|
張燕
中國人民銀行調整商業銀行自營性個人住房貸款政策一出，讓市場各種評論此起彼伏。總體看：一方面銀行提高了購房的門檻，無疑會減少銷售勢頭；另一方面，為了盡快回籠資金，開發商可能會降低房價。但一些有意愿的購房人卻不認為房價真的會降，政策出臺只會增加普通百姓的貸款購房成本。
一些學者認為，鑒于利率上調幅度不大，盡管會起到一定作用，但總體影響不會太大。
當然，上述都是市場猜測，而來自不動產咨詢公司高力國際提供的最新調查報告顯示，2005年第一季度，北京豪宅市場供需兩旺，整體趨勢穩定。預計全年將新增供應量近7600套，因此，高端住宅租賃市場的競爭將日趨激烈。
據高力國際統計，2005年第一季度，北京豪宅市場新增供應量2126套，同時豪宅需求則保持強勁態勢，第一季度新增吸納量近1400套。
預期截至2005年第一季度末，北京豪宅市場的空置率維持在26.1%左右，比上一季度略升3.9個百分點。由于市場需要一定的時間消化新增供應量，預計未來幾個季度內，北京豪宅市場的空置率還將會上揚，同時租金將會面對一定的壓力。
實際情況表明，央行提高住房貸款利率，依然難為火熱的房地產市場降溫，而更現實的是對市場風險發出明確警告。
據分析，寫字樓市場、商鋪以及住宅等各市場，影響供需的因素各有不同。此次上調房貸利率，央行從需求角度抑制個人住宅需求，但多年來，住宅非市場化分配制度所積淀下的內在需求實實在在，并且這些政策無法改變土地出讓制度、城市拆遷障礙等供給方面的限制，此次央行政策調整對整個住宅市場的影響并不顯著。對于高檔住宅市場，由于北京市場很少存在地產投機者，央行舉措的影響更小。
無獨有偶，3月23日美聯儲公開市場委員會本周期第七次加息25基點，聯儲基金利率升至2.75%，但是美國房地產市場依然故我，看不出絲毫受到影響的跡象。
從經濟理論上看，房地產價格與利率應該成反比，利率升得越高，房價下降的壓力越大。這個理論經歷了多年的驗證。但近年來，這個規律似乎正在被逐漸打破。以美國為例，在2004年美國開始本輪周期的第一次加息后，美國全國房地產經紀人協會的估計報道，美國2004年全年單棟舊房的銷售量達到創紀錄的658萬套，比前一年增加7.9%；2004年，美國房地產投資信托公司股票的總回報率為32.1%，雖低于前一年的近37%，但仍相當可觀；2004年流入房地產共同基金的資金凈額達到了75.5億美元，遠遠超出前一年創下的歷史最高紀錄45億美元；在專業共同基金中，房地產共同基金表現突出，其平均回報率為31.4%。
中央銀行指揮棒對房地產市場的部分失靈，關鍵原因只有一個：尋求回報的資金太多了。這也是全球房地產市場的一個新的發展趨勢，人們購買房產不再為了單純滿足居住的需求，而是逐漸把地產當作了一種新的投資或投機的標的物。耶魯大學經濟學家羅伯特·席勒曾經說過：“把房地產視為避險天堂，這個觀念已經深深植入各國的文化�！爆F在這種觀念在悄然為國人所接受。
| 
