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作者：姜蓉
“投了70萬元，本想坐收租金，眼看著情況不妙，想退出保本卻被套住了，”于先生愁眉苦臉地告訴記者。他身后就是自己投下血本的位于北京西南三環邊上的某商業樓盤，此時空空如也，雖然坐擁北京西南商圈，卻不見任何旺鋪的景象。
在這座樓盤的對面就是該商鋪的售樓處，“經濟頭腦＋明智選擇＝穩當置業＋輕松賺錢”的廣告詞還清晰如昨。不斷有業主前來打探情況。在他們眼中，當初的“肥肉”已經變成“燙手山芋”。產權式商鋪的投資風險再一次給投資者們敲響警鐘。
利益誘惑
站在冷冷清清的售樓處，于先生向記者訴說著當時這個樓盤熱銷的情景：“每個辦公室都擠滿了人，周末也不休息”。和于先生一樣，約4000名業主們都抱著同樣的心理：手里有些閑錢，股市不敢進入，存在銀行利率又太低，既然有投資回報率高、風險低、收益穩定的投資項目何樂而不為？
此時，賣方已經為業主們算好了賬：購買該商鋪產權后，每天可得到每平方米4元的租金收入；如果投資10平方米的話，每年得到的租金收入為4×３58×１0＝14320元(扣除春節7天公假)。在售樓處，記者看到，墻上張貼著明細計算方式：投資一個13平方米的商鋪，共173420元，首付73420元，貸款10萬元，貸款期為10年，月供為1098元，月租金為1440.64元；月租減去月供342.44元，10年的收益為41092.8元投資回報率達11.93%(稅前)。同時，購買后就可以返租金，典型售后包租，以租養供。
面對如此誘人的“肥肉”，業主們紛紛解囊。對于其中存在的風險的考慮，于先生表示，當時，發展商以該家居廣場的部分房產和全部營業收入，連同集團旗下飯店的營業收入對業主實施三聯擔保，并且投資者還有靈活的退出機制——若投資方中途轉讓，發展商還以合約的方式承諾，以原價或溢價回購所售商鋪�？雌饋韼缀跏恰傲泔L險”。
對于這種產權式商鋪的運作模式有著深入研究的北京晟智律師事務所律師趙小波則指出，大多數產權式商鋪的路數同出一轍：售后包租，回報率高達8%～12%。可是其中卻隱藏著巨大的風險，全國產權式商鋪70%難逃失敗的命運，北京的“巨庫”就是一個前車之鑒。
風險暗藏
“對方是按季度返租金的，返了兩個月之后，開始不正常返租，出現拖欠現象，”這時候，于先生隱隱意識到了其中的風險。趙小波指出，每平方米4元的租金在周邊商圈來看并不算高�？墒顷P鍵就在于其實現的可能性，而且其中有著很多不可控因素。記者采訪了該公司的一位姓溫的負責人。對于為何能給業主4元的返還租金。溫先生告訴記者，該廣場2001年開業時，每天每平方米的租金是8元，也就是說扣除返給業主的租金，公司還可以賺4元。
可是這只是一廂情愿的計算方式。由于該商場原來經營建材，隨著建材市場競爭激烈，投資回報率越來越低。從2002年的情況看，整個家居建材行業有1／3在虧損，1／3在苦苦支撐，只有1／3盈利，但利潤也出現大幅縮水。該家居廣場也未能躲過虧損的命運，于去年10月份停業，原先預期8元的租金來源沒有了，加上集團其他擔保的產業收入低，也無力維持給業主4元的租金。
記者同時了解到，該公司還欠著銀行借款3.351億元。記者粗算了一下，通過出售商鋪，該公司首付款至少收入6億元，加上銀行的負債，該公司共負債10億元左右。溫先生告訴記者，該集團有礦山等固定資產70億元，正在通過出賣這些固定資產來融資解決目前業主的問題。另外廣場也在積極融資以期盤活。但問題也明擺著：經營不善導致租金無法兌現，現金流的中斷使發展商陷入窘境。
業內人士分析指出，產權式商鋪零風險只是個概念，業主雖然沒有經營的風險，可是其投資回報源泉卻來源于市場和消費者。而在產權式商鋪的架構中存在三方利益的沖突：發展商關心的是商鋪的售價；業主希望租金高一些，投資回報率高；而經營者則希望租金越低越好，同時有統一的商業經營管理。這樣一來，支撐商鋪最重要的生命線——市場和消費者這一最重要的問題被忽視了。因此，零風險其實意味著最大的風險。
法律缺陷
趙小波指出，產權式商鋪被投資者看好是因為其高投資回報率。而被開發商青睞，則是因為這種模式是開發商短期內快速回籠資金的好辦法，另外，還可以將企業的經營風險轉嫁到業主頭上。因為按照協議，產權和經營權是分開的，企業萬一經營不佳，意味著業主商鋪的價值也開始大打折扣，但這對于無產權的管理者來說，卻無關痛癢。
“很多采取包租的項目是由于開發商資金緊張，才采用這種‘包租套現’的開發模式”趙小波分析說，不能排除開發商融資的目的。在這個過程，一旦融資成功，不一定會真正用到促進物業升值上，而是挪作他用。他指出，在當前商業物業投資中，有一種“兩少三多”的奇怪現象：真正用于經營的使用者過少，投資者過多；長期投資的人少，短期投資的人多，還有就是拿生存型創業資金投資的人多，這種投資心態更加大了商鋪包租的商業風險。
更值得注意的是，其實這種方式對于開發商來說其法律風險也是極低的。趙小波指出，無論開發商一開始是不是抱著套現或者欺詐的目的，也最多是民事糾紛。一旦走上法律訴訟程序，即使敗訴，也是被判合同無效，賣方退回已付款；而買受人不能獲得本來應該獲得的租金收入，投資人的錢在賣方手里白白周轉了一段時間。這樣一來，有過錯一方反而因其過錯而受益，法律的缺陷或者說合同無效的法律規定，被違法者利用了。
趙小波指出，在國外，企業一旦有這樣行為，其不良信用紀錄將會給其下一步發展帶來巨大阻力。而在國內由于法律不夠健全，信用體系不夠完善，使此類違法往往不留痕跡，業主應該在對方違約之初及時行動以減少自身的損失。
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