物業服務新規開始實施 物管收費定價容易執行難

　　物業管理費關系千家萬戶。去年11月1日起，《廣州市物業服務收費管理實施細則》等一系列有關物業管理服務收費的新規開始實施。盡管政府出臺了不少規范物業管理收費的政策，但記者最近調查發現，政府的指導價怎樣執行，物業管理費如何定價更合理，收費透明度如何提高等問題，仍是市民和業界關心的話題。

　　專題策劃 趙夙嵐　撰文記者李妍

　　業主的抱怨

　　政府指導價只是“參考價”？

　　據不完全統計，目前廣州物業管理覆蓋的小區大廈約3000個，物業管理全行業的年經營收入約20億元。按廣州市物價局公布的《2004~2005年度廣州市普通住宅物業服務收費政府指導價基準價和浮動幅度》，有電梯的物業每月一級服務收費1.7元／平方米，二級1.25元／平方米，三級0.91元／平方米，上下浮動幅度15%。

　　目前，不少小區管理費都高于上述標準。天河某大型住宅小區業主張先生對記者說，按物價部門的規定，他所在的小區收費標準應是“多層住宅二級有電梯”，但物業公司卻認為這是“一級物業”。這樣一來，物業管理費就翻了一番。當張先生拿出物價部門的規定作參照時，該物業公司人員卻說，政府定價只是“參考價”。

　　普通住宅、非普通住宅沒界定

　　“按物價局規定，普通住宅的物管收費標準最高不超過每平方米1.96元，可我們小區的物管費每平方米2.5元，物管公司為何不執行規定？”番禺一業主提出疑問。

　　對此，廣州市物業管理協會秘書長謝凱告訴記者：廣州市物價局的文件中明確規定，從去年11月1日實施的物業服務收費政府指導價基準價的范圍是普通住宅，包括普通商品房、經濟適用住房、房改房、集資建房、廉租房等。對于普通商品房的概念在廣州地區現在并沒有明晰界定，業界一般認為是那些單價在3000元到4000元／平方米之間的中檔住宅。

　　但現在很多小區的房屋售價都在4500元／平方米以上。對此，謝凱表示：業主和物業管理公司對小區是否屬普通住宅和物管收費的標準不能達成共識時，可由行業協會和政府職能部門通過專家進行評審。

　　部分小區對物管收費未明示

　　本來《廣州市物業服務收費管理實施細則》明確了物業服務收費的計費面積、計費單位、計費方式等應該明碼標價。

　　但記者在調查中發現，廣州部分小區至今沒有按規定將物業管理收費標準在小區管理區域進口處公布。

　　此外，仍有一些物業管理公司不愿意對業主公開財務，即使公開，也只公開水費、電費，且限于總額，沒有明細。許多公司暗箱操作，特別是沒有成立業主委員會的小區，物業管理收費更是缺乏透明度。

　　物管的煩惱

　　物業管理費難收

　　在業主們紛紛抱怨物業管理收費不透明、不合理的同時，不少物業管理公司也覺得自己是“有苦說不出”。首先，由于不滿物業管理公司的收費和服務，部分業主拖欠、拒交物業管理費的現象不同程度存在。據有關資料顯示，廣州市約有20%的業主拒交物業管理服務費用。面對少數惡意拒交物業管理服務費的業主，不少物業管理公司表示往往束手無策。

　　其次，一方面是業主覺得物業管理費收得高，一方面卻有不少物管公司支大于收。據一份關于廣州市的物業管理企業抽樣調查顯示，有70%的物業管理企業支大于收。有業內人士向記者透露，物業管理公司提高管理費有的是出于無奈。因為物業管理是一個微利的行業，主要收入都已開支在工作人員的工資上。有些物業管理公司為保證贏利，變相向業主增加收費，使得物業管理企業與業主之間的矛盾不斷發生。

　　不能背離價值規律

　　此外，物業管理還存在著收費與服務不等值的爭議。有業內人士告訴記者，由于現在不少樓盤的物業管理公司仍是房地產開發公司的附屬機構，在收費問題上往往偏向房地產公司而忽視業主利益。而另一方面，大多數城市的物業管理收費采用政府定價方式，側重于考慮消費者經濟承受能力，而未將消費者與物管企業置于同等地位予以考慮，往往忽視了物管企業生存、贏利的經濟屬性。

　　解決之道

　　成立權威仲裁機構

　　對于如何解決物業管理定價與收費中存在的種種問題，有學者提出，應該增加物業管理收費的透明度，成立一個權威的仲裁機構，“快刀斬亂麻”解決物管糾紛。目前，大部分物業問題都反映到消費者協會或投訴部門，但這些組織并不具備判斷和鑒定的權威性，而法律訴訟方式大約需要3到6個月的訴訟受理過程。

　　有業內人士建議，政府部門應盡快出臺有關政策，規范物業管理企業的收費行為，要統一核定收費項目、收費標準和收費方法。

　　廣州市物業管理協會會長楊柱爐表示，今年針對政府在物業服務收費方面的新舉措，結合行業實際運作需要，協會將積極協助政府有關部門完善行業立法，規范行業相關管理，擬指定物業收費定價的指導機制，并成立價格指導專家小組，為非普通住宅小區的收費定價提供專業的評審意見、建議，進一步理順物業服務收費管理，促進物業管理的市場化進程。