引文：如今的中國房地產市場還是仍然只能用一個“漲”字來形容。這也使得迫切希望改變“屢調屢漲”現實的大眾一直翹首關注新政策的頒布。而備受期待的新“國五條”及細則的出臺，是否真的能讓房價恢復理性，圓人們一個購房夢？

　　國務院于2月20日和3月1日相繼頒布了新“國五條”及其實施細則之后，引發了社會的廣泛關注和輿論的極大爭議。盡管新“國五條”彰顯了中央對房價調控的決心，但是住宅市場長期供不應求的格局短期之內還是無法被打破。而且新“國五條”的內容其實并不新，其中對于真正影響樓市的領域并未做出過多的調整。

　　房價升幅可能趨緩

　　根據經濟學的價格機制原理，任何一種商品的市場價格都是由其供求雙方決定的。當商品供過于求時，市場價格下降；當商品供不應求時，市場價格上升；當商品供求平衡時，市場價格會穩定下來。當市場價格過高或過低時，可以通過供給、需求或價格的直接調控來實現市場價格的調節。一般來講，使商品價格下降的辦法有三個：減少需求、增加供給和采取最高限價。目前，新“國五條”的推出，從理論上講，除稅收措施外，基本調控方向是正確的，對抑制房價的漲幅能起到一定的作用。

　　具體說來，“完善穩定房價工作責任制”既表達了中央對房價調控的決心，也給了百姓一個政策持續穩定的預期。一個穩定的預期對市場能起到積極的作用，同時對穩定消費者的情緒，改善市場的供求關系乃至調節房價都有一定意義。“堅決抑制投機投資性購房”也是符合目前我國實際情況的，且也應該是未來很長一段時期的一個基本政策。因為住房涉及國計民生，住房不僅具有消費功能，是人們生活不可或缺的生活必需品，同時它還具有投資或投機功能。因此，人們對住房的需求是無限的。滿足了消費需求，又會產生投資需求。而住房供給則由于土地的稀缺性總是有限的，所以靠提供無限供給去滿足住房需求是不可能的。尤其目前我國城市化在不斷加速過程中，不斷有大量的人口進城，住房的供求矛盾較大，短期內是不可能平衡的。因此，對于熱點城市、房價上漲較快城市實行限購是必須的。通過限購，才能使住房回歸它的居住功能。

　　按照美國城市學者諾瑟姆提出的S型城市化發展規律，當城市化率超過了30%，大量農業剩余勞動力離開土地，進入城鎮、城市，特別是進入大城市的工廠、各類服務業就業。目前我國的城市化率已經達到51.3%，正好處于城市化快速發展時期。因此，在我國的城鎮化、城市化完成之前，大量住房的剛性或改善性需求還是存在的，所以必須“增加普通商品住房及用地供應”。新進城的人口以及原有城市人口的無房戶對住房的需求是增量需求，是絕對的剛需；原有城市人口中已經有房的人口隨著收入水平的提高對住房也有改善性需求。這些剛需和改善性需求人群大多是工薪階層，他們的需求是普通商品房，所以需要政府從政策上予以支持，不斷地增加普通商品住房及用地供應，以適應百姓不斷增加的住房需求。

　　土地是住房供應的閘門，因此關鍵是政策能否落到實處，能否根據住房的供求狀況及時供應土地，把握好土地出讓的節奏，使土地出讓的數量、時間、區域與宏觀調控、與特大城市的人口疏解相吻合。同時，土地出讓制度也要做適當調整，以防止“地王”不斷出現，導致房價不斷抬高。

　　同時，對于低收入的住房保障，必須通過政府財力才能解決。為此，“加快保障性安居工程規劃建設”勢在必行。因為保障房的政策性非常強，所以一定要完善住房保障制度，建立嚴謹的保障房的準入、退出機制，才能使經濟適應房有的放矢，真正保障應保人群，使不該享受待遇者排除在外。大量提供保障房對房價也會起到一定的穩定作用。

　　市場經濟是法制經濟。一個有效的市場需要完備的信息、有信用的供求雙方等因素組成，因此必須“加強市場監管和預期管理”，強化企業信用管理、推進城鎮個人住房信息系統建設，加強市場監測和信息發布管理是非常重要的一項基礎工作。通過這項工作的建立可以完善市場信息，為政府制定政策提供科學依據；同時也防止由于信息不透明導致的虛假炒作，哄抬房價。

　　剛需的恐慌

　　盡管新“國五條”的調控取向基本是正確的，但對于稅收的調節作用，恐怕有“誤傷剛需”之嫌。新“國五條”細則中最引人關注的焦點莫過于對于自有住房出售需繳納20%個稅的條款，這甚至掀起了近期許多城市二手房成交的熱潮。

　　其實，細則中所指出的“對出售自有住房按規定應征收的個人所得稅，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征”，早在2006年的就已經制定和實施。但是事實上，20%個稅政策實際執行過程中確實存在難以操作的部分，因而很多部分實行了簡易稅費，難以評估原值的還是按1%至3%的出讓價征收。

　　對出售自有住房征收個人所得稅，在從嚴實施前，會增加二手房的交易量，導致二手房市場出現價量齊升現象，近期二手房市場不斷排隊的交易人群已經給出了答案。從長期來看，從嚴征稅以后，會減少二手房的供給，也會使二手房價格升高。此外，在住房供求矛盾較大時，個人所得稅可以直接轉嫁給買方，也會導致住房價格上漲，不利于二手房的交易和存量房的盤活。反過來，二手房的價格上漲又會迫使一部分人去購買新房，增加了新房的需求，從而使新房市場價格走高。

　　一旦嚴格執行20%的個稅政策，有可能會對剛需造成誤傷。雖然政策的出發點和初衷是限制投機性和投資性購房需求，但是在實際操作中，稅收負擔很可能最終會全部轉嫁到購房者身上。能否通過進一步完善落地細則解決好這一問題，將成為調控政策能否奏效的關鍵。

　　還有一點值得注意的是，“通過征收房產稅，就可以穩定房價”這種說法是不成立的。征收房產稅不能替代限購政策的運用。因為只要取消限購，讓人們炒房，房價的升幅高于房產稅，炒房行為就不可避免，房價上升也就成為必然。由于住房需求是分層次的，對不同層次的需求就需要采取不同的政策。為此，就必須落實差異化政策。包括信貸手段、稅收政策的運用，以做到有保有壓，支持剛需和改善性需求，加大投機和投資需求的力度。相信隨著限購政策的繼續，房價漲幅趨緩，人們購房的沖動，包括投資與自住的需求都將得到抑制，購房行為將變得越來越理性。

　　房產稅實施的操作成本也是需要考慮的。以房產評估值為依據征稅時，就需要大量的專業評估人員進行評估，并由政府支付大量的評估費用，這些費用會抵消政府的稅收，到時有多少稅收是取之于民、用之于民的？政策的實施效應是需要政府考慮的。另外，房產稅的征收還涉及是否與現在的土地出讓金制度存在沖突的問題，是不是存在重復征稅的問題等也需要考慮。(趙秀池 首都經濟貿易大學城市土地資源與房地產管理系主任、教授)