房地產調控需克服兩難

　　化解房地產庫存與防范化解金融風險，同屬2015年底中央經濟工作會議部署的五大任務之列。近些年，房地產調控波瀾起伏，但房地產價格與房地產庫存均居高不下。未來，“去庫存”任重而道遠。

　　2月初，央行和銀監會發布降低房貸首付的新政，打響了今年房地產去庫存的第一槍。緊接著，央行、住建部、財政部上調公積金存款利率。據悉，還有一大波包括土地、稅費、融資、戶籍等相關政策在路上，各地去庫存相關政策也應時應勢而出。盡管如此，決策層對于房地產的調控，仍面臨著兩難抉擇。

　　一方面，房地產市場束縛中國經濟的轉型。賣地模式帶來的必然是粗放式的經濟增長，高消耗、高污染與過去的高增長并存。目前人口結構變化也難以支撐房地產市場的高增長。同時，高房價意味著高房貸，大眾被迫成為需要穩定收入流以償付房貸的低風險偏好者，這束縛了其投身創新與創業的選擇。因此，讓房價降下來，才有利于提升大眾創業萬眾創新的內在動力，減少民眾創新創業的后顧之憂。

　　一直以來，中國居民資產配置存在兩個結構性問題：國內資產配置過度，國外資產配置不足；房地產資產配置過度，非房資產配置不足。因此，居民資產配置的優化會有朝著資產配置國際化、非房化方向發展的趨勢。

　　另一方面，銀行壞賬壓力將因房地產價格下滑而加大。我國商業銀行在房地產市場的信貸量較大，且房貸業務的公允價值評估較為寬松，房地產市場的流動性也差于股票市場。因此，一旦房地產價格急劇下跌，有可能會沖擊商業銀行體系。

　　還有中國匯率市場與房地產的關聯性問題。開放的經濟條件下，匯率的高低最終取決于持有該國資產的相對收益率。一國資產價格下行壓力在匯率市場上將直接促使該國幣值下降。房地產價格的下行預期會對人民幣貶值構成壓力，同時人民幣貶值也會推動房地產價格無論以本幣還是外幣價格計量的下降。從日本、臺灣等國家和地區的經驗看，股市泡沫破滅、房地產泡沫破滅與本幣貶值具有一定的聯動性。因此，從維護金融體系內部穩定和保障人民幣幣值的角度來講，政府又需要保持房地產價格的總體穩定。

　　事實上，房地產市場調控的兩難問題，在各個新興經濟體的成長過程中都曾遇到。日本在股市和房地產市場泡沫破滅后，經濟停滯十幾年，房地產市場也一直低迷，其教訓非常深刻。而臺灣地區在1990年股市和房市泡沫破滅后，經濟卻沒有受到重創，GDP其后仍能保持較高增速，產業成功轉型，電子半導體等新興行業獲得了發展。因此，亞洲金融危機發生前后，臺灣房地產價格基本處于平穩狀態。

　　房地產行業橫跨生產、流通、消費三大領域，與經濟增長息息相關，“去庫存”需要明確價值取向，從中央到地方和所涉及各行業部門綜合發力。從本質上說真正決定我國房地產市場未來的，是經濟轉型能否成功。如果經濟增長速度趨緩而結構沒有得到優化，無論從短期還是長期來講，都會對房地產市場造成不利影響。因此，化解房地產市場風險，須在經濟社會的發展中求解。