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孫興全
今年3月，為了抑制“發燒”的房價，央行提高了房貸利率和購房首付成數。前幾天，新華社發表了題為“加強宏觀調控穩定住房價格”的評論員文章，國務院辦公廳出臺了名為“關于切實穩定住房價格的通知”的文件。有分析認為，抑制房價漲幅過快，政府要打“組合拳”，包括增加中低價房供應、“嚴打”開發商囤積土地行為、利用房地產稅等稅收政
策打擊炒房投機風、對控制房價上漲不力的官員予以“問責”等。
應該說，抑制房價的舉措，有“雨點”，如付諸實施的金融政策；但更多的還是“雷聲”，房地產稅等“組合拳”中的一些招法還是只聞其聲，未見其形。盡管“雨點”很稀，盡管“雷聲”之后能否下得來“雨”人們尚在觀望，然而，對于事關調整房地產這塊巨大利益的公共政策，不同利益主體競相登臺博弈當是情理之中的事。在熱得發燙的房地產市場中，“第二財政”(圈地賣地收入、房地產稅費收入)經營得紅紅火火的地方政府、賺取暴利的開發商和炒房投機者、在土地出讓“內幕交易”中受益的部門和官員，對將要動其“奶酪”的房地產新政策當然是或曖昧、或曲解、或抵制———“正在闊氣的要維持現狀”。值得探究的是，相當一部分公眾也對提高房貸利率、收緊住房貸款之類的政策大為不滿。
筆者相信，政府抑制房價上漲實屬本心。然而迄今為止，房價依然堅挺，多數人認為房價還會上漲。普通公眾覺得自己并未從新政策中獲益，反而要為購房多支付利息，購房的門檻更高了。目前房價走勢至少說明，現有政策尚不足以為房市降溫，還沒有給廣大公眾帶來真實福利。“尚未闊氣的”并非不愿“革新”，而是人們懷疑“革新”的真實性。一項公共政策必須以實際效果來尋求利益主體的支持。
政策調整不僅效果不明顯，還讓不少人覺得有與民爭利之嫌和傷及無辜之虞。筆者以為，在實際利率為負的背景下，存貸款利率一并提高，方顯公允。但3月份的利率調整只是提高了房貸利率(盡管是縮小房貸實際利率與基準利率之差)，而未同時提高存款利率，由此，公眾便有理由認為此項政策只是為了化解銀行風險，而非維護公眾利益。
筆者也以為，房貸政策當區分基本住房需求、投資(投機)性需求、奢侈性需求。但現行的房貸政策特別是利率政策卻是三方通吃，“富人發燒，窮人跟著吃藥”，加重本已不堪房價之高的普通購房者的負擔，對投機者、奢侈型住房消費者反而沒有起到有效抑制作用。論及房地產稅，筆者自去年初開始，多次撰文呼吁權威部門明確“對基本住房消費免稅”，保障普通公眾的居住權利，持此觀點者也多有論及。然而權威部門在這一點上始終金口難開，這也是房地產新政策沒有得到公眾充分理解和支持的重要原因。
房地產政策招招都“招呼”到購房者包括普通購房者身上，而直接針對最有力的房價操縱者———開發商的手段卻顯得軟弱無力。
開發商銷售利潤率可達到50%，凈資產利潤率可達到500%———這并非神話，連開發商自己也承認他們在賺取超額利潤。大房地產商潘石屹就說過：“我和一位多年的老朋友一起聊天，談到了去年的經營業績，他們全國、全行業的營業額和利潤還不及房地產行業一個項目的營業額和利潤�！比绱吮├�，是靠壟斷公共資源、操縱市場賺到的，可是，政府采取了什么直接限制壟斷暴利的有效對策沒有？開發商結成價格同盟同公共政策博弈，囤積土地和房源、相互轉手炒作土地、做假賬虛構成本、偷稅漏稅、騙貸、欺騙消費者等等做法大行其道，有幾個受到了法律懲罰？有幾個被罰得傾家蕩產？開發商為了掀起恐慌性搶購的浪潮，不斷組織什么房地產“高峰會議”、雇用所謂的專家學者寫“房地產發展報告”、收買媒體炒作房價、親自上陣制造誤導市場的虛妄信息。如此操縱市場的行為沒有得到有力制止，權威部門正本清源的聲音也十分微弱。對開發商網開一面，任由其興風作浪，給人們以“只打蒼蠅，不打老虎”的暗示，損害了政策的公信力。
既然明確了抑制房價的目標，就不能過于猶豫，而應該果斷出擊，贏得公眾信任，明確市場預期�？墒�，在房地產政策上，給人的印象遠非如此。目前的加息等金融政策效果不理想，隨之而來的“組合拳”卻遲遲不能出手，使公眾無法確信政府的決心；一些政策表述模糊，讓人一頭霧水。如房地產稅一會兒說即將推出，一會兒說未有時間表，一會兒說住房要納入征稅范圍，一會兒說目前房地產政策只針對經營性房產。再如，在加息問題上，一會兒說已進入加息周期，一會兒說負利率也沒有什么不好。如此做法，讓公眾無所適從，加深了公眾對政策的誤解，也容易被一些利益集團利用，在政策不明朗時故意散布謠言，扭曲公眾預期。
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