陸家嘴制造：4%外資升騰地產泡沫

　　本報記者 杜艷 上海報道

　　在F1賽道上奔馳的不僅僅是跑車，還有上海的樓市。

　　雖然是今年宏觀調控的五個過熱行業之一，但上海的房地產業正在以強大的動力飆升，樓價的漲幅不僅超越了去年，而且正在形成新的歷史高峰。

　　12月9日，上海房展會上。尋覓低價房的購房者大多失望地離開。10月，上海新增住宅項目44個，總上市面積為86.64萬平方米。從樓盤價格來看，單價4000～6000元的中低檔樓盤只有1個，單價6000～8000元的中檔樓盤有17個，中高檔與中高檔樓盤達到26個，所占比例接近60％。平均起來，10月上海商品住宅項目的樓盤均價突破了萬元大關。

　　是什么力量在支撐高價房？又是誰在推動上海樓市離普通市民的購買力越來越遠？

　　“現在看來，尤其是近幾個月，海外資金的量越來越大，已經形成了支持上海高價房的一股強大力量�！币患腋圪Y銀行的客戶經理表示。

　　外資多元化

　　到底有多少海外資金投向上海的房地產市場？

　　“截止到11月底，上海非貿易項下有10多億美元的順差，但是到底有多少資金投向了樓市，沒有這個統計口徑；而借經常項下進來的資金也有可能轉移到房地產，所以統計很難�！�國家外匯管理局上海市分局一位人士表示。

　　放眼上海的房地產市場，外資的背影在繁華的商圈和高檔住宅區已經隨處可見，而投資的途徑和形式也多種多樣。

　　羅斯福中國投資基金在中國設立了羅斯�？萍汲前l展總公司，并與當地開發商合作，投資興建了上海羅斯�？萍汲恰�

　　香港房地產五虎之一的信和置地，通過參股來福士廣場19％，進入繁華商圈。

　　荷蘭信托投資基金管理公司Rodamco Asia收購上海捷盛國際服務公寓和上海捷盛高際服務公寓，整體收購浦東浦項廣場。該公司通過購買有穩定收入來源的成熟物業獲得長期回報，不介入前期開發。

　　2004年5月，美國資本巨鱷洛克菲勒國際集團與新黃浦集團簽署合作協議，組建中外合作企業，共同開發建設外灘源項目。

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　　一位房地產中介公司的資深人士介紹，上海的房地產業與外資的合作已經開始了第二次突破。

　　他說，以前開發上海的外資主要來自香港，因為香港本地市場競爭激烈，香港地產商就將目光投向了內地房地產市場。如今，內地房地產市場已經成為信合置地等香港房地產公司業務的組成部分。

　　隨著洛克菲勒等歐美資金的進入，上海的房地產市場資金來源呈現多元化。具有多年房地產營銷經驗的肖先生說，“海外資金已經說不清楚到底是香港、臺灣還是歐美的資金居多，上海可能已經是全世界的上海�！�

　　如今，金橋、陸家嘴、徐家匯等黃金地段的高檔住宅小區，成為外資的首選。這些住宅的單位面積售價一般在1.5萬～3萬元，環境幽雅。有的地區甚至形成了相對固定的居住群落，例如古北地區居住的臺灣人已經達到數十萬人，儼然成為龐大的“臺灣村”。

　　4％超強帶動效應

　　普潤房地產公司的研究人員王先生說，從漲幅來看，上海的房地產發展速度已經趕超了以往任何的歷史時期，創下了新的“發展記錄”。

　　根據上海市房屋土地資源管理局統計，該市中心城區某些地段的漲幅已經超過50％，遠遠超出了市政府定下的今年12％的漲幅預期。去年第四季度，黃浦區的預售單價為10319元，而到了2004年10月已經猛竄到預售單價15622元。盧灣區去年第四季度的預售單價為12745元，今年10月已經漲到19475元。

　　巧合的是，創下“發展記錄”的地段與外資的喜好有著相當的契合。

　　“外資看中的主要是中心城區，而中心城區正是今年上海市漲幅最高的區域�！蓖跸壬�說，這一方面是因為需求旺盛，一方面則與中心城區的房源供應不足有關。

　　在此景況下，為數有限的幾個高檔樓盤成為房價飆升最快的地方。位于北京西路黃金地段的國際麗都城，主流房型為115～172平方米，2002年8月的歷史價格為14000元／平米，2003年6月升為15000元／平米，今年年初漲到20000元／平方米，現在在房產中介處的轉讓價為26000元／平米。

　　雖然在上海市政府新聞發言人焦揚的口中，“海外人士購房99萬平方米，占4％不到”，但在業內人士的眼里，這個“4％”意義卻非同尋常。

　　“不能光看數字大小，關鍵是看這個數字對市場的影響力。外資購買的房子主要是中高檔房，雖然份額小但是對整個市場的帶動能力最強�！蓖跸壬�說。

　　今年7月，上海商品房預售成交價為7546元／平米，到了10月份達到8700元／平米。上海商品房平均的成交價漲幅已經超過38％，遠遠趕超了去年的漲幅。

　　根據以往的上海市統計資料顯示，2000年上海的住宅預售價格指數漲幅為4.5％，2001年是8.7％，2002年是13.2％，到了2003年達到24％。

　　業內人士指出，外資對上海房地產市場的熱情不減，主要基于三方面的原因。一是看好上海的樓市并認同上海房地產市場的回報率，二是受宏觀調控的影響，房地產開發資金緊張，為外資的進入提供了良機；三是不斷增加的海外人士住房需求的釋放。

　　不少房地產業人士認為，應當正確看待外資對樓市的影響�！俺醋鳂鞘胁⒉皇峭赓Y的目的，而是一個副產品。一些房地產投資基金放手樓市主要是為了取得良好的回報，而個人則主要是一種投資和理財方式。”

　　從事房地產研究的肖先生認為：“受美元貶值和人民幣升值的影響，相當部分的海外人士購買房地產主要是以房產為載體，防止貨幣貶值損失，并獲得套匯的空間�！�

　　外資向內地延伸

　　在外資的沖擊下，能不能將上海房價漲幅控制在政府的預期當中，儼然是一個挑戰。

　　雖然12月3日上海房地局副局長龐元再度對外表示，2005年上海房價上漲幅度將被控制在接近或低于居民可支配收入的增長幅度，但市場人士并不樂觀。

　　12月27日，上海市房地局公布該市房地產可售套數：內環線以內為24487套、中內環間13512套、中外環間17170套、外環外46069套。

　　一家房地產開發公司的總經理分析，從數據上可以看出，上海中環線以內能滿足有效需求的供給量相對較少，而今年以來，由于地皮緊張，外環線以外大量放量，并輔助以大量重大工程配套房，外環線大量低價房的沖消，大大降低了上海房地產的均價�！翱趶絾栴}值得考究，如果計算外環線內的有效需求的均價，恐怕數字就要大大變化了。”

　　而現在看來，受到這種房價沖擊的并不僅僅是上海。外資的觸角已經悄悄地向內地延伸。

　　香港房地產商信和置地，在2004年一改多年對中國市場的觀望態度，攜手中海地產在內地四處出擊。4月，信和置地在成都、深圳取得兩塊地皮。該公司進入中國市場已經有10年歷史，總投資規模達到120億人民幣。

　　美國漢斯地產8年前在中國設立辦事處后，一直保持低調。潛伏了7年之后，該公司2003年在北京開發了高檔住宅“公園大道”。

　　12月，東南亞最大的地產公司新加坡嘉德置地，投資1.2億美元收購由深圳國際信托投資公司開發的6座沃爾瑪購物中心的51％的股份。

　　除此之外，中德住房儲蓄銀行的建立，也被業內人士看作是外資對個人住房消費市場拓展的有力之舉。