中房的未來五年：打造千億超級房企

http://whmsebhyy.com 2004年12月31日 18:18 第一財經日報

　　如果能得國資委的順利推動，而且重組和股權多元化能夠實現的話，中房集團將在3~5年后有望達到1000億至2000億元的資產規模。

　　本報記者貢云峰發自北京

　　“我能告訴你的僅是，我們已經完成對華能地產業務的劃撥，另有幾家正在進入談

判的最后階段，價格、人員、公司我都不方便透露，因為怕引起合作方的麻煩，總額大概在50個億左右。”在記者的再三追問下，中國房地產開發集團(下稱中房集團)資產管理公司副總經理，同時也是中房集團運作整合中央企業房地產業主要執行者的梁運斌向記者如是說。

　　此時，距國資委發函確定《關于中央企業房地產業重組有關事項的通報》已六月有余，以此可以看出，中房拉開央企房產重組的大幕顯得十分遲緩。中房要做超級房企

　　2004年6月，國資委發函確定《關于中央企業房地產業重組有關事項的通報》，并決定由中建、招商局集團、中房集團、保利集團、華僑城集團等5家企業進行整合中央企業的房地產資源。

　　此后一段時間，中房集團董事長孟曉蘇在多個場合表示，希望能夠整合1000億元中央企業所屬的房地產企業，表達了要做超級房企的想法。

　　10月11日，華能集團旗下總規模高達23億元的房地產業務劃撥中房集團。

　　梁運斌在接受《第一財經日報》記者采訪時表示，“當時這個想法是中房提出來的，而且中房也有23年的房地產經驗，所以在5家地產企業中也是最專業的。如果能得國資委的順利推動，而且重組和股權多元化能夠實現的話，中房集團將在3~5年后有望達到1000億至2000億元的資產規模。”從其言語中不難看出中房的野心。

　　但在12月27日，當全國工商聯住宅產業商會會長聶梅生重新回顧這件事情時表示，“我想國資委是出于對目前有些國有企業將大量資金投入企業非主要業務的房地產領域而導致房地產投資過熱角度來考慮的，并非如中房所設想的要通過行政劃撥手段讓中房做成超級房地產公司。”

　　不過，中房集團的野心恐怕是國內大部分地產公司都想的。

　　萬科企業股份有限公司總經理郁亮此前宣布，到2014年，萬科的目標銷售額將由2003年的63億元增長到1000億元，占全國住宅市場的份額從目前的1%增長到3%。

　　合生創展更是拋出了今年銷售百億元的數字，讓業界為之一震，而號稱已超百億元的順馳中國控股有限公司(下稱順馳中國)并沒有如期完成原董事長孫宏斌的預想。“今年的銷售額如果按銷售合同口徑的話，我估計應該是在90億到95億元之間，基本完成任務，我們自己還算比較滿意。”順馳中國總裁汪浩補充。

　　房地產行業走向規模與集中的過程已經越來越清晰。正如一位房地產專家所說，房地產仍然是一個充滿不確定性因素的行業，但它的發展正在走向明朗，這在2005年將顯現端倪。規模之難

　　目前有消息稱，中國航空信息集團、中國誠通控股公司、中國電子科技集團、中國工藝美術(集團)公司等大型國企都和中房集團就重組事宜進行了談判，梁運斌對此未置可否。

　　在國資委轄區內合并各中央企業的地產業務，梁運斌坦陳，最難解決的就是企業利益分配問題。

　　就中房集團而言，雖然在全國200多個大中城市擁有300多家全資、控股或參股企業，總資產約600億元人民幣，但與中房集團建立資產聯系的僅有38家，占21.7%。

　　在中房集團自身房地產業務整合上，梁運斌進一步闡釋道，目前中房集團有三個層面的企業，一是直屬控股地產公司，占集團總量的60%；二是參股種子公司(上世紀80年代投資于地方的地產企業)，占30%；三是計劃經濟時代中房進行資源合作，現在掛牌中房的地產企業，占10%。梁稱，今后將完成三個層面地產企業的轉型，在參股種子公司上，與地方國資委設定股份比例，希望達到20%；對掛牌中房的地產企業，繼續進行品牌合作，中房輸出品牌并獲得收益。

　　但聶梅生強調，中房集團能不能變大應該是一個市場行為，劃撥的變大并不能讓中房真正變大，而且劃撥企業中還會有諸多的不良資產，因此，劃撥后整合起來的中房效益并不一定好。

　　據記者了解，2003年整個房地產業的投資年增長率接近30%，而國營房地產企業的投資僅為12%，“全國3萬多家房地產開發公司，80%都是民營企業，并且知名度比較好的也是民營企業。”聶梅生透過電話告訴《第一財經日報》記者，“中國的房地產行業集中度太小了，大的地產企業市場占有額也太小了，希望那些通過市場競爭起來的地產企業越多越好。”如何做大

　　“大應該是結果，但不要把它當成目標。”萬通地產董事長馮侖這樣告訴記者。

　　“如果有把公司做大的基因，自然就會做大，各種條件都很好自然就大了，或者即使暫時小，將來也會做大。”馮侖這句頗具哲理的話，其實就是現在所有開發商的難題。

　　但是，該如何找到做大的基因呢？這的確是個難題！

　　梁運斌認為，對于中房來說做大有四個機會：一是實現土地資源對接，通過和土地儲備中心的良好合作最大限度地獲得掛牌土地，實現土地效益最大化；二是與政府的經濟適用房和住房轉移政策相對接，成為政府的運營商；三是完成住房金融工具的衍生，完成和產業基金、投資基金、信托基金的對接；四是在推進小城鎮建設和城市化進程中獲得最大收益。

　　然而，中房要想做成超級房企，就必須要有唐僧西天取經般的心理準備，去面對市場的種種不確定因素。

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