“以房養老”不樂觀

　　長江商報消息 最近因為國務院發文明確提出“開展老年人住房反向抵押養老保險試點”，“以房養老”成為輿論關注的焦點。“以房養老”是一項金融創新，有利于實現養老方式的多元化。但是像所有的金融創新一樣，“以房養老”將面臨具體實施中的技術難題，還有金融風險。

　　“以房養老”將遇到兩個技術難題。一是房子殘值的確定，二是預期壽命的估計，這兩個都不容易預估。對于機構來說，以房養老的收益只能依賴于日后拍賣房產實現。那么，到時候房子值多少錢就很關鍵。如果拍賣所得價款還不夠所支付的養老金，那么機構就虧錢。但是房屋殘值受多種經濟變量影響，并不容易預估。人的壽命也是難以預知的，壽命越長付的養老金越多，對機構越不利。無論是歐美還是中國，當前的社會養老都面臨著養老金支付的巨大壓力，一個重要原因是人均預期壽命不斷提高，領養老金的人口越來越多。

　　“以房養老”，機構先得長期付出現金，最后得到的是房子。這與一般保險差別很大。一般人身財產保險，機構是長期收現金，最后才可能賠付。也與一般公司的經營差別很大。一般公司都是以獲取現金為目的，公司無論生產什么產品、提供什么服務，最終目的都是為了出售獲得現金。而以房養老，機構不但需要長期支付現金，而且最終得到的還是不動產而不是現金。顯然，機構是不可能持有這些房子的，最終還是要把房子變賣獲得現金。如果把以房養老保險機構看作一家公司的話，那么這家公司從投入到回報之間不但要經歷漫長的時期，而且最終要取得回報還得做一回房地產商——賣房子。

　　資本是講究周轉效率的，周轉越快，回報率越高，風險也越低。反之，投資回收期越長，風險也就越高。從這個角度看，也許只有人力資本投資的風險可與以房養老相提并論。人力資本投資長達十年乃至幾十年，但接受了高等教育就不一定能獲得高收入。而一般工業服務業從投資到取得回報時間都很短，零售業服務業的投資回收期更短，效率高的，資本不到半年就周轉一次。

　　除了投資回收期長，機構最后面臨著一大堆房子變賣才頭疼。要最終收回投資，就必須變賣房子。美國的次貸危機期間房價下跌的導火索就是因為大量貸款人還不起按揭銀行強制拍賣房屋這種近乎強制性的剛性變賣房產，有可能導致房價下跌。一旦房價下跌，就意味著房屋殘值縮水，這對于開展以房養老的機構是絕對不利的。對于采用“以房養老”的老人來說，這也意味著自己將在抵押機構中獲得養老金會大幅度縮水。

　　當前，房地產是中國人的投資首選，買房某種程度上成了一種儲蓄行為。既然年輕時候儲蓄“房子”，那么年老了以房養老就理所當然了。但是，儲蓄是有風險的。貨幣形式的儲蓄長期內必然貶值人所共知，儲蓄房子難道就沒有金融風險？顯然不是，只不過當前只漲不跌的房價遮掩了一切。房子的長期升值依賴于經濟長期內的成長性，也依賴于足夠數量的經濟人口，因為房子的根本價值在于居住。如果一個國家年輕人口不斷減少，經濟也必然喪失成長性，因為一切經濟活動本質上是人的活動。沒有了人，地球上一切資產的價值都是零，包括房子。現在一個家庭儲蓄幾套房，卻只“儲蓄”一個小孩，將來這些房子到哪里找這么多人住呢？想到這一點，“以房養老”還樂觀得起來嗎？

　　■胡鋒(高級經濟師)