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·時論·
中國國際金融有限公司日前發表的一份報告指出，沿海地區房地產泡沫破裂只是時間早晚的問題。房地產市場泡沫已經給國家的金融和社會穩定帶來了巨大的隱患。國務院總理溫家寶在主持3月30日的國務院常務工作會議上，進一步強調，嚴格控制固定資產投資過快增長，特別是控制房地產和城市建設規模。
盡管政府高層對于控制房價和房地產泡沫的決心堅決，但是在一系列的宏觀調控政策之后，廣大購房者不但沒有相信房價會跌的預言，持幣以待，相反，根據北京市建委最近進行的一次調查結果顯示，90%左右的購房者相信房價會上漲。這和我們在以前的文章中指出，政府這些宏觀政策調控可能會進一步刺激購房者的追漲心理，反而和房價再上漲的分析是相吻合的。這也反映了我們的政府宏觀政策和市場機制之間存在一定的扭曲。所以，如何運用宏觀調控政策，需要認真考量市場機制原理。
我們也指出，抑制房價最直接也最有效的金融管制政策是控制房地產市場的信貸總量。這項政策具有抑制房產投機功能。但是問題是，已經形成的房地產市場和銀行信貸之間的高度依存關系機制，一旦實施信貸總量控制政策，房價下跌，銀行不良貸款增加，金融風險誰來承擔？還有一個問題是，如何把握住這項政策的實施時機？如果實施太遲，泡沫爆發，也只能望而興嘆。 當然信貸總量控制，只是將房產融資的增長速度控制在總貸款平均增長范圍之內，還不是防止房產泡沫的根本機制，還需要其他宏觀政策的配合運用。所以，重要的還是如何形成有效的防止房產投機的經濟政策。這無外需求和供給兩個方面：一是要減少投機需求，例如央行實行基準利率金融政策，以及征收房地產稅等政策；其次是要增加供給，例如增加土地發放量等。減少投機需求的對策是一個比較長期的過程，需要一段時間才可以看出來，最關鍵的還是增加供給的對策，但是在增加土地供給方面，產生房產泡沫的地方政府可以說已經捉襟見肘，空間不大，有些地方市區已無地可賣。在這方面，日本經濟學家野口悠紀雄提出發行“地價指數債”是增加供給很重要的方法。更關鍵，它可以形成對土地泡沫產生抑制的有效機制。
“地價指數債”是由國家發行的一種特殊國債，其面額將和地價連動上升。因此，就資本收益而言，它是與土地具有相同價值的金融資產。也就是說，從為了升值而保有土地者的立場上看，只要保有了指數債就如同保有了土地一樣。國家在購入土地的同時發行指數債，債券可以在市場上出售，形成流通市場，通過在這個流通市場上購入指數債，一般的投資者就可以規避有關的市場風險。指數債的發行量由政府根據形勢變化進行適當調整，例如，當人們對土地的投機需求增加時，就可以增加指數債的發行量。在地價高漲的時期，由于“現在如果不買就可能買不到了”的焦慮心理的影響下，可能刺激需求在短時期內劇增，使地價進一步上漲。如果給購買者提供了規避風險的手段，他們就會消除上面說的焦慮心理，這樣，人們就失去了進行投機性購買的動機。也就是說，通過設定了與泡沫可以共存的機制，從結果上看，將會具有對土地泡沫形成有效的抑制機制。
雖然我們的土地產權和日本不一樣，國家是唯一擁有者，但是法律上和事實上可以把土地的所有權和使用權分開，那么，國家發行的“地價指數債”只不過稍有一點變化，就是它的價格不是土地所有權的價格，而是使用權的價格而已。這一政策尤其對于我們目前的舊城改造的城市建設政策非常具有適用性。政府在舊城改造時，首先碰到的問題是城市居民住宅拆遷問題。由于城市地價上漲，居民對住宅地價的將來資本收益價格期望值很高，一般情況下不愿意放棄自己的住宅，地價的預期價格導致了居民和政府在拆遷補償價格上的分歧，這也是造成目前司法案件爭端很重要的原因。如果政府以“地價指數債”的方式購入，因為這指數債的面額是和地價上升一起連動的，擁有了指數債，就擁有了和同樣的地價未來資本價格的收益。那么，這個問題就迎刃而解。
(魏甫華)
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