海外基金的中國樓市主張

　　就在“謝國忠警告”引發新一輪中國樓市泡沫的同時，海外投資基金紛紛加大了進入的腳步。對“泡沫論”的不同取向，是影響中國宏觀經濟走勢，以及下一步宏觀調控方向的最敏感因素。海外房地產基金此時進入上海，尋找商機，亦是國際資本對“泡沫論”的一種判斷

　　文| 崔忠亞

　　“中國拒絕提高利率是因為中國擔心房地產泡沫破裂。它將會引起新一輪的投機浪潮。這將使得經濟泡沫不可避免地破裂。”10月18日，摩根士丹利亞太區首席經濟學家謝國忠再次拋出他對中國房地產市場危機的觀點，“上海是這次經濟泡沫的地震中心。”在謝國忠看來，上海的情形有如1997年的香港和1990年的東京，“當由于資金短缺而使得上海房地產的需求最終下降的時候，泡沫就會破裂。”

　　就在謝國忠看空上海樓市的同時，海外投資基金紛紛加大了進入的腳步。據業內人士透露，平均每月有20~30個海外基金來上海掘金，海外地產基金介入上海地產的程度更加深入。而這，似乎正印證了謝國忠“新一輪投機浪潮”一說。

　　中國的地產業是否存在泡沫，一直是各界爭論的焦點。10月26日，建設部還發出報告質疑房產泡沫論。而對“泡沫論”的不同取向，也是影響中國宏觀經濟走勢，以及下一步宏觀調控方向的最敏感因素。海外房地產基金選擇此時進入上海，尋找商機，亦是國際資本對“泡沫論”的一種判斷。

　　進入時機

　　10月19日，國際投行麥格理銀行在中國的地產基金和上海東外灘開發公司簽定協議，擔任其區域開發的市場和金融顧問，這個項目一期2.56平方公里，將可能涉及資金幾十億元。

　　“之所以能和東外灘公司合作，這次中國對經濟的宏觀調控是一個重要原因。” 面對中國宏觀調控，房地產被重點打壓的大氣候，麥格理銀行在中國的地產基金公司——第一中國房地產發展集團首席投資執行官姚蔚的回答出乎意料。

　　中國房地產市場的投資主要來源是銀行貸款。以前，房地產開發企業投在地產開發項目上的自有資金不過5%，最多15%，其余主要是從銀行貸款。現在政府控制了銀行貸款，自有資金的比例也提高到了35%，中國的房地產企業正為尋找資金發愁，向海外資金尋求幫助成為一種途徑。

　　“他們就是把我們當放高利貸的銀行看。”姚蔚點破向海外資本尋求幫助的中國房地產企業的心理。中國房地產市場的豐厚利潤讓麥格理銀行樂意冒險，在這里房地產企業自有資產回報率都在30%以上，50%以上的人回報率在50%~100%，高的甚至超過100%。而在國外，房地產自有資金的回報率通常不過16%~18%。“宏觀調控是一個不可多得的機會。”姚蔚承認。

　　謝國忠認為，宏觀調控使得資金短缺，在政府不能有效地解決包括通脹在內的經濟運行中的一系列矛盾的時候，隨著上海房地產市場的需求下降，最終這個泡沫的破裂將不可避免。

　　對此，海外地產基金有自己的理解。在姚蔚眼里，宏觀調控，政府只是限制投資資金的來源，而不是要限制投資。也就是說，是擔心銀行成為房地產市場的主要資金來源后，一旦房地產市場的風險傳導到銀行，會讓銀行背包袱，加大金融風險。姚蔚覺得政府真正在意的是國家的金融安全問題，只要不讓銀行背包袱，政府是會同意你投資房地產市場的。

　　進入路徑

　　其實，海外基金與中國本土開發商的合作在近年也時有報道。例如摩根士丹利在投資了新天地的住宅項目以后，又與復地集團在黃浦區合作開發了復地雅園。復地集團與荷蘭ING簽署了松江開發項目的合作協議等。瑞安地產如此之大的融資數額，開創了國際資本進入中國房地產市場的投資之最。投資在瑞安地產的，包括ERGO信托、花旗亞洲投資、渣打銀行等8家著名的國際投資者。

　　在2002年底摩根士丹利公布的一項對海外基金投資中國房地產市場調查研究表明，隨后的2年~3年，將有20億~30億美元的海外資金投向中國的房地產市場，上海是一個投資重點。今年年中，摩根士丹利又說，他們正在中國調研更多的項目，包括服務式公寓及商場等。

　　麥格理銀行進入這個市場更早。1994年，他們就已經開始在中國運作。2002年初，其與施羅德物業亞洲基金合資建立了第一中國房地產發展集團，這是一個5年制的封閉運作房地產投資基金，他們的希望是在5年內投資超過4億美元的房地產項目。

　　除了麥格理銀行、荷蘭ING、摩根士丹利外，還有以新加坡等華人背景的海外資金進入上海房地產市場。

　　此外，一些零散的美國和歐洲養老基金、中東的基金也活躍在這個市場。盡管他們單個的規模都還小，但加起來總量也有一定數目。目前，在與上海房地產企業合作的項目公司中，外資所占的股本份額由11個月前只占5%，迅速上升為50%及以上。

　　業內人士估計，這些海外基金現在投在上海房地產市場的能有100億美元。

　　但是，在資本項目尚未放開管制的情形下，外資進出中國市場并不容易。姚蔚告訴記者，一筆外資進入中國，要經過政府的審批。這個審批時間，第一次操作的人要3個月的時間，像他們操作過，可以縮短到一個半月，但還是長。海外資金進來后，在獲利后想出去，也是一件麻煩的事情。

　　上海房產金融專家洪曦告訴記者，海外基金從中國外匯渠道進入上海，要受到政府的控制。一些私募基金，會借助貿易途徑，以購買原材料的名義、通過虛抬進口原材料的價格而偽裝進入。

　　業內人士透露，除了上述路徑，海外基金進入上海房地產的具體項目時還有債權、股權和產權式融資三種方式。

　　海外基金采用債權融資的模式，是以借債人的身份向當地企業和項目融資，在進入時雙方會以協議利率作為資本的回報，通常這個利率在12%~15%的樣子，高的能夠達到20%。對于一些非常看好的項目，海外基金會以參股的形式進入，也就是股權融資。對于那些已經開發成熟的大廈，海外基金會選擇產權融資的方式，把這些樓盤買下來后出租，這種融資方式對海外基金的投資來說利潤會相對穩定和有所保證，這主要針對一些寫字樓和酒店式公寓。

　　不過，在姚蔚看來，盡管海外資本花了這么大心思進入上海房地產市場，但這還不算大規模進入，這些合作項目還是以投石問路的心態出現，目前，國際投資在整個中國房地產市場的投資也還不到1%，還沒有進入大規模投資的階段。

　　意在何為

　　早就對上海房地產市場虎視眈眈的海外地產基金決不只是要趁著中國宏觀調控帶來的市場機會撈一把就走，他們更在意的是長遠。

　　盡管姚蔚把他們定位成機會投資者，但上海房地產的長期向好讓他們從中看到無數機會，他們更希望的是通過股權融資的方式進入，參與企業的管理，以在這個過程中控制風險。

　　但在很多業務沒有辦法開展的情況下，第一中國能做的是先參與房地產項目的開發，為將來打下根基。他們進入中國這么多年，談了300個項目，目前在上海已經完成了1個項目，正在做的還有3個項目。

　　就是這么有限的幾個項目，在海外地產基金的中國長期發展戰略上已經起到了不可忽視的作用——借著這幾個項目搭起了其在上海乃至中國的業務平臺。有了這個平臺，將來，他們在自己投資地產項目的同時，還會吸引更多海外基金進入，自己又扮演基金管理人的角色。

　　在姚蔚心中，未來企業的業務版圖應該是，有一級開發，還有房地產信托、二手房市場、房地產企業兼并重組的投行業務。

　　面對海外基金對上海房地產市場的熱情，謝國忠提醒，現在的這撥投資熱潮將會是最后的瘋狂，他們的加速進入會助長中國經濟泡沫的破裂，并因此而損失慘重。

　　不過，這話并沒有得到完全的認同，地產投資者們有自己的邏輯。洪曦反問，摩根士丹利一面大喊上海房地產泡沫要破裂，一面又馬不停蹄地進入這片市場，這是為什么呢？