研發機構，盡可能減少投資風險，是原因之一。

　　“他們的決策不是一拍腦袋就出來的，對于該選擇在哪些城市進行開發，哪些區域具有良好的成長性，他們都會讓自己的研發機構進行詳細的研究。”代建功說。

　　非上海籍的中小開發商，尤其是從江浙一帶來滬的，也有一套簡便而精確的方法。

　　“第一，他們往往就看這塊土地周邊情況怎么樣；第二，比較周邊的案例，比如周邊的樓盤開發后，一年能開出多少樓盤，每個樓盤一年能賣多少量，能賣多少錢，什么樣的人來買，買來做什么的。”東星投資咨詢公司總經理鄧峰總結，“而且他們的效率又很高，按正常時間分兩天進行的五個考察項目，他們可以在一天內看完，并做出一個很到位的分析。”

　　這些中小外地地產公司的特點就是不作可行性分析，只相信自己。事實上，他們關注的也是市場的發展，容量，供需，成本，支出等元素。“不過他們的項目一般也都不太大，按他們自己的話來說，就是船小好調頭。”