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本報訊 (記者林琳報道) 2004年是廣州房地產(chǎn)市場的豐收年。單單12月一個月，就達(dá)成交易565宗，拍賣物業(yè)成交量比2003年同期增加159.17%。投資者頻頻出入拍賣市場，使得拍賣會上成交價格飆升，許多標(biāo)的的成交價格緊緊貼近二手市場價。有投資者發(fā)出疑問：“拍賣市場還有獲利空間嗎？”
兩個市場價格差越來越小
從廣州市房管局的統(tǒng)計(jì)數(shù)字來看，2004年1~10月，全市十區(qū)二手房屋累計(jì)成交面積674.14萬平方米，成交金額184.57億元，占同期房屋交易總量的41.78%，二手房成交占總成交量的份額已達(dá)到四成以上。二手市場的活躍，帶動了拍賣市場的興旺。
對于投資者來說，二手房產(chǎn)投資回報的體現(xiàn)，必定要經(jīng)歷兩個階段———一進(jìn)一出，現(xiàn)在越來越多的投資者采取從拍賣市場進(jìn)貨，在二手市場拋售的方式，在兩個市場獲取套利空間。要有套利，自然要有價格差。然而，去年拍賣市場表現(xiàn)相當(dāng)反常，許多標(biāo)的因?yàn)橥顿Y者爭相競奪，大大抬高價格，兩個市場間的價格差大大縮小。
據(jù)本報委托方舟公司對廣州市民所做的調(diào)查顯示，參加房地產(chǎn)拍賣的市民，目前有42.5%是用來出租投資的，32.5%是用作商鋪的，也有15%是買來自住的。自住買家進(jìn)入拍賣市場，讓拍賣成交價屢屢被抬高。在2004年的許多拍賣會上，一個標(biāo)的升幅達(dá)幾十萬元、成交價比起拍價翻上一兩倍已經(jīng)是常事，許多名不見經(jīng)傳的標(biāo)的也被爭得眼紅。有的買家爭到手后，算上拍賣傭金、各種稅費(fèi)，才大呼“根本沒什么著數(shù)”。
套利空間依然存在
差價的縮小，是否意味著拍賣市場已不再值得投資？中原地產(chǎn)研究部何佩珊否定了這種說法。她認(rèn)為，價格差很可能隨著投資者對市場認(rèn)識的逐漸清晰而逐漸縮小，但是價格差的存在是必然的。什么物業(yè)會出現(xiàn)在拍賣場上？主要是業(yè)主按揭供樓出現(xiàn)問題的或業(yè)主急需資金的，而拍賣是他們最快套現(xiàn)的手段，他們勢必要以低于市場的價格出手，這對于投資者來說，就是一大良機(jī)了。
滿堂紅周峰也認(rèn)為，拍賣市場上有投資空間，但不是市民所想的那么大，空間是由信息不對稱造成的，價格差也是信息不對稱的結(jié)果。
投資者投資回報預(yù)期偏高
對于投資回報率，在以上提及的調(diào)查結(jié)果中，54.6%的投資市民認(rèn)為房地產(chǎn)拍賣市場有5%至10%的回報率，40.9%的市民認(rèn)為回報率在10%以上，也有4.6%的市民認(rèn)為回報率在5%以下。
在廣州房地產(chǎn)市場上，如果回報率沒有6%以上，很少得到買家的青睞。在拍賣市場上，買家的投資回報期望值更是高達(dá)7%~8%，有的投資者甚至為自己定下“非10%不投資”的規(guī)矩。
滿堂紅的周峰表示：以前信息不對稱時，投資者能在拍賣場上投得好標(biāo)的，回報率在10%以上，但現(xiàn)在因市民對拍賣的認(rèn)同越來越高，最終成交價肯定與市場價很接近。因此他認(rèn)為將住宅投資回報率定在7%最為合適，而商鋪可定在13%左右。
他稱：“回報率需有連續(xù)的或持續(xù)的收入來維持，如果是出租的話，一旦找不到客戶，投資回報率就是零，沒有任何意義�！币虼怂ㄗh投資者在計(jì)算回報率的同時，也要考慮成本、空置等因素，當(dāng)然還有不可抗力因素，即如果該房產(chǎn)所處地段突然被征用。另外，每個投資者心里最好有根衡量標(biāo)的物是否值得去競投的線。
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