日歷2005.6 商業(yè)地產(chǎn)：新政后的4大趨勢

    《中國經(jīng)濟(jì)周刊》編輯部

　　國務(wù)院即將頒布《城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃條例》以及聽證制度的草案，將對商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)、布局結(jié)構(gòu)進(jìn)行限制。屆時(shí)，眾多不具開發(fā)實(shí)力的小公司將被淘汰，一些無力繼續(xù)開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將被并購。據(jù)此，一場商業(yè)地產(chǎn)變局也正在悄悄拉開。

　　新政

　　資料表明，從2001年—2003年，所有的店鋪數(shù)量呈現(xiàn)快速增長的勢頭。目前國內(nèi)前100名零售企業(yè)的發(fā)展速度非常快。2001年，每家連鎖店可用店鋪數(shù)量是110家，2002年達(dá)到169家，2003年達(dá)到204家。而這些數(shù)據(jù)對國內(nèi)的地產(chǎn)開發(fā)商而言就意味著商鋪是一種直接的需求。　

　　2004年，中國商業(yè)零售業(yè)將全面對外開放，中國的零售市場正在吸引著越來越多的國際商家，尋找適合發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，由此好的項(xiàng)目成為眾多國內(nèi)外商家所關(guān)注的重點(diǎn)。據(jù)了解，家樂福將在北京、上海、廣州各開6家分店，其他的城市開8家分店。2005年，外資商業(yè)企業(yè)對商鋪的需求增加的同時(shí)，商家對位置的選擇將更加嚴(yán)格，物業(yè)結(jié)構(gòu)要求適用性好，位置優(yōu)越的項(xiàng)目將成為首選。

　　然而，這一切將很快由國務(wù)院即將頒布《城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃條例》來決定，根據(jù)條例的規(guī)定，今后一萬平方米以上的商業(yè)地產(chǎn)實(shí)施項(xiàng)目，必須實(shí)行聽證，由發(fā)改委、建設(shè)規(guī)劃、工商、行政管理、交通、環(huán)保、生產(chǎn)流通部門、消費(fèi)者協(xié)會(huì)、行業(yè)組織和專家學(xué)者參加聽證，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)所在的區(qū)和街道也將參與，開發(fā)商經(jīng)過聽證后，拿出建設(shè)規(guī)劃方可辦理建設(shè)手續(xù)，而建設(shè)一萬平方米以上的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)還必須到國務(wù)院有關(guān)部門進(jìn)行聽證，從而避免開發(fā)的盲目性。　

　　據(jù)了解，今后政府對商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的統(tǒng)計(jì)，將納入法定的統(tǒng)計(jì)范圍，在此基礎(chǔ)上對商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行動(dòng)態(tài)的監(jiān)控，及時(shí)向社會(huì)發(fā)布信息，引導(dǎo)企業(yè)和銀行，包括個(gè)人投資者進(jìn)行決策，增加科學(xué)性，同時(shí)開發(fā)商逐漸開始重視科學(xué)化的調(diào)研分析，也會(huì)促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)結(jié)構(gòu)更具合理。

　　趨勢

　　隨著《城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃條例》的出臺(tái)，在商業(yè)地產(chǎn)方面將出現(xiàn)以下幾大趨勢。

　　社區(qū)商業(yè)將成為新亮點(diǎn)。從各種類型商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢看，由于城市新社區(qū)建設(shè)步伐加快以及各級各地政府目前積極鼓勵(lì)發(fā)展社區(qū)商業(yè)，因此2005年及今后的一段時(shí)期，社區(qū)商業(yè)將呈現(xiàn)出較大發(fā)展?jié)摿Α．?dāng)前，新建居住區(qū)商業(yè)設(shè)施滯后的矛盾比較突出，不僅數(shù)量少、布局分散而且設(shè)施落后、現(xiàn)代化水平差，離以人為本、服務(wù)居民生活的要求還有相當(dāng)差距。可以預(yù)計(jì)，今后一些適合社區(qū)商業(yè)發(fā)展的商業(yè)形態(tài)，包括社區(qū)型購物中心、鄰里中心以及現(xiàn)代生活廣場等將會(huì)得到快速發(fā)展，逐漸成為商業(yè)地產(chǎn)中的新亮點(diǎn)。

　　開發(fā)門檻提高。一旦《城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃條例》付諸實(shí)施，熱衷于“造MALL(大型購物中心)”的商業(yè)投資者，以及越來越多難以抵擋商業(yè)地產(chǎn)厚利誘惑的開發(fā)商們，除了要應(yīng)付新一輪宏觀調(diào)控對MALL熱的強(qiáng)烈沖擊外，還得準(zhǔn)備面對公開聽證會(huì)上各方利益主體的種種質(zhì)疑乃至反對之聲，加上特別是房地產(chǎn)信貸門檻的提高，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)門檻也將水漲船高。

　　商家對商鋪的需求將大幅增加。2003年，我國消費(fèi)率僅為55.4%，是1978年以來最低的水平，而就全球的平均水平來看，根據(jù)世界銀行資料，2002年，世界平均水平為80.1%，顯然，我國目前消費(fèi)率大大低于世界平均水平。中國連鎖百強(qiáng)從2001年到2003年所用的店鋪數(shù)量呈現(xiàn)出的快速增長的勢頭，對國內(nèi)的地產(chǎn)開發(fā)商意味著商鋪成為一種直接的需求。一些具有優(yōu)勢的連鎖企業(yè)，已經(jīng)把加快開店速度，擴(kuò)大規(guī)模作為企業(yè)發(fā)展的首要戰(zhàn)略目標(biāo)。但是由于邊際效益的下降，內(nèi)資連鎖企業(yè)開始放慢了擴(kuò)張速度，而更加注重門店的管理與效益，從開店數(shù)量的增長速度看，略有下降。

　　運(yùn)營模式將回歸理性，以租為主將成主流。從近幾年的發(fā)展?fàn)顩r來看，由政府推動(dòng)的會(huì)展中心、城市廣場、步行街這類形象工程問題將逐步暴露出來，一些不符合城市商業(yè)規(guī)劃、不符合商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作規(guī)律的項(xiàng)目將風(fēng)險(xiǎn)凸現(xiàn)，中小投資者投訴可能成為一個(gè)新熱點(diǎn)，尤其是重點(diǎn)城市中的標(biāo)志性項(xiàng)目的成敗將會(huì)起到強(qiáng)力的調(diào)控效果。

　　隨著商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式的理性回歸逐步到位，以租賃為主的運(yùn)營模式將越來越多，比例將越來越高，開發(fā)商將越來越意識到追求短期獲利行為已不現(xiàn)實(shí)，而獲得合理收益和長期效益將使市場更趨于有序。

　　2005年6月備忘錄

　　★ 第11屆上海國際紡織工業(yè)展將于2005年6月3日至7日在上海新國際博覽中心舉行。上海國際紡織工業(yè)展覽會(huì)被譽(yù)為亞太地區(qū)最具領(lǐng)導(dǎo)地位的國際紡織工業(yè)展，預(yù)計(jì)展會(huì)規(guī)模會(huì)達(dá)至1萬平方米，比上屆增長40%。

　　★由中國汽車保修設(shè)備行業(yè)協(xié)會(huì)主辦的2005中國國際汽車用品展暨首屆國際改裝車展覽會(huì)，將于2005年6月10日至12日在北京全國農(nóng)業(yè)展覽館新館舉辦。這將是目前國內(nèi)規(guī)模最大、檔次最高、影響力最強(qiáng)的汽車用品專業(yè)盛會(huì)。

　　★北京市美發(fā)美容行業(yè)協(xié)會(huì)將于2005年6月10日至12日在中國國際展覽中心舉辦第九屆北京國際美容美發(fā)美體瘦身化妝用品博覽會(huì)。本屆展會(huì),以“合作、交流、貿(mào)易、發(fā)展”為主題，以此突出特色、強(qiáng)調(diào)規(guī)模、提高檔次、加強(qiáng)組織、增進(jìn)交流。

　　★日本世博會(huì)將于2005年6月25日至9月25日在日本愛知縣舉行，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，中國貿(mào)促會(huì)代表我國組織中國館活動(dòng)，海南省決定參加此次世博會(huì)中國館活動(dòng)，并舉辦“海南活動(dòng)周”，向世界宣傳海南、介紹海南。