上海樓市成為風暴眼 嚴控房價尚需新調控手段

　　本報記者 杜 艷 吳 迪

　　北京、上海報道

　　房價的問題絕不僅僅是房地產業自己的問題。

　　3月31日，最新公布的“國務院2005年工作要點”或許能夠給出答案。即日，溫家寶總理主持的國務院常務會議討論并通過“國務院2005年工作要點”。會議重申，嚴格控制固定資產投資過快增長，特別是控制房地產和城市建設規模，要繼續落實國務院關于控制固定資產投資的各項政策措施。

　　嚴控的聲音早已發出。

　　3月5日，十屆全國人大三次會議上，溫家寶總理的政府工作報告表明，工作重心已定：抑制生產資料價格和房地產價格過快上漲。

　　嚴詞厲令的背后是暴風急雨般的行動。

　　3月上旬，銀監會、外匯局等兵分兩路，在京、滬等房地產過熱地區展開市場調研，而相關的調研報告正在醞釀過程中。

　　上海樓市成為風暴之眼？

　　摩根士丹利首席經濟學家斯蒂芬.羅奇去年關于上海房地產市場幾個月可能“崩潰”的預言未能成真，但毋庸置疑的是，房價一路高歌猛進的上海樓市，已經無可回避地被推入了此輪房地產宏觀調控的風暴眼。

　　以3月6日上海市政府發布《關于當前加強房地產市場調控，促進房地產市場健康發展的若干意見》為標志，上海市加緊了對本地房地產市場的調控力度。不過，政策頻出之后，依舊是上海樓市的進退旋渦，唱漲唱跌各有擁護。在短短不到一個月的時間內，為數甚多的上海房地產業內人士都在通過各式各樣的途徑努力表達、試圖驗證自己對樓市走向的判斷，驚變、拐點、崩盤的言論，猶如浩瀚海洋中的殘漬一般，翻騰渾濁。

　　然而，“投資者遠比消費者冷靜”，上海大華集團的一位負責人向記者這樣表述。在市場發生變化，尤其是在政策調控面前，通常都會把投機者作為直接指向。事實上，這一人群的承受能力和對政策理解能力要遠遠超過人們的想象，這也就是自去年四月宏觀調控以來，所謂的大量拋盤現象并未真正出現的理由�！耙挥酗L吹草動，就慌忙抉擇，這不會也不可能是一個職業炒家的行為�！�

　　相反，消費者則更容易被市場信息所左右。該人士進而指出，在長時間房地產市場積極看好的輿論熏陶下，消費者很容易產生一種急躁與盲從的心理，從而引發越級消費的行為，借錢買房，月按揭接近月收入的例子在上海比比皆是。而這一類人群對風險的抵御能力也最差，一旦市場發生大轉變，后果不堪設想。

　　由此可見，如果沒有真正強有力的措施出臺，“主旋律”未必能影響到投資者的判斷。投資者是一套房子值不值，能不能賺錢，更多的是仰仗自己的判斷和眼光。而真正的忠實聽眾，只有消費者。

　　3月6日以來的20多天里，上海房價仍在不管不顧地上漲。據上海房地產交易中心提供的新盤成交信息，截止到3月31日，內環以內住宅銷售均價16506元、中內環之間住宅銷售均價11094元，其價格漲幅之高令人嘆為觀止，除土地和建筑成本之外，另有很大一部分為人為做高。

　　3月30日，上海市政府新聞發言人焦揚表示，“對虛擬交易、囤積居奇、哄抬房價、擾亂市場秩序等違規行為，發現一家、查處一家，決不姑息，這是市委、市政府的基本態度�！�

　　“在現在的房地產市場里，充斥著兩種情緒，一種是貪婪，一種是恐懼�！币晃粚＜腋袊@，在這個行業里所有的人都想把房價壘得更高，可以說是貪得無厭。但這樣一塊塊‘積木’搭上去，誰都擔心會有一天會垮掉，這就是恐懼。

　　貪欲不容易收回，但現在，愈來愈強的恐懼感，也深深地嵌在每一個和房地產有關的人心里。

　　困惑的房價上漲之源

　　在一個失范的市場里，尋找真相往往非常困難。

　　是地價推高了房價？

　　包括北京華遠集團總裁任志強和建設部某些專家在內的一個觀點是，地價猛漲是拉升房價上漲的一個重要因素。

　　但是，國土資源部領導去年已駁斥了這一觀點。3月31日，北京市國土資源局新聞發言人、副局長張維也對地價推高房價的說法予以否認。張維援引國土資源部在全國范圍內就地價與房價問題的調研數字說，結合國內32個主要城市的數據，地價因素只占商品房成本的23%，其中，北京土地占商品房成本的22.98%，上海的土地成本則只占總成本的16.15%，廣州則更低，為11.4%。據此，北京市國土局認為，地價推高房價的說法不能成立。

　　在上海，房價的飆升速度已遠遠超過了地價的漲幅。根據上海房地局公布的數據計算，上海2004年的房價平均漲幅達到24.76%，而上海土地交易價格漲幅為18.8%。

　　那么，是由于結構失衡，中低價商品房匱缺，導致商品房價格飛升？

　　“高中低檔房子的比例已經明顯不匹配，高價房的占比太高，普通居民的購房壓力越來越大�！鄙虾Ｆ諠櫡康禺a咨詢公司的研究員王水田說，2003年以前7000元以上的統統算作高價房，而現在按照市場行情，7000元的只能算中低價房。

　　什么才是居民可承受的中低價房？現在已經沒有一個準確的衡量標準。

　　可資借鑒的數據是，2004年度上海市居民可支配收入為16683元。而根據上海房屋土地資源管理局官方網站時時更新的市場交易數據，2004年第四季度上海的商品房成交均價為8485元／平方米，12月份為8633元／平方米，2005年1月份為9336元／平方米。也就是說，2004年上海市居民可支配收入不足以購買兩平方米住房。

　　如果以6000元以下、6000-9000元、9000元以上來劃分高、中、低檔房，上海土地局的統計中基本呈現出“三分天下”的局面。2005年1月，上海商品房交易量為21186套，其中，單價在9000元／平方米(含9000元／平方米)以上的占交易量的31.16%，6000-9000元／平方米的占30.79%，6000元／平方米(含6000元／平方米)以下的占38.79%。近兩年來，中心城區(內環內)高價房所帶動的房價上漲效應正在逐漸浸淹向城鄉結合部(中內環間)、近郊(中外環間)和遠郊(外郊環間)。

　　根據上海網上房地產公布的數據，3月31日，上海內環內、中內環、中外環、外郊環、郊環外的成交均價分別為(單位：元／平方米)：16419、11493、8085、6505、4724。

　　“我工作一年的收入，趕不上房價一個月的上漲速度。”一個在媒體工作的朋友告訴記者，可供選擇的空間太小了。

　　不過，構成房價上漲的因素不會如此簡單。真相仍有待尋找。

　　上海的一位開發商朋友告訴記者：“我們前一陣剛開了董事會，自己都覺得利潤太高了。這樣很容易導致我們的盲目投資，對房地產企業不是好事。”

　　舉一個例子，可以窺見一斑。

　　以分期開發的遠景佳苑為例，位于寶山區大華路1355弄的該樓盤，在2000年完成一期開發，當時的房價約為3000元／平方米；迄今該樓盤的四期即將完成開發，記者致電售樓處，售樓小姐告訴記者，預計2005年4月份開盤，“現在價格還沒有定下來，但你可以參考周遍的均價，一般在1萬到1.4萬之間�！�

　　控制供給還是管住需求？

　　需要怎樣的措施才能讓房價飛奔的快車緩緩剎車？

　　中國銀監會政策法規部的人士說：“我們正在做相關的調研，希望發現問題和風險。以采取相應的措施�！�

　　嚴把土地和信貸兩道閘門，成為去年抑制投資過熱的主要手段。但執行的情況，卻參差不齊。

　　“這兩種手段，主要是從供給方面對投資過熱進行了控制，使固定資產投資的增幅有了大幅回落�！眹鴦赵喊l展研究中心的一位專家說，但區分來看，固定資產投資的回落卻和需求的日漸旺盛形成了鮮明的反差。

　　這從商業銀行的信貸增長上，可見一斑。

　　2004年，房地產開發商貸款余額約為7800億元，同比增長17%，比上年增幅回落32個百分點。其中，住房開發貸款余額約為4400億元，同比增長22%，增幅比上年回落81個百分點。而在按個住房信貸方面，增勢依然不減。2004年底，住房按揭貸款余額為1.6萬億元，同比增長35%，比上年增幅僅回落8個百分點。遠遠高于房地產開發貸款的增長速度。

　　一家國有商業銀行上海分行的部門總經理告訴記者：“我們去年的開發貸款總共放了七八筆，比2003年下降了70%-80%。這主要是配合政策的需要�！�

　　土地和信貸的供給相對控制住了，但需求依舊高企。

　　一個流傳于房地產業內的說法是，真正推動房價的動力是旺盛的購房需求。上海統計局數據顯示，2004年上半年商品房新批準的預售面積1100.8萬平方米，實際預售面積1470萬平方米，供需比為1：1.34，2004年全年�熒唐贩啃屡鷾实念A售面積2938.9萬平方米，實際成交面積3488.75萬平方米，供需比為1：1.19，而2003年的供需比為1.18：1，供大于需。

　　3月16日，央行房貸“新政”被認為是對需求進行調控的重要信號。對此，北京大學中國經濟研究中心宋國青教授認為：“調控要起到作用，是要有條件的，因為這牽涉到一系列利益主體的調整。這期間銀行是否起到應有的作用有人表示懷疑。”他認為，從商業銀行的角度看，本次貸款利息的上調進一步拉大了存貸款利差，從一定程度上可能會刺激銀行的放貸沖動。目前的一年期存款基準利率為2.25%，5年以上房地產貸款利率基準利率為6.12%。

　　易憲容等專家認為，央行房貸新政，對于普通消費者的自住需求，可以起到一定的調控作用，但對于投機性需求的影響卻微乎其微。因為與投機的預期獲利相比，提高利率所增加的成本，完全在其可以承受的范圍之內。

　　因此，在調控供給和需求之后，還須尋找新的調控對策。北京著名開發商任志強和潘石屹都不約而同地強調：必須加大土地和商品房供應。

　　上海市已宣布，要加大以配套商品房為主的中低價位商品房供應，市政府要求今年配套商品房開工面積須達到900萬平方米，可售面積須達到800萬平方米。

　　對于包括上海在內的房價來說，2005年是一個不確定的未來：抑制房價過快上漲的勢頭已成上下一致共識，但結果究竟是令其滯漲，還是令其下降，尚需等待新的調控手段及其效應在時間之中的顯現。