宏觀經(jīng)濟(jì)形勢并不明朗 治房市過熱應(yīng)多管齊下

　　當(dāng)前，治理房地產(chǎn)業(yè)的非理性繁榮，不僅依賴于資金價(jià)格調(diào)控等市場化手段，更要加緊實(shí)施房地產(chǎn)整體改造——完善和清理土地供應(yīng)政策和程序；地方政府完全退出房地產(chǎn)市場；加緊實(shí)施金融改革，健全融資渠道；政府提供廉租房等等

　　在討論抑制房地產(chǎn)市場過熱的政策工具選擇時(shí)，不應(yīng)過多依賴?yán)�率等貨幣政策，而�?yīng)綜合考慮財(cái)政、稅收和土地政策，以及加大政企分開等改革措施，實(shí)施綜合治理。其中，開 征房地產(chǎn)交易利得稅是一個(gè)即時(shí)可行的調(diào)控工具。

　　3月22日，美聯(lián)儲(chǔ)如期公布加息方案，并對(duì)短期通脹表示擔(dān)憂。此次加息已經(jīng)是美聯(lián)儲(chǔ)第三次連續(xù)提高利率，采取緊縮政策控制通脹。市場預(yù)期，此舉表明美國已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)緩慢加息的通道；中國亦將采取小幅加息的措施應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)等行業(yè)過熱、人民幣與美元利差等宏觀經(jīng)濟(jì)局面。

　　我們認(rèn)為，當(dāng)前整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢并不明朗，而房地產(chǎn)局部過熱則癥候明顯。對(duì)于加息等影響國民經(jīng)濟(jì)整體的宏觀調(diào)控措施，應(yīng)該謹(jǐn)慎行使，避免“一人感冒，全家吃藥”的局面，而應(yīng)針對(duì)房地產(chǎn)等個(gè)別行業(yè)迅速采取指向明確的措施，加強(qiáng)調(diào)控力度。在調(diào)整個(gè)人貸款利率等貨幣政策工具的同時(shí)，還應(yīng)該從源頭上控制房地產(chǎn)業(yè)的供給和需求，綜合考慮財(cái)政稅收政策、土地政策控制房地產(chǎn)行業(yè)，以立法等形式清理政府直接參與市場等非市場行為。

　　開征房地產(chǎn)交易利得稅應(yīng)是一個(gè)政策選擇。無論是從世界范圍還是中國局部地區(qū)的實(shí)際情況看，房地產(chǎn)行業(yè)的非理性繁榮癥候明顯。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2004年中期，英國房價(jià)過去3年上漲55%；西班牙房價(jià)過去10年上漲100%；中國香港房價(jià)去年秋天以來上漲50%。而美國東西海岸的大城市，房價(jià)上漲速度比物價(jià)上漲快60%。高盛公司的經(jīng)濟(jì)學(xué)家邁克爾布坎南估計(jì)，美國的房產(chǎn)價(jià)格起碼已經(jīng)高估10%，英國大概是15%，澳大利亞則高達(dá)29%。

　　自2002年以來，中國各地區(qū)房價(jià)上漲幅度毫不遜色。各大城市房價(jià)平均上漲幅度累積均在30%以上，大大超過同期CPI——最高不超過6%的上升幅度。僅2004年上半年，上漲幅度也均在12%以上。其中上海房價(jià)漲幅最高，達(dá)到21.4%，接下來依次是寧波19.9%、天津16.7%、南京16.2%、重慶15%、杭州13%、沈陽12.8%、青島12.5%。

　　房價(jià)以如此高的幅度上漲，存不存在泡沫還是一個(gè)尚待爭議的話題，至少非理性繁榮則是肯定的——任何日用或耐用消費(fèi)品價(jià)格上漲幅度超過CPI水平的2倍以上，市場的反應(yīng)都要?jiǎng)×业枚唷ａ槍?duì)此輪世界性的房地產(chǎn)“繁榮”，以美國為首的歐美語國家從2003年以來，就開始逐步實(shí)施緊縮政策。美聯(lián)儲(chǔ)的此次加息不過是最新的調(diào)控例子罷了——既不是最后一次，也不是最劇烈的。據(jù)《經(jīng)濟(jì)學(xué)家》的一份調(diào)查顯示，在各國謹(jǐn)慎干預(yù)下，各國房地產(chǎn)價(jià)格漲幅均呈現(xiàn)明顯下降趨勢。

　　中國房價(jià)上升趨勢與美國類似——雖經(jīng)歷2003年以來多項(xiàng)嚴(yán)厲措施調(diào)控，但勢頭并未得到遏制，相反，部分地區(qū)上升勢頭還更趨猛烈。中國房地產(chǎn)業(yè)“非理性繁榮”的根源與美國相比，既有相同的一面，也有根本不同的一面。相同的是，中國此輪房價(jià)上漲同樣處于全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的大背景下。網(wǎng)絡(luò)股泡沫破滅以來，歐美國家市場自由化程度普遍提高，“靈活金融”的概念十分流行。1998年以來，中國一直保持著較高的經(jīng)濟(jì)增長速度，而且，在美國長達(dá)數(shù)年的低利率政策刺激下，全球性投資和投機(jī)資本也蜂擁進(jìn)入中國固定資產(chǎn)領(lǐng)域。

　　中國長期低迷的資本市場，又為間接融資和地下融資渠道打開了一道閘門，為房地產(chǎn)繁榮提供了巨量資金支持——既提供了供給，也增加了需求。而此時(shí)，又恰逢中國城市化進(jìn)程的關(guān)鍵時(shí)期，房地產(chǎn)繁榮存在著諸多支撐，房價(jià)也因此一直漲勢不斷。

　　與美國等發(fā)達(dá)國家不同的是，中國既沒有成熟的金融市場，也沒有形成完全成熟的房地產(chǎn)市場。整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈仍然沒有完全市場化。從土地供給來看，土地一級(jí)和二級(jí)市場仍然控制在政府手中，指標(biāo)和拍賣并沒有得到嚴(yán)格的普遍的執(zhí)行；地方政府甚至直接參與土地市場交易并從中漁利；政府支持的國有房地產(chǎn)商則間接的影響著地方房地產(chǎn)政策；資金供給的主要來源仍是國有商業(yè)銀行或國家控股的股份制商業(yè)銀行。

　　在中國銀行體系尚處于改制的過程中，如果人們對(duì)央行利用利率等貨幣政策實(shí)施房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控效果抱過高期望，顯然不現(xiàn)實(shí)。從需求來看，地下金融、投機(jī)活動(dòng)仍然難以有效遏制。在各商業(yè)銀行仍然把個(gè)人房貸作為優(yōu)良資產(chǎn)和重要的收入來源的情況下，投機(jī)和投資需求短期恐難有效控制。央行在提高個(gè)人房貸利率之后，商業(yè)銀行的有限響應(yīng)即為明證(報(bào)道見本期封面故事)。

　　因此，治理房地產(chǎn)業(yè)的非理性繁榮，不僅依賴于資金價(jià)格調(diào)控等市場化手段，更要加緊實(shí)施房地產(chǎn)整體改造——完善和清理土地供應(yīng)政策和程序；地方政府完全退出房地產(chǎn)市場；加緊實(shí)施金融改革，健全融資渠道；政府提供廉租房等等。

　　對(duì)于投機(jī)性需求，最好的防范治理方法是用稅收杠桿抑制短期炒作行為。開征房地產(chǎn)交易利得稅可有效的抑制投機(jī)性需求，降低泡沫風(fēng)險(xiǎn)。政府可以考慮對(duì)購買商品房后短期內(nèi)即轉(zhuǎn)讓的所得利潤稅課以很高的稅率。這一稅率將隨持有房產(chǎn)年限的增加而遞減。同時(shí)，這也可保護(hù)真實(shí)的購房需求。

　　編輯：和新風(fēng)