近日，國務院下發《關于加快發展養老服務業的若干意見》，提出要開展老年人住房反向抵押養老保險試點，隨即關于“以房養老”的話題成為關注的焦點。據了解，“以房養老”并非首次提出，此前在北京、南京等地都以不同形式進行過試點，但是最終都以失敗告終。面對諸多的猜測和質疑，“以房養老”試點究竟是出于怎樣的考慮？試點需要具備哪些條件，如何平復人們的諸多質疑？目前，國內外有哪些經驗值得借鑒參考？針對以上話題，中國房地產開發集團理事長孟曉蘇[微博]將做客中新網視頻訪談，與網友們一起分享關于“以房養老”問題的觀點看法。

　　以下是文字實錄：

　　主持人 說：各位朋友下午好，歡迎收看《財富峰談會》，我是陳虎龍。近日，國務院下發《關于加快發展養老服務業的若干意見》，提出要開展老年人住房反向抵押養老保險試點，隨即關于以房養老的話題成為關注的焦點，據了解以房養老并非是首次提出，此前在北京、南京都以不同的形式進行過試點，最終都以失敗而告終，以房養老試點究竟是出于什么樣的考慮，而且我們關注到試點需要哪些具體的條件，如何評估人們諸多質疑，日前國內外有哪些經驗值得我們參考，今天來到我們演播間參與討論的是中國房地產開發集團理事長、幸福人壽保險股份有限公司監事會主席孟曉蘇。歡迎您孟教授。

　　孟曉蘇 說：你好，大家好。

　　主持人 說：其實我們中國人聊到養老的話題都很在乎，和房子的話題聯系到一起，就越來越熱，這兩天我看您在微博上、網上很火，估計很忙，其實我們聊到這個話題的時候，以房養老究竟包括什么樣的條件，什么叫做以房養老，您給我們解釋解釋。

　　中國人有自有房產還是十幾年的事，國外因為自有房產時間比較長，而且人家老齡化比我們早，很多養老都是老百姓自發創造出來的，我簡單數了數，有這么幾一種，一種叫做租房養老，把房子租出去收租金，第二種和租房類似叫方向養老，并不全租，住一兩間，把其他的幾間租出去。比如在國外，管餐食，這樣老人還能多收點錢，幫助中國或者其他海外留學生在海外學習居住。

　　第三種叫賣房養老，老人把自己的房子在市場上賣了，把錢存銀行，這種方式一般是老人有住處，或者老人賣了房住養老院。第四種和賣房養老有關系，賣大房換小房，賣大公寓換小公寓，不斷把自己房子縮小，用多出來的錢養老。第五種就是抵押給銀行，抵押貸款，從銀行拿一筆錢，一次性也行，抵押一套房子，不是老人，自己都能低，抵押50%吧，這種抵押房子，如果對于老人來說，就叫養老，其實不是什么新鮮事。第六種叫拖房養老，就是孤寡老人沒人照顧，在中國農村一個月才有55到65塊錢的養老金，這樣他們委托鄰居來贍養他們，安排他們飲食起居照顧，老了把宅基地給鄰居，這種非常不規范的方式，說明老百姓自己有自己的創造力，那么如何把它規范化，變成一種有政府監管的保險產品呢？

　　在國外作就出現了另外一種，叫做反向抵押養老保險，它是把保險業大的法則引進，和人的生命同長，它和租房養老不同，老人還可以住在這房子里，更跟賣房養老不同，老人不光住在這個房子里，而且房屋未來的增值還有老人和保險公司分享，所以一旦進入了這種產品，有點又住房又拿錢，住房一直到老人身后，身后把房產拿出去拍賣，用來償還老人一生所用的錢，這種方式是對于那些有房而缺錢的老人來說非常適宜，在國外也有養老金，但是往往是不足。

　　這種老人用以房養老各種方式，用來補充養老，這都對他們來說是一種創造，應該說這不是富豪的創造，這是中低收入者的創造，體現了這些老人和社會結構的智慧。所以我認為在中國，除了老百姓已經自發的開展起來的像租房養老，賣房養老這些辦法之外，應該說有條件引進相當成熟的反向抵押養老保險，來豐富我們的養老以房養老體系。

　　主持人 說：剛才您聊了這么多，我們也聽明白就是反向抵押這樣的方式，是一種方式，而且是有益一種補充，在現在以房養老的方式中，我們也有很多社會上比如國家一直養老保險，這是我們為主要方式，這個是補充，而且是一種嘗試，說到這的時候，很多人要問，我們現在說的以房養老，具備的條件，比如舉個最簡單的例子，抵押的時候值多少錢，會不會將來升值，抵押的時候怎么判斷，有沒有什么機構判斷標準？

　　孟曉蘇 說：當然，在十六七年前，老百姓住房抵押貸款，也是我和其他幾位專家提出建議，后來銀行在國務院的推動下就開始辦了，開始也不愿意辦，老百姓借錢怎么會還，國有企業借錢都不還，怎么說服他們？當時建設部部長帶著我去說服銀行行長，老百姓也不愿意借，我憑什么交利息，后來老百姓發現，原來是個好的產品，先住房后和還錢，當時出了個外國老太太和中國老太太的天堂對話。

　　你看，哪種老太太晚年生活更愉快，當時這個故事推動了老百姓住房抵押貸款。所以這種新的產品的推動，確實需要一點時間，也需要人們的更新，你問的這個問題，誰產品的操辦人，那個是銀行，而反向抵押養老保險是保險公司，如果保險公司不推出這個產品，應當說中國沒有這個產品，所以人們以為原來模擬以房養老反向抵押沒有成功，就誤以為中國以前有過這種產品，其實沒有過。

　　你比如說曾經北京有一個機構，你把房子壓給我，我給你租出去，你住養老院，這是一種社會養老的探索，不是反向抵押保險。再一個中信銀行推出把房子抵給他們，有時候還到10年、8年一定要還的，所以他們規定只能是二套房才能辦。

　　所以這種產品都不是真正的國外標準的反向抵押養老，都是根據保險公司推動，老了給你個按年返回的養老，這種方式是老人沒有養老保險，中國老人本來就是低工資，沒有多少儲存，中國老人過去沒有商業性的養老保險，后來有了社保，就有社保這點錢，除了兒女養老和社保養老，很多老人沒有更多的資金，但是老人有房產，而且這種房產有不少都是房改房，以前是兩三萬，現在都漲到好幾百萬了。

　　一個副部長說我的房子買的3萬五千塊錢，現在一千萬都有了，所以老人有什么就應該拿什么來養老，社會應該給老人提供這種選擇，有兒女靠兒女養老，這應該的，有票子，你有錢當然靠錢養老，有社保大家靠社保養老，都覺得不夠，不夠應該增加，想方設法增加國家的對老人的養老支付。除此以外現在有了房產，讓老人自愿選擇，補充他養老，特別這些失足老人，他們的房子更應該抵押，這對他們來說生活水平極大的提高。

　　主持人 說：咱們在聊反向抵押的時候，有一些特定適合的老人，比如沒有子女或者說本身的養老的錢不夠，咱們可以去試著選擇，而且房子比較值錢，那么我們聊到這個話題的時候想到，網友也在分析，咱就舉二百萬的房子，二百萬的房賣了，兩百萬存銀行，每個月從銀行領來利息，這樣養老，您覺得這樣劃算，還是反向抵押劃算？

　　孟曉蘇 說：這跟老人不一樣，賣房子，老人一下成了富翁富婆了，但是他沒房住了，得算帳，就剩下社會養老了。存錢一個月多少利息，一年多少利息，我們知道現在按現在算3%，為什么3%，有更高的，老人每年得拿錢花，哪怕整存取息，也就是3.9幾，然后老人掙點本金，老人敢不敢動本金，不敢，老人知道自己活多長？65歲的老人，你說我10年肯定死，把200萬切開，一年用20萬，你怎么能知道10年肯定死，如果活到30年，所以只有換用思維方式。

　　再有賣了房以后，跟二百萬鎖定，問題是利息高，還是房子增值高，中國老人都知道，北京老人都知道，利息一年3%房子增值多少，北京的房子十年以來增值了五倍有了，有些房子已經增值了10倍，當然保險公司會選這些增值潛力大的房子來入保。過去二百萬的房子值多少錢，過去兩三萬的房改房，未來會多少錢？所以這個增值等你賣了以后沒有這個想法，如果覺得未來這房子會貶，就找保險公司，保險公司真的貶這房子嗎，所以我覺得是兩相情原的事。按照反向抵押，你是不是可以模擬算一算，其實算很不容易。

　　每個城市老年人平均壽命不一樣，比如北京，男性老人全部73歲，北京80歲，全國女性77歲，北京84歲，光是男性和女性老人就差4年，所以我們就要判斷，為什么說公式不容易計算，但是如果老人入了產品以后保險公司自然有一套計算方式，主要還是相當于把抵押貸款翻個個來看，向金融機構交錢，同時交的錢跟你的房價鎖定，未來的房子增值歸你了，反向抵押貸款是翻個個來，金融機構向你交錢，房子在老人名下，部分主要歸老人。

　　但是應該說，一旦跟你入了保，老人活多久，保險公司就管多久，應該說老人又住房，又拿著錢，而且永續無憂，不需要把房子賣了存銀行精打細算過日子，算計最后還是把一筆錢留在了身后，這種方式是每個月得一萬塊錢可以花光。比如說一個月有一萬塊錢，200萬錢的房子，再加上你有點退休金，幾千塊錢，如果要是不想住，你自己住別處去，再把房子租掉，又得一份叫租金，這樣加起來多少？

　　老人一個月有一萬幾千塊錢，這種日子過得比較舒服了，更不要說現在幾乎在北京找不到房子只值兩百萬這樣的房子了，這房子得多小，要是找到農村去，農村的房子產權不能轉讓，所以農村目前不能做。這決不是保險公司的過錯，應是法律法規應當鼓勵和支持農村的土地流轉。

　　北京我們看怎么算，哪棟房子也得照著五六百萬或者更高來計算，所以老人每個月能夠得到兩萬或者更多的資金，再加上他的養老金，加上他的其他費用，老人過得很愉快，但是有一條，雖然你住房，雖然你增值，但是你不能夠再傳給子女，因為保險公司拿了別人的錢，替老人養老，而且活多久給多久，老人死太久已殘值還給老人的子女，這樣的情況下老人去世了，用什么方式周轉，把房子賣掉了，把錢還給，這實際上是一種互助行為，比農村托房養老更加規范，在政府的監管之下和稅收政策鼓勵之下，這樣以房養老行為。

　　北京我們看怎么算，哪棟房子也得照著五六百萬或者更高來計算，所以老人每個月能夠得到兩萬或者更多的資金，再加上他的養老金，加上他的其他費用，老人過得很愉快，但是有一條，雖然你住房，雖然你增值，但是你不能夠再傳給子女，因為保險公司拿了別人的錢，替老人養老，而且活多久給多久，老人死太久已殘值還給老人的子女，這樣的情況下老人去世了，用什么方式周轉，把房子賣掉了，把錢還給，這實際上是一種互助行為，比農村托房養老更加規范，在政府的監管之下和稅收政策鼓勵之下，這樣以房養老行為。

　　主持人 說：我們剛剛聊到這個的時候，經過大體數字給大家舉了例子，已經比較清楚了。很多朋友還有一個問題，比如說房屋產權的問題，我們現在比如說房屋以房養老試點的時候，面臨一些困難，市民擔心房屋期限到期怎么樣，這個法律是不是已經有一些規定？

　　孟曉蘇 說：03年的時候提出這個問題的，當時保險公司第一個顧慮就是70年，房屋產權70年這是不準確的，因為房屋產權是永久的，土地使用權70年，早在03年7月份，全國人大頒發的《物權法》已經明確規定了。這個自動續期有兩種解釋，自動不需要再去登記了，69年半了是不是還要登記，是70年加70年，對嗎？不對，是70年加70年再加70年，是個永續無期的概念。

　　第二個自動的含義是不是交費，要不要補一筆，主管部門的副部長級干部已經出來，我們沒有說過交費，而且我認為是不交費，這個已經做了解釋，自動里面包含了不交費，如果非得說清楚到底交不交費，負面清單管理，不讓你做的給你規定剩下都可以做，我們政府法律沒說收錢，你還說收錢，非得我法律規定，如果這樣的話，當然也可能需要，適當的時候，副部長不行，再換個別的去解釋了，總之已經說的很清楚了。

　　我們再翻過來講，到底誰擔心70年，開發商肯定不擔心，二手房也不擔心，既然是保險公司他自己弄明白了，其他人怎么擔心70年到期的，如果快到期了，趕快把房子抵押出去，有傻子愿意接，保險公司如果愿意要，你干嗎不甩給他呢，所以我說這事都弄亂了，不知道怎么思維，70年的問題不是抵押老人所擔心的問題。

　　主持人 說：對，我們在聊了反向抵押這樣一些細節條件，剛才我們也就物權70年給大家做了解釋，下面一個問題大家比較關心，其實就是價值評估，在房產價值評估的時候，最開始說到預期房地產升值，我們可能抵押比方價更高，我們在抵押房產的時候，或者說以房養老我們在進行反向抵押的時候，如何評估，保險公司具有什么樣的條件去條件，在政策法規是否健全？

　　孟曉蘇 說：應該說評估已經很多了，住房正向抵押貸款就是由銀行，反向抵押推出一定由保險公司來確定。所以說這種市場化的行為是由市場來選擇的，為什么我說老人有權利，今后房子增值以后可以分享，也是市場行為造成的，因為一旦做這種產品不是一家保險公司，過幾年老人說我房子已經升值一千萬了，你怎么還幾百萬，老人可以去找另外的公司，那家保險公司說按一千萬來計算，可以跳保。

　　由新的保險公司替老人把原來欠的欠息，以及收回的手續費給交了，老的保險公司算獲益了，等于老的保險公司當成一個當鋪了。新的保險公司把這位老人抵押房產搬走了，由于這樣的做法，由于市場的選擇，可以讓老人能夠保護住自己的權益，當房產升值的時候，老人必須分享一部分，否則老人有多種辦法通過市場來解決。

　　主持人 說：其實以多種方式通過市場來去解決，有多種選擇保險公司，而且如果在將來一段時間之內，以房養老這樣的反向抵押的方式施行，這樣健全的方式或者健全的市場秩序有政策去落實促進。我們傳統中國人養兒防老，而且尤其在以前的時候，你們家幾個孩子，養老沒有問題，現在我們把房子抵押出去，給自己養老，在觀念上大家也是有一個交鋒也好，或者說糾結也好，都在思考這個問題，您覺得觀念上怎么改變，使得自己養老順利進行？

　　孟曉蘇 說：如果老人愿意把房子傳給子女，這是非常好的傳統，中國子女愿意贍養老人，這是個非常好的傳統。兒女養老，仍然還是未來的一個主渠道，但是沒有子女的老人怎么辦？我們中國現在老齡人口已經是兩億了，大約有10%老人是沒有子女的，這些數字雖然比例數不大，歐洲大概三分之一老人沒有子女，為什么歐洲經濟多年比較發達，人們不依賴子女，不生孩子，甚至還有同性戀，更生不出孩子的。

　　我們中國，更悲慘的是那些失獨家庭，就剩下孤獨的兩位老人，現在有多少人，有100萬個失獨老人，這些老人誰給大家來養老，他們的房子怎么傳給子女，所以這些老人未來可能就更需要，這樣供出自己的房子，在有生之年花光，特別和他的同長的保險，叫與生命同長的。所以中國，我們在鼓勵兒女養老的時候，主要還是先從這些無子女和失獨老人做起。

　　當然其他老人也會有愿望，有不少老人子女出國了或者外地，叫空巢家庭，這些子女在老人都是已經六七十歲的時候，自己往往都成家也孩子，有房子。今后老的死了把房子留給下邊，6個老人都死了以后最后剩你一個，不是原來擔心這個，有些老人本身就有兩套房三套房，有意向的可以選擇來進入，有些子女也很愿意讓老人入保險，這樣子女照顧不了老人，老人有錢，可以自己安排自己的生活。

　　主持人 說：我們剛剛從具體的一些細則到觀念上進行了分析，其實就我了解，十年前您就提出了這樣以房養老的措施，可能一直沒有推出，而且我們之前也看到一些新聞上說，比如北京、南京試點，并不是說完全成功，我們之前也聊到過一些，可能和現在政策并不一樣，您覺得現在推行這個政策，將來在一定時間內落實這樣的政策，還有哪些方面的配套，比如稅收、供應、維護方面，發展養老房地產，應該注意哪些問題？

　　孟曉蘇 說：其實以房養老在中國已經成功了，也還見過一些老人，把大房子賣了，換小房子，騰出錢來干嗎，幫他兒子付首付，這種方式其實都成功了。只是說名叫反向抵押的，靠名字的這些沒有成功。

　　主持人 說：就是名不副實？

　　孟曉蘇 說：名不副實，只要保險公司不能做，在中國不能違規，自己從事保險業，這個產品突出障礙主要是保險公司思想障礙。第一個顧慮70年到期，政府把放的給拆了，顧慮現在應當解除了。第二個房價會跌，他們十年這種產品房子漲了這么多倍，如果十年前聽了我們的做了，現在他們想不想做，我也不敢說，因為雖然是我在積極推出，但如果認為今后房價會跌，永遠是這么說，這是第二個問題。

　　第三個就是原來說擔心，因為中國傳統觀念，老人不會做，把目標指向了無子女老人和失獨老人就認為該做。這三個障礙，法律和現實意義上都已經去除了。能不能做關鍵取決于保險公司，你問到了政府需要做什么，有人說這純粹市場行為，政府不需要做什么，我認為首先劃清，這個不是政府保險金不足，拿出來補充保險金不足的辦法。

　　主持人 說：這個不是政府補充金？

　　孟曉蘇 說：不是政府的行為，是老人補充自己的，即使在那些很發達國家，很富裕的國家，老人也要拿房子去抵押，因為要過更好的生活，這不是政府要強制推行的，這是都給老人一種以房養老的選擇，但是政府不能夠所作為，根據國外的經驗第一要免稅，未來過戶給保險公司，收過戶費，按照美國當時平均房價13.5萬美元，在平均房價以下免征過戶費，這是照顧了中低收入老人。

　　第二個對老人的收入，要不要交稅，因為是賣房的錢，抽稅，好多稅，在國外對這樣的能夠免稅。第二個保險公司，對保險公司公司來說，這也需要一定的免稅鼓勵，否則的話，保險公司在這里面的收益就沒法計算了，只要保險公司要考慮這方面收益，要考慮其他保險人的保費，就要減少對老年人的減負，所以要一定的鼓勵。

　　第三個各國政府都對這種進行支持，對長壽老人進行補貼，一般入這種保險之后，老人平均多活兩歲，這樣的話長壽當然好事，特別對于社會好事，一個國家長壽老人標志著一個國家的生活提高。甚至世界上有個不道德的詞匯，叫長壽風險，我聽了很反感，怎么長壽變成風險，因為換起來正常養老保險是你交錢的，交錢的長壽風險特別明顯，如果老人壽命長，保險公司賠得很厲害，長壽風險在以房養老方面就會弱化，房子本身有個浮動的增值。

　　保險公司有錢，并不是在房價跌的時候急著要賣，保險公司不需要在低谷時候賣房，這就是它作為保險公司的長項，它因為長期看房價，所以長期在上漲，這是因為各種因素，特別通貨膨脹因素。和貨幣鎖定的，利息抵不過通脹，和房屋抵不過通脹，就是因為這樣的一些因素，需要政府出臺這樣的措施，包括給長壽老人進行補貼，這樣可以化解保險公司的顧慮。

　　這種長壽風險不能演化成一種道德風險，盼著老人死，任何保險都會有這樣的逆向選擇和道德風險，通過這樣的方式，因為房產的增值，因為保險的約定，再加上國家的補貼，這樣可以化解這些方面，可以讓保險公司會有更多積極性來做這件事。

　　保險公司沒有積極性，現在保險公司是得過且過，十年下來，再三提出一個問題，告訴人們房價會漲，現在全社會不是打擊保險公司的積極性，罵他們，你們就是掙錢，只不過是個資金轉移，不應該罵他們，而是鼓勵他們，大膽往前走，這樣才能給老人，特別無子女老人一個以房養老的新選擇。

　　主持人 說：我們剛剛探討了很多目標定位的人群比較明確，比如像無子女，像空巢老人，我們談到這的時候，看到網上有一個經濟學家談到一個觀點。我們在談套養老的時候，把自己的房屋作為養老的保障，其實也是在經濟學上發揮它的價值的體現。

　　孟曉蘇 說：說的很好，現在北京房價上漲，很多老人受益，別的不說，我們作為在當總經理的時候，把項目捐給清華，平均每戶100到120平方米，不到20塊錢買的房子，現在多少錢？4萬到5萬塊錢，學區房，每個教師因為有了這個房子，都因為房子成為五百萬到六百萬的富翁了，那么這種財富價值很多人說，沒感覺，因為沒有變現，也沒有辦法變現，賣了房子沒地住了，好反向抵押就是一種讓他實現價值的方式，這樣就是老人的凝固增值，包括增值以后，造成老人財富增加，可以逐年變現，供養老人生活，而且活多久可以活多久。

　　一位國務院老領導聽了這個以后，說看了一個法國電視劇，老太太入了這個保險，活了一百歲，把一個律師給熬死了，她就是不死，這是一個法國老太太的故事，如果能夠在美國老太太的故事，再補充一個法國老太太的故事，抵押貸能夠讓老太太的有生之年過得很安逸。

　　主持人 說：接下來請聊兩個另外的問題，關于一、二線城市房價高漲，調控政策出現松動，您如何看待當前樓市格局，調控政策有什么樣的變化？

　　孟曉蘇 說：你記得上次在這談過，我認為我們不能犯這種調控依賴證，從一線城市擠出去，到不限購三四線城市去開發，這些問題有些是人為造成的，我認為要反思我們這些年的調控是不是出了什么毛病，現在中央和新的國務院已經提出了，推動城鎮化，加快棚戶區改造，這些都會作用優勢。

　　再加上內需，更多依靠內需拉動經濟，在這些政策推動下，再加上未來的土地制度，是不是能夠改革，現在增加供應量的問題，大家都明白了，不增加供應量，老百姓的這種旺盛需求也無法滿足，是一線城市、二線城市的情況。

　　三四線也并不是都是像人們說的賣不出去，局部的地方，為什么？個現分析，比如溫州，溫州因為出口垮了，小商品生產賣不掉了，這樣房價才下來，為什么下來，最好抵押借款是房子，最后房子被法院拍賣或者不得不賣房還債，這樣房價跌下來。第二個是俄羅斯，靠著煤炭，現在為什么下來了呢？不是因為連續多年的短壓內需，造成了鋼鐵業、煤炭業各行各業的衰敗，煤炭價格，不開采一天要賠20萬情況下，如果開采賠40萬。

　　這種情況下，這個城市還有生命力嗎，他的原因在于整個大形勢，大形勢變化了。如果整個全國慢慢起來了，像我們已經看到明顯三季度看好，如果這樣的話，今后電和煤都需要了，這樣城市也慢慢會緩過來，所以我認為，有些事情看產能過剩，不能光看靜態。86年在紗錠XX出過一次，后來通過拉動內需，不但不過剩，反而增加了很多需求。紗錠不夠了，而且還是窗簾、床上用品，現在又出現了一輪產能過剩，在長期來看，可能有一些內需不振造成的，當經濟起來之后，這些產能真的過剩嗎，同樣用這個例分析那些，由于長期一直產能內需造成的，企業困難這些城市，不是房價的問題，是整體的經濟。

　　所以只要堅信，穩增長，調結構，促改革，這些政策持續貫徹，在拉動經濟擴大內需方面的力度會逐漸的加大，并且我相信不會輕易改變這種政策，我們就應當相信中國的經濟會向好，中國社會保持一個中高速度的發展，長期保持較高速度的發展，是可能的。

　　主持人 說：另外一個問題，關于購房者，現在好多全國土地市場，現在出現了地王的情況，而且有一些土地的價格就已經達到了當時購房一平米這樣的價格，兩者基本上差不多了，那么這個土地上蓋起房子，是不是更貴了？

　　孟曉蘇 說：肯定更貴。

　　主持人 說：對購房者來說，是不是現在適合出手去買房子，或對于一些手里頭已經有幾套房子的人，可以進行一些投資或者其他想法，您有什么建議？

　　孟曉蘇 說：我是一直主張該買房就買房，不要慌亂性買，也不要聽專家誤導說房價會跌才買。老百姓有購買力，認為買黃金都不值錢了，為什么不選一種投資的方式，投資購房被人指責，這是不應該的。請問哪個住房沒有居住功能，如果說我投資功能，第一套房也有投資功能，要知道原來的房改房都增值幾百萬了，那不是一種投資嗎？如果恢復房子居住功能，是不是恢復食品的果脯功能，恢復衣服的蔽體功能。老百姓不聽這套，老百姓在限購狀態下拿出錢來買房，老百姓現在還是有辦法，在老百姓戴著鐐銬跳舞的時候，這是在外需不足的情況下，老百姓內需的體現，正是因為這樣，我們才能對中國今后充滿信心，你不能說讓老百姓脫離掉這些東西，讓他去買的。

　　曾經有一種想法，鼓勵百姓買定時，再獎勵老百姓買空調，老百姓說了，你不讓我買房子，我空調掛在什么地方，所以這些東西都是以住房為基礎，老百姓要買房，你不人它，其實還是擴大內需，一定有個產業帶動。特別買房現在對于國家沒什么壓力，本來你的產業結構、鋼鐵、水泥建筑材料，整個都是為住房生產配套的，也沒有什么石油供給的壓力，不像買車，為什么不能夠讓老百姓能夠拿出錢來買房，不光為自己的投資和居住，而且也為了國家的經濟發展和諸多本來不過剩產能的產業恢復，所以我現在認為考慮這個問題。

　　再回到你剛才說的地王現象，地王是什么原因，多年土地供應不足，一方面開發企業購地成絕對下降的趨勢，從上個月看，絕對下降了9%，不是說增幅下降，絕對數下降9%，一方面全國土地性供應不足，另一方面出現地王，說明物以稀為貴。打破這種政府單一壟斷土地的局面已經勢在必行，就是談到的要改革，我們早就提出來，農村建設用地，應當允許規范。

　　明確提出了農村建設用地，可以規范進行流轉，為什么這么多年，六年過去了，為什么還不推出，主管部門思想有毛病，總是限制著這種做法，其實中央文件已經規定，能不能夠通過推動改革，使得農村建設用地能釋放出來，不能說農村救災外頭，是你把人家地方占了，人家城市在你城市內部了，不是人家搬進來了，是你擴大了，這種情況下還說國家土地，不征用任何人不能建設，不是自己捆住自己了嗎，城市土地本來由私人，政府的地叫租的，99年甚至更長，我們中國規定是70年加上自動續期，我們原來以為中國沒有永久的土地，農村的宅基地就是永久的，誰給他的，是當時共產黨打天下的，是涂改的時候給他的，并沒有說收回來，必須政府再拿錢拍賣了，一方面造成了農民的損失，另一方面造成了誠實的高房價，這些問題應當通過改革加以解決，而黨中央國務院已經明確提出了下一步城鎮化農村進城，土地制度改革的思想，下一步把它落實，我認為在下一步推動改革問題上，不要再去過多講調控了。明明是改革，在是個長效機制，所以說城市調控的長效機制，本來調控是短期的，中央文件早就寫得明白，把短期調控政策和長期比較政策有機結合起來。

　　而我們李總理講話提出的，要有發展的長效機制。怎么會變成調控的長效機制呢？這些問題都是調控出毛病了，得了一種調控病，我把它叫做斯德哥爾摩綜合病，被人家劫持病了以后，現在需要轉變觀念，目前的一線城市和三四線城市土地和房地產價格的畸形的波動是反映了過去多年調控政策有毛病，才出現的惡果，這種情況需要市場的調節，需要市場的規范逐漸把它化解。

　　主持人 說：我們在討論過程當中，還有網友對于您說到以房養老一些話題比較感興趣。關于您提到開征遺產稅包括以房養老之間有什么聯系？

　　孟曉蘇 說：開動遺產稅決不是為了推動以房養老，這個問題其實不是今天一天話題了，十多年前，有人提出并且我聽說主管部門已經研究多少次，當然十年一直沒談下來。開征遺產稅這個稅種是個財產稅，在世界很多國家和地區都施行了，140多個國家有遺產稅。曾經在美國，在小布什上任的時候，因為小布什共和黨代表美國的高層，他們提出來取消美國的遺產稅，結果遭到了美國富人的反對，聯合要求美國不能取消遺產稅，對美國年輕一代不公平。

　　富豪反對取消遺產稅，這樣也就推動了社會公平的發展，因為你自己從理論上說，人的富裕并不光取決于個人，而且不能把后一代帶壞，現象中國貧富差距越來越大，有專家說經濟系數已經到XX時期了，不考慮如何采取一些平衡貧富，為什么看著富二代出現，大家只是憤怒，為什么不是幫助，所以中國開征遺產稅是必然的事。過去沒有遺產稅，是因為十多年前，老百姓沒有財產，沒有財產怎么會有遺產稅，我們中國人有房產不就是十幾年的事，現在有了房產，而且房產增值很大，中國開征遺產稅，對于社會公平，對于完善社會制度都是有好處的，不能說現在一方面說我們社會主義制度是無比優越的制度，另一方面連遺產稅都不開征，讓億萬富豪不納稅，當然開征遺產稅我有我的判斷。

　　在美國富豪們反對下，美國布什政府不是把遺產稅的50萬美元的起征點提高到了兩百萬美元，這樣的話也算是對富人有個交代，我認為我們中國開征遺產稅，還是起征點定高一點，比如定到一千萬人民幣，這樣使得千萬富豪拿遺產稅，一千萬以下的就算了，因為隨著日后通貨膨脹，慢慢地變化，可能一千萬以后看變幾百萬了，開始設定不要太嚴酷。為什么現在全國人大通不過，那些老人都有房子，我們辛辛苦苦這輩子就這套房子，老部長哪個房子不上千萬幾百萬。

　　這批老人你就把他放過去就算了，現在社會上已經出現了諸多的千萬元億上的人，這些到故去的時候征遺產稅，稅率仿照國際商的標準，這是社會進步的表現。當然如果中國真走道了那種社會進步，有沒有人反對，有人反對，誰反對，富二代反對，當然還有一些貪官反對，他們反對阻礙不住社會的進步，今后遺產稅討論應當設定，但是為什么反向抵押養老又有點關系，因為一旦有遺產稅制度，在美國，在日本，為什么發展快，就是因為老人不可能把房產完整留給子女。

　　他要交很多的稅，特別房子如果價值高，或者本人財產大的話，像國外一般規定最高能到三分之二交掉遺產稅，所以很多房子捐給社會了，先交錢后拿房，如果房子在美國比如值一個億美金，得先交6600萬美金的現錢，才把房子拿走，所以好多人交不起，交完了以后，房子分給誰，一幫子女，所以也算了。這樣的話，就歸了公家，后來自己要努力奮斗。所以這種繳納遺產稅這種方式，也就有效的避免了這種社會年輕人的分化，有利于社會公平。我覺得作為提倡反向保險的人，可以看看遺產稅，反抵押房子不作為遺產，因為房子已經由老人月復一月的領光了全部。

　　主持人 說：其實開始也聊過這個，因為保險公司比拿包銀金的時候，是保險公司用其他的錢補助。

　　孟曉蘇 說：其實保險公司在這里邊單憑作為投資，為社會人群提供一種制度，叫制度性慈善，我們翻過來補充，就是當老人離世的時候，這套房子不作為遺產，因此不交遺產稅。比如還有別的，還有存款，還有股票，或者還有別的房子，就要按照規律交稅，因此一旦有了遺產稅制度，你看很多美國和日本家庭，老人就入了保險。在美國發展最近幾年不快的原因，是因為房價在下降，下降的情況下保險公司不敢做了，下來房價又恢復了，在既年看得出來都是要持續上漲這樣一種情況下，保險公司能造成良好的預期，因此在這個時候，鼓勵他們進入到市場領域，幫助老人做反向抵押保險服務是時候了。

　　主持人 說：我們剛才聊到保險公司，關于保險公司、銀行、金融急救在選擇已經開展住房反向抵押業務的時候，選擇住房的時候有幾個條件說，所抵押的房產最多不超過70年，有的地方有挑肥揀瘦，設置門檻過高的嫌疑，有網友也留言問這個問題。

　　孟曉蘇 說：前面已經說了，中國沒有真正的反向抵押養老保險，這些所謂的反向抵押貸款都是由銀行做的，銀行要選第二套房，因為未來把房子拍賣的時候，不能趕到大街上去。而且有個期限，因為貸款不能是無期限的，所以這就是銀行來做抵押貸款的優點和缺點。所以我說這一種不是說老人，只有老人才能入，任何一個有房子的人，到銀行說，我把房抵給您，用十年、八年，這種都可以，對于有些老人，房子多了，抵押出去一套或者賣一套，抵押優點就是房子增值還好，這是任何人都可以做的。

　　因為沒有過去反向抵押養老保險，所以過去所有出在抵押貸款方面的問題都不能算到保險公司還沒有推出產品的賬上，而一旦要有這樣的產品，我相信保險公司會有它的選擇。你比如說它會擇相對房價比較高的城市來做試點，會選擇一些無子女老人，來做首批，或者一些空巢家庭做首批的試點者。同時從老人的應該說房產和幾種知識結構上，更多會選一些高知識層面的，他們比較以理解這個產品。

　　因為沒有過去反向抵押養老保險，所以過去所有出在抵押貸款方面的問題都不能算到保險公司還沒有推出產品的賬上，而一旦要有這樣的產品，我相信保險公司會有它的選擇。你比如說它會擇相對房價比較高的城市來做試點，會選擇一些無子女老人，來做首批，或者一些空巢家庭做首批的試點者。同時從老人的應該說房產和幾種知識結構上，更多會選一些高知識層面的，他們比較以理解這個產品。

　　所以這種產品受不受歡迎，看看調查就知道了，央視曾經在2007年對老人做過調查，回答說愿意一半，不愿意有一半，在最近上海統計局對老人做了調查，結果發現73.1%的老人認為這個產品是贊同或基本贊同，可見在老年人的心目中多一個選擇比少一個選擇好。在這種發達地區，比如上海，認為不需要養兒防老，不需要子女養老的占了12.1%，說明在這些地方，更多認為子女太勞累了，不需要麻煩子女。

　　主持人 說：其實從目標人群定位來說，我們在做調查和分析的時候，也需要去明白我們這款保險推出的時候針對是哪些人，我們今天非常高興和孟老師聊了美國老太太的故事和法國老太太的故事，也希望在中國不遠的將來，中國老太太在談到自己的故事的時候，也非常開心，謝謝孟教授。

　　孟曉蘇 說：我們希望能推出這種產品，讓這種產品更多的替老年人服務。

　　主持人 說：謝謝孟教授來到我們的演播間，接受我們的采訪，感謝各位的收看，我們下期再見！