上海房市何時海嘯 官方調控房地產心態如履薄冰

　　文/秦倍鈞

　　在一片爭議聲中，上海官方最高層第一次明確提出“調控房地產”。上海市市長韓正在今年1月18日閉幕的上海市人大會議上坦言：上海局部地區的房價上漲仍然過快，房地產市場出現的新情況已引起上海市政府的高度關注；在新的一年里，上海將繼續加強對房地產市場的調控。

　　由于上海房地產價格持續上漲，有關上海的房地產是否已存在嚴重的泡沫的話題，去年已成為經濟學者、媒體和業界爭論的焦點。中國社科院的調查指出上海房地產存在泡沫，但上海市委書記陳良宇去年11月6日在接見香港傳媒代表團時表態說：上海房地產沒有嚴重泡沫。

　　據香港媒體報道，陳當時分析說，目前有一種說法，上海房地產泡沫大，接近崩盤，房價與收入之比例已大大超過正常系數，而購置物業用于投資者高達百分之四十。第二種說法是，供求關系其實是基本持平的，處于正常狀況。但是，兼聽則明，對此我們是以如履薄冰的心態，確保(房地產)安全。

　　而如今韓正坦言，去年上海全市房價漲幅雖然有所下降，但局部地區房價上漲仍然過快。他認為，上海房地產市場出現的一些新情況需要引起政府的高度關注，調控的原則是“以居住為主，以市民消費為主，以普通商品房為主”。針對房價高企的現狀，韓提出了“滿足消費、規范投資、抑制投機”的12字對策。

　　顯然，上海市官方一直以來不愿向公眾承認本市的樓市有泡沫，擔心的是房價下跌可能會對經濟造成影響。

　　不過，上海目前市區平均房價已經超過了中國任何一個城市卻是不爭的事實。來自上海房地產資源網即時滾動的信息顯示，2004年11月15日網上成交均價首次突破每平方米1萬元大關，今年第一周，上海全市總成交量為60萬平方米，平均每平方米達9427元。而戴德量行的報告顯示，去年上海市中高檔二手房累計漲幅達27.6％，其中，12月房價較11月上漲了5.69％，為2004年單月房價漲幅之冠。

　　最新統計顯示，去年全年上海房地產市場開發投資完成1175億多元，較上年增長逾30%，商品房竣工面積3443萬多平方米，增長38%；商品房現房和期房銷售面積近3489萬平方米，增長近39個百分點。

　　與此同時，上海居民的平均可支配收入2003年為14810元，但目前的上海平均房價已經遠遠超過8000元／平方米，即使按每居戶80平方米計算，房價收入比也已經超過14倍。

　　“白天狂熱銷售，夜晚不見燈火”，這是上海人對本地某些區域空置商品房的描述。房屋空置率是研判房地產有無泡沫的一個關鍵數據。目前，本地媒介和學者相對較認可的一個數據是，在上海，大約有17％的高級住宅沒有人住。

　　中國社科院金融研究所去年在上海的實地調研中，研究員找到當地供水、供電部門，根據這些部門對長期欠付水電費對象分析所作出的最保守估計，上海市中心城區有大約4.5萬套“無人房”，合計面積為500多萬平方米。浦東新區有些住宅小區的水電費收繳率只有60％左右，無人居住的房子占40％左右，而這些不繳水電費的住房都是已售房屋，這些房屋可以認定為“炒房”者所購買的。

　　對此，中國社科院研究員尹中立曾表示，上海市的投資性購房比例相當大，顯示出泡沫現象已相當嚴重。而近日上海市市統計局城調隊對19個區(縣)、133個街道(鎮)超過3000戶城鎮居民的調查表明，已有21.7%的上海城鎮居民家庭擁有兩套以上的房屋，擁有三套以上房屋的家庭為2%。

　　如今高昂的房價令上海大部分中產階層也望而生畏，但仍無法阻擋境外投資者的熱情，境外房地產投資者正加緊在這個中國最大城市的活動，雖然房價已經持續上漲了5年，而且有轉弱的跡象，但認為投資上海地產恰逢其時者認為：上海終將取代香港成為中國的金融和商業中心，而外匯投機者投資房地產則作為對人民幣升值的賭注。

　　不過持懷疑態度的人士稱，地產價格上漲過快，超過了個人收入增長率，而租金已經開始下降。《華爾街日報》引述仲量聯行Michael Hart的話說，高檔公寓租金已經下降到1500—5000美元/月。

　　顯然這是一場危險的游戲，至少銀行界已經意識到潛伏的危機。就在上海市市長公開發表“調控論”后10天即1月26日，新華社罕見地以“上海嚴控地產投機”為標題，態度鮮明地對上海市金融形勢分析會議進行了報道。

　　銀行資金作為樓市上漲原動力，難得的公開披露讓我們大開眼界。

　　2004年，全市中資金融機構人民幣自營性房地產貸款累計增加了1023億元，同比多增204億元，占各項貸款新增額的比例高達76%，其中個人住房貸款累計增加728億元，同比多增106億元，新增個人住房貸款占中長期貸款增量的比例高達48%。10月29日央行上調存款利率后，11、12月的個人住房貸款繼續保持快速增長，提前還款的現象并不明顯。

　　從流動性角度看，上海市個人住房貸款占比持續攀升，房地產貸款在各商業銀行信貸總量中所占比例過高，其中國有獨資商業銀行和股份制商業銀行(含上海銀行)全年新增個人住房貸款占各自新增人民幣各項貸款的比例分別高達49%和79%，信貸結構趨同明顯。

　　上海人行負責人對此強調，下一步將密切關注房地產價格走勢，配合市政府加強對房地產市場的調控，做好對房地產金融風險的監測和分析工作。

　　印象中，銀行監管當局在年度金融形勢會議中著重提醒房貸風險是前幾年從未有過的，記得去年年中，記者曾與上海戴德量行一位高級業務主管私下交流，問開發商，中介公司賣房子時最怕什么政策出現，答復就三個字：關水閘。水即是財，財來自于銀行，如今，銀行這份遲來的表態很值得玩味。

　　有觀點認為，深圳的競爭力正在下降，許多人才涌向了上海，一位深圳的媒體同行到上海進行市場調研時，發現上海相關職能部門的認識幾乎驚人地一致：上海的房價不算高啊，倫敦的房價多少？紐約的房價多少？與他們相比，我們這兒的房價一點也不高。

　　起先，他覺得這種說法真讓深圳人汗顏：“人家根本就沒把自己的房價放在中國大陸這個平臺去比較，國際化大都市有國際化大都市的房價理所當然。照此說來，深圳要建國際化大都市，房價還有好大一段差距，按照這種邏輯推理，是否深圳的房價還有巨大的上漲空間呢？深圳是不是應該像上海那樣，充分挖掘城市的價值從而帶動房價呢？”但事后一想，對深圳的信心反倒更足了，“以上海目前時期的收入和消費水平，要支撐起如倫敦、紐約的高房價，沒人會相信。上海房價照此趨勢漲下去，將會大大削弱城市競爭力，高不可攀的房價將筑起一道無形的門檻，將人才擋在大門之外。在上海，一個月入上萬的高級白領如果想在市中心買房同樣會感到力不從心，更何況一般的打工階層。從房價收入比這個角度看，深圳的城市競爭優勢不是削弱了，而是增強了”。

　　2004年底印度洋大地震引發的海嘯可謂世紀大災難，從天堂變成地獄，只在眨眼間。

　　上海房地產市場會出現海嘯嗎？2004年會是地產最后的瘋狂嗎？還是2005年、2006年？