不動產(chǎn)登記別淪為私人訂制

　　和靜鈞

　　12月22日，《不動產(chǎn)登記暫行條例》正式發(fā)布，將于2015年3月1日施行。與之前的《征求意見稿》相比，《條例》擴(kuò)充至六章三十五條。

　　從普遍的民事權(quán)利上看，天下權(quán)利無外乎就是人身權(quán)與財產(chǎn)權(quán)兩種，其中涉及不動產(chǎn)的財產(chǎn)權(quán)，往往是財產(chǎn)權(quán)中最重要的組成部分，不動產(chǎn)權(quán)的取得方式，古今中外，皆以登記為要件，依“登記產(chǎn)生權(quán)利”的不動產(chǎn)“確權(quán)規(guī)則”，統(tǒng)一登記將為不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)清晰與產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)，帶來至關(guān)重要的影響。

　　不過，今天我們談的“登記”，不是一般意義上的權(quán)利取得的登記，而指的是關(guān)于不動產(chǎn)在不同地域、不同機(jī)構(gòu)登記后形成的登記信息，能否全國性聯(lián)網(wǎng)整合成一個有效的多層次互享與多角度保護(hù)的信息庫，也就是說，《條例》成敗的關(guān)鍵在于如何平衡“共享與保護(hù)”這一矛盾。

　　第一個“共享與保護(hù)”的矛盾破除點在于統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)。我國的不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度，從適用于計劃經(jīng)濟(jì)的行政管理體制中轉(zhuǎn)型而來，在產(chǎn)權(quán)登記體制上出現(xiàn)了“多頭登記”、“劃片登記”、“標(biāo)準(zhǔn)不一”以及不能信息聯(lián)網(wǎng)共享的弊端。隨著登記權(quán)背后日益凸顯的部門利益，甚至在信息聯(lián)網(wǎng)方面出現(xiàn)了部門保護(hù)主義阻礙，越來越不適應(yīng)于當(dāng)今市場經(jīng)濟(jì)的需求，也干擾了反腐“陽光法”配套法律的出臺。從最新的條例看，涉及“實時互通共享”的部門有十余個，統(tǒng)籌工作實為繁雜。

　　但內(nèi)部性的“共享”，并不構(gòu)成與社會需求相符合的“共享”，如果統(tǒng)一登記后，信息僅止于國土部門的“私人訂制”，聯(lián)網(wǎng)將變成擺設(shè)，不會對社會上的權(quán)利利害人產(chǎn)生實質(zhì)作用。信息共享，應(yīng)達(dá)到這么一個水平，所有權(quán)利利害人，均能以一種法定的程序查詢到相關(guān)人的不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀況，如配偶、密切的商業(yè)伙伴、訟爭的直接相關(guān)人，甚至應(yīng)擴(kuò)展到基于公益而進(jìn)行相關(guān)信息查詢的“吹哨人”即檢舉人。這樣信息共享的益處自不待細(xì)數(shù)，光是從物權(quán)抵押等市場需求上看，都可以造成革命性的影響，任何制度的革新成功的標(biāo)志，看是否給民眾帶來了制度便利，是否降低了交易成本。社會共享機(jī)制將使利害相關(guān)人在同一信息庫下更方便查詢與檢索，并把不同種類的不動產(chǎn)更方便“打包”流轉(zhuǎn)，也能最大限度降低重復(fù)抵押、拆零抵押等物權(quán)欺詐現(xiàn)象。

　　在信息的共享與保護(hù)方面，可多多借鑒國外成熟的制度。國外在信息共享中對“利害相關(guān)人”作了比較寬泛的規(guī)定，如只要按“表面證據(jù)”證明有利害關(guān)系，就可以查詢到相關(guān)人的不動產(chǎn)權(quán)利狀態(tài)。國外也沒有把門檻降到“以人查房”的信息公開的程度，法律牢記了財產(chǎn)權(quán)屬為隱私權(quán)的基本法則，對查詢?nèi)说男畔�擴(kuò)散作了嚴(yán)格限制和嚴(yán)厲懲罰。總之，不動產(chǎn)登記后形成的信息聯(lián)網(wǎng)，應(yīng)切實做好“共享與保護(hù)”的平衡，過度“信息保護(hù)”，導(dǎo)致信息聯(lián)網(wǎng)的目標(biāo)挫敗和效益低下，不講保護(hù)的開放，則違于法律，社會弊端叢生，同樣可能導(dǎo)致統(tǒng)一登記與信息聯(lián)網(wǎng)制度目的的失敗。

　　作者系西南政法大學(xué)政治與公共管理學(xué)院副教授