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文/本刊記者 王 琦
[他天天在想倒霉的事，所以真的倒霉了也不怎么慌]
作為地產界的“思想家”，馮侖似乎總能比很多同行先行一步。他最近考慮的問題可能會被視為“杞人憂天”。“我們正在請國際顧問做全面風險管理，一個設想是在購房合同
中引入‘打仗如何交房’的條款。”馮侖的憂慮是：“如果臺海戰爭爆發，一個炸彈炸到我們樓盤，客戶不給我錢，銀行還要我還錢，萬通肯定破產了。”
馮侖的全面風險管理應該可以看作是他的管理思路達到的一個新境界。從“美國模式”到“引進國企泰達”，馮侖一步一步把自己的“反周期”理論應用到萬通的運作中。當這一輪宏觀調控的寒氣將房地產企業團團圍住時，馮侖揮揮衣袖，說“對萬通影響不大”，一副超脫其外的樣子。
一般意義上，2003年6月13日中國人民銀行《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》(以下簡稱“121文件”)的出臺，被當作這一輪宏觀調控的重要舉措。而作為此番被“調控”的重點對象，針對房地產行業的政策最早始自2002年5月國土資源部出臺的11號令《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》(以下簡稱“招拍掛”)。
這兩個文件對國內房地產市場影響巨大。121號文出臺后，京城房地產大佬一天一個聲明，一天一個論壇進行聲討。在中國，這是有史以來第一次一個行業對政府的文件表示公開的不滿，希望通過自己的聲音改變其不利的處境。
這些聚會中，不乏萬通地產馮侖的身影。但是馮侖說，參加這些聚會，多是出于私人的交情，而不是萬通對惡劣情勢的“條件反射”。“我們很早就提出了反周期的理論：蕭條時期買地，繁榮時期售房。從1999年房地產進入繁榮期，萬通就沒有買地的想法，直到2003年。”
1994年，在上一輪宏觀調控(那時候叫“治理整頓”)中，海南房地產泡沫破裂，據馮侖講，本來他們可以全身而退，“不想被人家給我們造成了很大的債務壓力。”
從在海南房地產淘金開始，萬通經歷了政府對房地產行業的三輪調整，這讓萬通對周期有了特殊的敏感性。“每次調控過后，我都要想想，為什么萬通在調控中這么困難。”1997年整頓金融時，萬通攤子鋪的很大，但是通過那次調控，萬通提早杜絕了“短融長投”，重新調理了萬通的資產和財務結構。“2003年，房地產行業已經高速增長了5年了，我們覺得該有個調整了。”馮侖說。
要想超然災難之外，需得未雨綢繆。面對“121文件”，馮侖不可能像他說的那么從容。對房地產項目自有投資比例的提高促使萬通開始尋求新的資本來源。
“在找合作伙伴的時候，有很多錢擺在面前。我們想要的，是能夠帶來錢以外的東西的錢。”2004年4月，通過增資擴股的方式，萬通從泰達募得3億多的資金，并進入了朝思暮想的天津市場。此舉悄然化解了“831大限”(2004年8月31日以后，國內土地市場將不得再采用協議方式出讓經營性土地使用權)的風險，也讓譏笑萬通不儲備土地的人閉上了嘴。
除了全面風險管理，萬通最近還在研究國際十大地產公司的財務結構。萬通發現，國外地產公司的融資機構是：總部層面是以權益融資、長期融資為主，債務融資、短期融資為輔；項目層面相反。所以風險都在項目上。但是國內房地產公司則恰恰相反，風險都在公司總部。“我們已經開始做調整，希望最終實現海外房地產公司那樣的資產和財務結構。這樣風險來了，最多死幾個項目，整個萬通不會垮掉。”
“其實我們算不得是先知先覺，只不過我們天天在想倒霉的事，所以真的倒霉了也不怎么慌。”馮侖說。
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