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□邢成
2004年10月繼一系列規章制度出臺后，中國銀監會正式公布《信托投資公司房地產信托業務管理暫行辦法(征求意見稿)》征求意見。該辦法較以前的有關辦法更加貼近市場，不僅對目前房地產信托業務中的很多問題作了明細規范，而且還有不少突破。
杜絕信托資產挪用
此次專門制定的房地產信托業務管理辦法，有清晰、嚴謹、規范、明確的特點。其中有些規定是對以前的有關管理辦法的很好補充。如第4條中特別強調了要委托商業銀行擔任房地產信托資金的保管人，這是以前“一法兩規”和其它法規中沒有的。征求意見稿 還對商業銀行擔任房地產信托資金保管人的條件、應履行的職責作出了規定。
同時，在第7條中又再次強調，房地產信托資金的受托方、保管方和使用方不得為同一人，且相互之間不得存在關聯關系。這樣也就很好地杜絕了過去的不正當的或非正常的關聯交易而有可能給委托人帶來的利益上的損失。第7條還規定，信托資金的使用方不得將信托資金投資于該信托資金受托方存在關聯關系的不動產及其經營企業。即一方面它通過設定房地產資金保管人的方式確保了信托資金不被挪用或改變用途，保證資金的安全性，是個突破。另一方面從多渠道杜絕了把信托資金用于關聯企業的可能性，而且是沒有留任何空間的，是很大的突破。
專業綜合素質要求更高
該辦法對于信托公司的業務駕馭能力和信托投資經理的綜合素質提出了更高的要求。如第10條對信托公司開展房地產信托盡職調查作了規定，不僅必須進行盡職調查，而且要求信托公司業務經理具有高度的行業熟悉度和專業能力，其中涉及土地評估、項目規劃、市場需求、房地產項目本身等問題以及相關法律法規問題 ，否則就完成不了。
這個辦法還為今后評級分類監管制度的出臺預留了對接的接口。主要體現在信托合同的份數上提出了彈性管理的思路。換言之，如果信托合同仍然在200份以內的，還是采取報備制。但在第31條至35條規定，對于超過200份信托合同份數限制的信托業務采取特別許可制。即，信托投資公司若想開展超過200份信托合同份數限制的信托業務應該事先獲得銀監會的許可。這確實是一個突破，但又不等同于任何做房產信托項目都可以超過200份合同限制。雖然有了一個彈性規定，不是絕對禁止超過200份，但是必須要申報批準 ，采取了特許的制度。這樣實際上為即將要開展的信托公司分類管理作了一個很好的鋪墊。今后在分類管理上條件占優的、管理比較規范的、經營較優秀的、實力較強的信托公司可能會率先取得準入證。當然，與此同時，對于超過200份或不受信托合同份數限制的房地產集合信托計劃也進行了更加明細的規定。上述規定，有利于規避風險。
嚴格性靈活性結合
該辦法在信托投資的風險控制措施以及監管方面進一步加大了力度，對信托公司治理結構、業務操作流程、風險控制機制都提出了明細的要求，并且在風險控制中體現了嚴格性和靈活性結合的特點。如第41條中明確規定對于“四證”俱全的房地產項目才能發放信托貸款，但同時在第43條中又作了一個靈活的規定 ，也就是如果不完全具備“四證” 的房地產項目，但有其它的條件比較完善的，如：滿足“信托投資公司具有5個以上熟悉房地產知識的專業人員；對“四證”不全的房地產項目進行了深入詳細的盡職調查；事先告知委托人該房地產集合信托計劃擬投向于“四證”不全的房地產項目，充分揭示信托風險等條件；也可以發放信托貸款。這樣就體現了信托監管和風險控制中靈活性和嚴格性相結合，真正使信托公司能夠按不同房產項目的不同特點、不同市場的前景和收益性來開展信托業務，來靈活地決策信托資金運用方向和規模。就是不再一刀切了，為信托公司業務拓展提供了完善的政策環境。
(作者單位：人民大學信托與基金研究所)
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