樓市新常態：劃清政府邊界

　　本報記者 陶婭潔報道

　　中國經濟再次面臨考驗，這一次先是房地產領域。

　　最初的危機從杭州開始，隨著降價潮的持續發酵，另外幾座具有風向標意義的房價高企的城市——上海、深圳、廣州，也同樣傳來了成交量明顯下滑或者降價打折、降低首付的促銷消息。5月伊始，多個地方政府悄悄松動樓市調控政策，意圖刺激銷售，減少庫存。

　　與此同時，我國一季度GDP增速繼續下滑，市場不斷傳來GDP增速是否會接近于(甚至低于)7%的預判。

　　樓市下滑，經濟下行，中國政府對宏觀調控的思路和手段也在發生改變。

　　房貸收緊

　　“中國經濟的增速在放緩，一季度實際經濟增速比公布的數據可能還要差一些。居民收入增長放緩，企業特別是民營企業的效益受到影響，自然會反映到房地產市場。”長江商學院金融學教授周春生對《中國產經新聞》記者說道。

　　周春生認為，前幾年為了應對全球金融危機，國家出臺了一系列刺激措施，流動性、貸款和貨幣供應量快速上漲。為了消化以前4萬億方案帶來的經濟影響，現在國家在貨幣供應、銀行信貸方面進行了相應調整，也影響到了房地產市場。

　　在方正證券首席宏觀研究員湯云飛看來，政策并不一定會導致制定者預期的結果，房地產市場下滑的最主要原因是年初銀行普遍縮減對個人房貸的支持。

　　“隨著利率市場化的推進，很多理財產品的利息比個人房貸利率要高，在這種情況下銀行從自身的商業利益出發，削減對個人房貸的支持。房地產市場出現下滑，是經濟體發展到一定階段產生的本質固有矛盾的體現，信貸需求的膨脹和老銀行體制、存貸比、資本充足率限制的約束作用正在顯現。”湯云飛對《中國產經新聞》記者說道。

　　“看得見的手”與“看不見的手”

　　5月6日，央行[微博]的一季度貨幣政策執行報告出現了“保持定力，主動作為”的關鍵詞。有業內人士認為，從上一次的“絕不放水”變成“主動作為”，這基本詮釋了高層對當下局面的態度：除非出現大規模資金外流或經濟加速下滑，央行不會全面降準。但會通過類似此次喊話的巧手，來積極化解矛盾。

　　周春生認為，“求穩”的政策表明央行不會因經濟的短期波動而出現貨幣政策的重大變化，而采取過度寬松的貨幣政策，但央行也會根據變化進行微調，對商業銀行的存款準備金率、貨幣供應量和信貸政策做出適當調整，對房地產貸款的限制，特別是對按揭貸款會有所松動。

　　與央行的“求穩”、“不作為”相反的則是地方政府的“限降令”。無論是南寧、無錫、銅陵、寧波等房地產市場壓力較大的城市先后出臺的一系列“救市”政策，還是杭州“樓盤降價超15%將限制網簽”，地方政府對房地產市場的直接干預已不是第一次。盡管杭州市有關部門迅速辟謠否認了“限降令”，但在過去10 年的樓市調控史上，無論是“限漲令”還是“限降令”都算不上什么新鮮事。有分析人士指出，從今年的樓市走勢看，今后各地方政府承受的樓市壓力只會增大不會減小，屆時完全有可能推出“限降令”，只不過如果將來地方政府真的這么做的話，并不一定會達到預想的良好效果，最后可能會引發多輸的局面。

　　“劃清政府和市場的邊界，讓市場在資源配置中起決定性作用”在十八屆三中全會報告中作為核心詞被反復強調。日前中共中央總書記習近平在主持中共中央政治局第十五次集體學習時也強調，在市場作用和政府作用的問題上，要講辯證法、兩點論，“看不見的手”和“看得見的手”都要用好，努力形成市場作用和政府作用有機統一、相互補充、相互協調、相互促進的格局，推動經濟社會持續健康發展。他指出，政府和市場的關系是我國經濟體制改革的核心問題。

　　周春生認為，部分城市的房價下跌對于地方的財政收入和經濟產生了影響，市場上關于房價下跌的預期已經很強烈。

　　“地方政府試圖改變市場對于房價下跌的預期，但手段過于生硬。等到市場預期好起來的時候，限購就會變成壓迫。實際上，地方政府現在要解除行政性壓制，讓市場充分發揮作用。”湯云飛說道。

　　湯云飛認為，問題的關鍵在于銀行要對個人房貸提供更大的支持，對于地方政府來說，“限價”不應該，“限購”也應放松，支持信貸，讓銀行敢于放貸才是當務之急。地方政府可以設立專門的機構對個人房貸提供擔保，讓個人住房信貸的信用得到提升，政策性住房金融機構也是今后的發展方向，而這些只占地方財政負擔的很小一塊。

　　“只要打開思路，就可以用很少的資金撬動很大的投資。”湯云飛說道。

　　有分析人士指出，在當前的樓市調控敏感時期，地方政府要做的絕不是急忙出臺“限降令”以防患于未然，而是應做好自己的本職工作，即市場監管者和教育引導者。消費者應該根據自己的實際需求和經濟實力進行購房決策，政府應盡可能減少對房地產市場的直接干預。

　　“新常態”與“非常態”

　　目前市場上充斥著很多聲音：樓市進入“拐點”，經濟持續下行，中國也會出現雷曼時刻，發生金融危機。

　　對此湯云飛認為，樓市處在拐點可能只是一眨眼。樓市應該還會有一個長期的上升通道，目前只是短期的調整而已。

　　“中國經濟整體來說不再保持以往的兩位數增長，而是從高速增長轉變為中高速增長，整體還是保持在一個平穩的區間。中國經濟的減速是一個比較正常的現象，我們需要學會應對，無需過度擔憂金融危機。”周春生說道。

　　日前習近平總書記在河南考察時已經指出“中國發展仍處于重要戰略機遇期，要增強信心，從當前經濟發展的階段性特征出發，適應新常態，保持戰略上的平常心態。”

　　湯云飛認為，“新常態”是目前最穩健的做法。房地產市場需要松綁，但又不能大松綁。如果說地方政府松綁后，房地產市場真的“起死回生”了，那么現在出臺大規模刺激政策就是不必要的。

　　“新常態”就是我國經濟經過長期高速增長，在面臨資源、環境以及勞動力等約束下，增速換擋進入中速或中高速發展階段。如果不顧這一現實，仍然一味追求過去的高速增長，政策上必然需要采取強力刺激措施，而實際結果是高速增長沒有實現，反而積累了更多的問題和風險，泡沫更加嚴重，甚至延誤了經濟轉型升級的好時機，陷入“中等收入陷阱”之中。有分析人士認為。

　　作為世界經濟的重要組成部分，中國經濟不可避免地也呈現出“新常態”，經歷了30余年接近10%的平均增長后，轉向結構性減速。中國政府對宏觀調控的思路和手段也在發生改變。政府調控之手不斷地從具體微觀市場上撤出，轉向了更加需要政府托底的社會公共領域和民生領域。房地產行業成為這一變化的縮影。本屆政府正在試圖用實際行動讓市場知道，政府的“手”什么時候會動，什么時候不會動，什么時候會動到什么程度。

　　對于習慣了“老辦法”的人來說，這種調控的“新常態”看起來更像是一種“非常態”。對于處在“換擋期”的中國經濟增長來說，政府和市場都在尋找著平衡點。

　　有分析人士指出，與“新常態”相對應的“微刺激”也已經開始。比如鐵路、地鐵、舊改、安居房批了很多項目，在一些地方，中央的微刺激加上當地的配套，事實上構成了“中刺激”。如果效果好，當然不用動“準存率”。如果效果不理想，貨幣政策還是會有所調整的。但是現在，中央政府尚不希望給地方政府和全社會造成放松的預期。■