肖國元

　　在連續(xù)的、越來越嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控之后，期待著房價下跌的人們不僅沒有迎來預期的結(jié)果，反而不得不面對更高的房屋租金價格。據(jù)媒體報道，春節(jié)后，深圳住宅租賃平均價格同比上漲13.5%，環(huán)比節(jié)前上漲了4.5%。其中，福田區(qū)住宅租賃均價為53元/平米，居全市之首，同比上漲10.5%。房租的上漲惹來了熱議，隨之限租的呼聲也此起彼伏。本來期待房價下跌，能住進自己的房子，告別租房生活，不曾想，買房的夢越來越遠，不斷上漲的租金卻實實在在地在吞食自己的錢包。這種兩頭失脫的窘境令部分租客無所適從。

　　房租為什么會頻繁地往上漲呢？經(jīng)濟學告訴我們，商品的價格取決于該商品的市場供求關系。在供給一定的條件下，需求增加會抬高商品的價格。因為供給不足，人們要通過競爭獲取該商品，其中一些人就會出更高的價格，于是價格上升。這也是我們所說的賣方市場。同理，在供給一定的條件下，如果需求減少，價格就會下降。因為供大于求，賣家就會想法子甩掉手里的存貨，賣家之間競爭的最簡單的辦法就是削價銷售。對應著，這就是買方市場。對于房租而言，租金上漲的根本原因也在于租賃市場的供求關系。在可租賃房屋數(shù)量一定的條件下，租客增加會加劇租客之間的競爭。為了在供不應求的市場獲取一杯羹，簡單有效的方法就是提高租金，給房東更高的回報。從這個角度看，表面上是房東提高了租金水平，實際上是租客之間競爭，送錢上門。因為如果租賃市場供過于求，即使房東絞盡腦汁也提不了哪怕一分錢的租金。因此，房租上漲的真正原因要么是租客增加了，要么就是可租賃房屋減少了。當然，這種供求關系還有幾組較為精細的組合形式，比如租客的增加幅度大于可租房屋增加的比例，或者租客下降的比例小于可租房屋減少的比例等，這些都會導致租金上漲的結(jié)果。

　　具體而言，我們目前面對的房租上漲，主要緣于下列三個原因。其一，租客隊伍增加了。而租客增加的一個來源就是房地產(chǎn)調(diào)控使得一部分人被擠出購房行列，加入到租客隊伍中。提高首付比例、提高房貸利息等措施加大了初次置業(yè)者的負擔。另一方面，房地產(chǎn)調(diào)控讓一部分即將購房的人因期待房價下跌而打消了購房的念頭。這兩者為租賃市場準備了新的、數(shù)量不菲的租房后備軍、生力軍。

　　其二，與其他商品相比較，房屋具有生產(chǎn)周期長、高值低耗的特點。要想在短期內(nèi)大量增加房屋數(shù)量不是一件容易的事。因此，激增的需求往往難以從容應對，價格就會發(fā)揮作用———用上漲來激勵供給，抑制需求。在我國，特殊的國情給房屋租賃市場帶來了濃厚的“中國特色”。我國正處在工業(yè)化、城市化興旺期，大量的農(nóng)民進駐城市，加上地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的不平衡，不同地區(qū)、不同城市之間的人員流動頻率高，數(shù)量大。這些人對臨時性、暫住性的租賃房需求量特別大。這種可用于租賃的房屋小量來源于政府，絕大多數(shù)來源于城市居民自有的房屋。因此，用于租賃的房屋市場需求量不小。而房地產(chǎn)市場的投資性買賣正好能滿足這樣的需求。經(jīng)濟實力強的人購買用于租賃的房屋，滿足了流動人口的租房需求。因此，否認房地產(chǎn)市場的投資性需求，不僅政治上短視，鼠目寸光，而且智識上也表現(xiàn)出明顯的瑕疵。去年以來一線城市房屋租金上漲，其中一個原因就是房地產(chǎn)調(diào)控限制投資性買房，可供出租的房屋的增加趕不上租房需求的增加。可以說，各地實施的各種限購政策雖然有助于穩(wěn)定房價，但其帶來的副作用也是不容忽視的。

　　其三，今年的房租上漲與近期實施的房屋租賃新政密切相關。住建部頒發(fā)的《商品房租賃管理辦法》于2月1日正式實施。該《辦法》第八條規(guī)定：出租房屋的，應當以原設計的房間為最小出租單位，違反規(guī)定的最高可處罰3萬元。從規(guī)范管理、保障租客人身財產(chǎn)安全的角度看，限制群租有一定的合理性。但是這樣的規(guī)定使得原來大量存在的群租現(xiàn)象受到抑制，等于逼迫租客租賃更大的房子，無形中減少了可租房數(shù)量，增加了對租房的需求，使得房屋租賃市場的供需關系向不利于租客的方向傾斜。

　　對于眼下的房租上漲，我們在認識上也存在一些誤區(qū)，最明顯的有兩點：一是認為房地產(chǎn)調(diào)控增加了房東的房屋持有成本，逼迫房東借通脹轉(zhuǎn)嫁負擔，助推了租金；二是認為房屋中介從中作梗，推高了租金。

　　嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控確實加大了房屋購置成本，令業(yè)主的負擔加重。但是，房租的上漲與此沒有關系，業(yè)主負擔加重不是房租上漲的原因。經(jīng)濟學有一個基本理論，即商品價格不是由商品成本決定的。而是相反，商品價格決定生產(chǎn)成本。就房租而言，如果沒有人租房，再好的房子、再高的成本也是白搭。反之，如果租者云集，供不應求，農(nóng)民房也能租到別墅價。其實，這樣的現(xiàn)象屢現(xiàn)不鮮，但一到具體問題上，我們就容易主觀武斷而置基本理論于不顧。因此弄清業(yè)主之成本、負擔與房租之間的內(nèi)在聯(lián)系，正確認識房租上漲的原因，有助于我們看清租金上漲的真正原因，從而可以拿出切實可行的解決方法。

　　另外一個頗有市場的觀點，認為房地產(chǎn)中介開設的“房屋銀行”是租金漲升的幕后推手。據(jù)報道，由于國家樓市調(diào)控政策越來越嚴厲，房屋交易量急劇萎縮，房屋中介就轉(zhuǎn)移戰(zhàn)場，大量介入房屋的租賃業(yè)務。他們從業(yè)主手中找來房源，充當“二房東”，然后加價租出去。這樣，中介就能在中間吃差價，變相推高了房租。

　　其實，這樣的分析與責難毫無學理可言，純粹是膚淺的情緒性臆斷。對于房地產(chǎn)中介，無論是房屋買賣中介，還是房屋租賃中介，有這樣認識的大有人在，可謂深入人心，中毒不淺。從房屋租賃看，可出租房屋信息，包括面積、區(qū)位、樓層、朝向、價格等非常緊要。如果沒有這樣詳細的信息資料，要租到合適的房子困難不小。租賃中介的作用就是匯集信息，在業(yè)主與租客之間穿針引線，溝通信息，促進談判簽約。中介履行自己的職能，促成交易完成，順帶收點中介費，這是天經(jīng)地義的事，與租金的漲跌無涉。

　　當然，由于租賃市場不太規(guī)范、不太完善，中介利用管理漏洞，趁機坑蒙租客的事經(jīng)常發(fā)生，這使得租客付出了不必要的代價。但是，這是不規(guī)范中介帶來的副產(chǎn)品，與租賃服務本身沒有必然聯(lián)系。（證券時報）