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呂尚春
3月30日，香港證監(jiān)會終于給出了房地產(chǎn)基金的放行時間表，建議放寬香港房地產(chǎn)投資信托基金只準投資香港物業(yè)的限制，使其將來可以投資全球各地的物業(yè)，包括內地的物業(yè)，預計今年6月這個備受關注的金融工具將完整出生。
對于香港房地產(chǎn)市場而言，這意味著又多了一個調節(jié)市場的杠桿工具。而對于內地而言，則又有了一次可以摸著石頭過河的機會。
面對固定投資及房地產(chǎn)投資的持續(xù)升溫，此番國內宏觀調控已兩次動用利率手段，最近一次調高個人住房貸款還款利率，更引出與調節(jié)利率本意相違的社會反響，以致于央行副行長吳曉靈公開聲明，“這次調整不是針對老百姓，而是為了抑制房地產(chǎn)的過渡炒作。”
顯然，用金融工具調節(jié)經(jīng)濟運行僅僅依靠單一金融工具，已顯乏力。用金融手段調整市場，當銀行成為惟一的融資通道時，銀行杠桿的顫動必將產(chǎn)生一系列的后果。如果有基金與銀行同行則局面更加平滑：兩條腿走路總比一條腿走路安全得多。
房地產(chǎn)基金作為銀行之外的輔助杠桿，在美國已然成熟，香港早在數(shù)年前已探討引進房地產(chǎn)基金，雖然2003年7月30日通過了房地產(chǎn)基金守則，但只準其在香港本地流動的嚴格地域限制，令在本來空間狹小的市場內難成氣候，以致于房地產(chǎn)基金到了無人問津的地步。面對形同虛設的房地產(chǎn)基金，香港證監(jiān)會著意打破堅冰。
為了這個新的金融杠桿的落地，香港政府為之付出了相當大的行政成本。
放寬地域限制，香港房地產(chǎn)基金有可能成為一匹脫韁的野馬難以控制。香港證監(jiān)會中介團體及投資產(chǎn)品部執(zhí)行董事張灼華在回顧房地產(chǎn)基金的轉型過程時說：“18個月以來的深入討論及研究，使目前具備了放寬房地產(chǎn)基金地域限制的條件。”關鍵是連接房地產(chǎn)基金與基金投資項目之間的基金經(jīng)理，如果此人既專業(yè)又具職業(yè)道德，房地產(chǎn)基金出軌的風險就小得多。在18個月的時間里，香港證監(jiān)會對如何讓基金經(jīng)理成為基金與市場之間的合格的連接者煞費苦心。
另一方面，在房地產(chǎn)基金完全放開之前，香港證監(jiān)會對于基金業(yè)的行業(yè)秩序予以重拳整治。2004年2月27日，香港廉政公署突然施行一項代號為“無比敵”的行動，進行全城搜捕，共拘捕了20位上市公司高層及證券業(yè)人士。
香港房地產(chǎn)基金的落地，是否會成為內地的一個參照呢？在1992年，中國房地產(chǎn)近乎空白之際，香港房地產(chǎn)市場成為了大陸的惟一教材，內地學到了以廉價的土地及銀行資本撬動房地產(chǎn)市場的方法，但在如何避免銀行作為單一融資渠道帶來的風險方面，則一直被飛速擴張的房地產(chǎn)建設所覆蓋。
顯然，國內房地產(chǎn)業(yè)正承受著來自計劃經(jīng)濟與市場經(jīng)濟的雙重壓力。從1995年宏觀調控中停建“樓堂館所”銀行發(fā)揮的令行禁止的作用可以看出，在計劃經(jīng)濟體制下，單一金融杠桿具備很大威力。但1998年房地產(chǎn)市場化之后，房地產(chǎn)事實上一直包含著兩個層面的意思：基礎建設與商品房，如果說目前銀行杠桿對基礎建設仍可以起到相當?shù)囊种谱饔玫脑挘敲磳τ趤碜韵M品市場的商品房，單純利用銀行杠桿就顯得有些局促。
如果與房地產(chǎn)市場相聯(lián)系的融資渠道，除了銀行之外，還有基金，那么調節(jié)市場的杠桿就會避免由于過于單一而帶來“一刀切”的盲動后果。當所有的利益被捆綁在一條繩索上時，為了擺脫某一個附著者而強烈抖動繩索，反而可能會讓無辜者受牽連，如果利益被拴在不同的幾條繩子上，那么“誅連”的可能性將會降低。
目前的情形似乎是，我們在不停地抖動繩子，卻無暇去編織另一條本可以緩解壓力的繩索。杠桿固然是市場經(jīng)濟的平衡器、降溫器，但不同的時期需要不同的杠桿，而新的杠桿需要付出新的成本才可以獲得。越是在非常時期，撬動新“杠桿”的成本也就越大，但如果因為成本大而不作為，那問題就非常大了。
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