全國范圍內征收房產稅是解決地方政府用于保障房建設資金來源的主要措施

　　“加強保障性住房有效供給”是2010年以來房地產市場調控的主要措施之一，中央最初提出加大對保障性安居工程建設的支持力度，隨后規定保障性安居工程和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%。“十二五”規劃綱要提出“‘十二五’期間，全國建設城鎮保障性安居工程3600萬套，全國保障性住房覆蓋面達到20%左右”。其中，2011年全國計劃建設保障性住房和棚戶區改造住房1000萬套，根據住建部估算，年度投資大約1.3萬億。如此龐大的資金靠什么支撐？

　　國際經驗表明，政府財政是保障房建設的主要資金來源。美國在20世紀60年代以前建設保障房的資金全部由政府承擔，后來美國政府開始鼓勵開發商進入保障房建設領域，盡管有數據顯示1970-1985年美國97%以上的建設資金來自于私人機構，但是當時美國政府對建設保障房的開發商和中低收入租房者實行的減免稅收、租金補償、貼息等政策其實也是間接的政府財政支出。此外，1970年保障房建設比較成功的英國政府投入保障房建設的資金占所有資金的48.6%。但是，靠政府財政解決保障房建設無疑會擠占其他資源的建設資金，因此，部分市場融資也是保障性住房資金不可或缺的重要來源，二者之間合理的配比是保障性住房成功的關鍵。

　　2011年我國保障房建設所需資金1.3萬億，據住建部介紹，政府財政提供5000億(1600億用于棚戶區改造，3400億用于公租房和廉租房建設)，其中中央政府補助1030億，地方政府提供3970億，剩余8000億由社會機構、保障對象及所在企業籌集(經濟適用房建設所需4600億由社會機構通過市場運作解決，用于棚戶區改造的3400億由工礦企業和職工籌集)，中央和地方政府財政支出占所有投入資金的38.5%，雖然略低于1970年英國政府財政支出的占比，但也是保障房資金的重要組成部分，可以說在政府財政和市場融資的配比相對合理。

　　筆者認為，與地方財政提供的近4000億保障房資金相比，由社會機構通過市場解決的近8000億資金相對較容易。目前，央企被勒令退出房地產市場，社會機構出于對房地產市場在空前嚴厲調控下未來走勢不確定、投資風險加大的考慮，紛紛轉向保障房投資，況且保障房的土地成本較低、建設和安居成本固定、消費群體龐大，而且收益可以預見，不僅一些商業銀行、保險公司、信托公司等機構有意投資保障房建設，而且以民間資本投資為主的保障房建設投資基金近期也浮出水面。此外，我們還可以借鑒國際上通過金融創新吸引社會資金進入保障房建設的經驗：一是以美國為代表的住房抵押貸款證券化，不僅可以通過住房抵押貸款的二級市場籌集住房資金，而且能夠解決一級市場“存短貸長”的矛盾。二是以英國、德國為代表的“先存后貸”合同儲蓄模式，潛在購房者要得到住房儲蓄銀行的購房貸款，必須在該銀行存足相應款項，而這些存款可以為保障房建設提供資金。三是以法國、新加坡為代表的住房基金模式，企業職工將收入的一定比例定期存入國家住房基金管理處，部分專項資金用于保障房建設。

　　所以相對而言，地方政府提供近4000億用于保障房建設的資金壓力更大。盡管國家規定了地方政府保障房建設資金的“紅線”——至少10%的土地出讓金，但是地方財政資金的缺口仍然很大。如果按照房地產市場比較繁榮的2010年土地出讓金2.9萬億計算，計提用于保障房的資金僅2900億，存在1000多億的資金缺口，更何況在房地產市場調控愈演愈烈的2011年，土地流拍情況屢屢發生，土地出讓金的規模或將下降，地方財政用于保障房資金的缺口如何彌補？筆者認為，在全國范圍內開征房產稅不但能夠保證地方政府用于保障房建設的財政收入，而且有利于房地產市場健康發展。

　　與國外相比，我國房產稅占全國財政總收入的比重偏低(2010年僅1.1%)，對地方財政的貢獻更是可以忽略不計。上世紀70年代，國際上房產稅占地方政府收入的平均比重超過20%，近年來雖然有所下降，但是平均比重仍在10%以上，美國、加拿大、英國、澳大利亞等國家的房產稅占比甚至達到70%以上，可見，房產稅是許多國家地方財政收入的重要來源。國外征收房產稅的稅率一般在1%-10%之間，且征稅對象大多是自有住房者。

　　我們參照上海和重慶的房產稅率簡單估算在全國范圍內商品住宅征收房產稅的收入。征稅對象是截止到2010年底全國住宅存量面積186.8億平方米(按照國家統計局公布的2006年城市人均住宅建筑面積和當年城鎮人口計算的2006年底城鎮住宅存量156.38億平方米，與2007年至2010年累計銷售的住宅面積30.42億平方米之和)，按照2010年住宅市場價格計算的城鎮住宅市值為88.24萬億。根據單一比例稅率進行保守估計，按照住宅市場價的70%繳納房產稅，稅率為0.6%，房產稅收入約3700億。按照差別比例稅率進行估計，假設高檔住宅占比為20%，稅率1.2%，普通住宅的稅率為0.6%，則房產稅收入約4500億，這部分房產稅占全國財政收入的6%左右，雖然低于國際平均水平，但是長期看有利于房地產市場健康發展。首先，這部分房產稅收入可以為地方財政提供部分保障性住房所需的資金，不需要過多的動用其他資源所需的財政資金。其次，征收房產稅可以緩解地方對“土地財政”的依賴，不但能夠彌補降低土地出讓成本而減少的土地財政收入，而且地方政府也可以真正執行對房價目標的控制。目前多數城市公布的房價控制上漲的目標是不超過GDP或城鎮人均可支配收入同比增速，并未形成房價下降的預期，主要由于地方政府不能承受由于房價下降而減少的土地出讓金收入，特別是對土地財政依賴度較高的二三線城市。土地出讓金的減少不但不能保證保障性住房建設所需資金，而且削弱了對當地經濟發展的財政支持。因此，全國范圍內征收房產稅是解決地方政府用于保障房建設資金來源的主要措施。

　　李莉就職于農業銀行戰略管理部