全球財經觀察：上海調控房產高價的政策組合拳

　　一個月內，上海市政府連續出臺了五項政策措施調控房地產市場

　　文｜蘭紅

　　2005年3月，短短一個月內，上海市政府連續出臺了五項政策措施調控房地產市場。

　　“有點意外。”上海誼錦嘉房地產咨詢有限公司總經理沈燕冰感嘆道。她回憶說，過去上海政府出臺政策，通常會有意識地提前半年時間 “放出風聲”，以便市場消化；同時，政策的出臺也不會如此密集——細數2004年上海房地產政策，稍有影響力的也不過三四項。

　　連連出招

　　上海市政府新聞發言人工作小組在接受《全球財經觀察》采訪時明確表示，連續出臺調控政策，是因為看到 “在新形勢下，上海房地產市場面臨一些新情況、新問題，必須引起高度重視”。

　　這些必須引起高度重視的問題包括：投資(投機)性購房占20%左右，過分凸顯房地產的投資品功能；房子換手率過高，迅速炒高房價；貸款過多，導致房產需求旺盛，房價不斷上漲。

　　這套被稱為 “組合拳”的系列措施，可謂緊鑼密鼓，直指上海過快上漲的房價。毫無疑問，宏觀調控的重點轉到了房地產市場，市場調控力度正在加大。

　　2005年，房價問題被寫入 “兩會”的政府工作報告。 “無論對地方政府還是對開發商而言，這都是一個強烈的信號。”中國社科院房地產研究室研究員況偉大這樣認為。

　　在此背景下，地方政府將進一步加強對房地產市場的調控已經成為不爭的事實。

　　在中央政府工作報告發布的第二天，即3月6日，上海市政府發布了《關于當前加強房地產市場調控、促進房地產市場持續健康發展的若干意見》，并在隨后出臺兩項相關的財稅政策和一項拆遷管理措施。

　　3月26日，上海市政府又宣布推出兩個 “一千萬”工程——2005年全市將新開工配套商品房1000萬平方米、中低價普通商品房1000萬平方米，爭取實現可預售面積2000萬平方米。

　　金融方面的調控也適時出手。3月16日，中國人民銀行發布調整貸款政策，提高首付比例和貸款利率；隨后一個多星期，上海銀行同業公會對外發布上海各家銀行貸款利率標準，以示呼應。

　　調控影響

　　“不能說此前的調控就失敗了。”上海荒島房產工作室經理助理閔益飛說，只是2004年收緊銀行貸款和土地供應兩根 “線”的宏觀調控方式，要到2006年才能在交易市場顯現效果。

　　盡管如此，調控卻是一脈相承的。閔益飛介紹說：一是在供給上增加商品房尤其是中低價房的供應量；二是在交易環節中提高樓市的交易成本；三是在需求層面上抑制市場中的過度需求。供給、交易、需求，這三條調控路徑，相互交織在一起，聯動作用于房地產產業鏈上的每一環——這便是市政府的調控脈絡。

　　其中，立竿見影的措施是需求受挫，因為需求才是市場最根本的原動力。上海誼錦嘉房地產咨詢有限公司總經理沈燕冰認為，房地產市場將發生幾個變化：

　　首先，由于交易成本和資金準入門檻的提高，投機性需求將受打壓。 其次，今年動拆遷全年將控制在6萬戶以下，主要是交通、世博會等重點工程的動遷居民，其中一半以上將安置配套商品房，由此，因動拆遷引發的被動性需求將大幅減少。再次，采用 “梯極消費”模式的改善性需求會遭遇挫折。

　　在房價普遍趨高以及金融杠桿等相關調控措施的作用下，這種 “生物鏈”式的循環可能將運行不暢：由于老工房的房貸受到諸多限制，一些收入不高的首次購房者就可能喪失購買能力，只能停留在租房階段。

　　另一方面，對于手中有老工房的人來說，變現困難ww同樣對他們購買新建商品房造成了壓力；反過來，對于那些目前住在新建商品房中、面積稍顯不足的人來說，他們要改善居住需求也會遇到同樣的問題。

　　如此一來，環環相扣的 “消費鏈”極有可能發生 “斷流”。而這一層面的需求卻在市場的總體需求中占有非常大的比例。

　　需求受挫直接影響到房價走勢。按房產之窗的統計數據，三月份上海市住宅成交均價有所下降，僅3月18日~3月24日一周內，住宅成交均價為8737元/平方米，環比下跌13.8 %；全市19個區域，9個區域住宅均價上漲，10個區域住宅均價下跌。

　　這還只是開始。來自上海市政府的消息稱，今年上海市政府的目標是，保持 “商品住房的價格平穩，漲幅明顯低于去年，全市商品住房價格漲幅控制在兩位數以內，低于10%。”