限購松綁有用嗎？

　　當年的各種限購令并沒有阻擋房地產市場上漲，這次的限購松綁能阻擋房價往下墜落？

　　文 傅蔚岡

　　5月22日，《南方周末》刊登了一篇名為《住建部人士：除北上廣深，其它城市限購可自行調節》的報道。報道中有這樣一段話，“住建部多位人士確認，除北上廣深之外，其它城市的限購政策可以自行調節，尤其是庫存過大的地方，但不會明確發文。近期北上廣深市場也有劇烈調整，他們正在觀察研究，但發文確認限購放開的可能性不大。”

　　有意思的是，與此同時，杭州出臺了限制降價的規定：從5月23日開始，如果商品房實際成交價低于備案價超過15%，相關部門將通過技術手段限制網簽。這意味著傳聞中的“限降令”將開始實施。事實上，此前杭州有不少降價樓盤的開發商被房管部門約談，并被告知房管部門和物價部門將推出降價備案制度。

　　一邊是限購松綁，一邊又限制降價，這意味著面對低迷的房市，堅持了近4年的限購令即將終結。讓我們先來看看限購的歷史。2010年4月17日，國務院頒布“新國十條”，即《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(國發[2010]10號)，來調控房地產市場，強調：“要嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房。商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。地方人民政府可根據實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內限定購房套數。”

　　以此為指引，北京及47個地方政府加緊出臺一系列“限購令”細則，落實中央要求的差別化住房信貸，并通過一定條件，例如戶籍、繳納社保金年限、家庭購房為單位等來對購房者進行篩選，并限制購房套數，增加保障房供給等，致力于房價的穩定與住房難問題的解決。

　　但中央及地方政府的“限購令”并沒有讓房價回落，相反，市場中還出現了很多規避這些限購令的舉措，比如假結婚、假離婚，甚至出現了偽造社保繳納記錄的情況。離婚人群激增導致上海市閔行區民政局在辦事大廳樹起了“樓市有風險，離婚需謹慎”的警示牌。即便如此，還是擋不住市民“先離婚，再買二套房”的步伐。

　　據上海市民政局提供的數據，2013年上海有60408對夫妻辦理協議離婚登記，相比2012年的43964對，上升了37.40%。而2013年辦復婚登記的有14730對，比2012年足足上升82.57%。為什么有這么多人復婚？據說，其中絕大多數都是之前為了買房而假離婚。

　　既然還有這么多買房需求，房地產的市場價格自然也在持續升溫。于是出現了一個非常有意思的現象，越限購價格越上漲，而價格上漲刺激房地產企業多拿地。這股房價上漲的浪潮中，最大受益者實際上并不是房地產企業，而是地方政府。有研究指出，在房價中有將近七成是政府的稅收和土地出讓金。房價上漲，土地出讓金繼續增加，地方政府就有激勵出讓更多的土地。

　　但市場容量是有限的。面對越來越多的供給和越來越高的價格，消費者終于承受不住了。實際上去年年底以來，樓市就進入了滯漲狀態，盡管房子名義上的價格還能維持不變，但是成交量急劇萎縮。而后降價在三四線城市首先出現——這些地區本來就是人口流出地，當地的消化能力有限。最典型的是鄂爾多斯的“鬼城”，用哀鴻遍野形容毫不為過；而后二三線城市開始降價，今年3月份開始，杭州、長沙、常州等地的不少項目均出現跳水現象。

　　剛需一族為房價下降而叫好，認為這會使他們買到更便宜的房子。但地方政府可不干，這意味著地方財政收入的減少。此前常州房管部門約談了降價的開發商，而此次杭州的“限降令”更是以“技術手段限制網簽”的辦法禁止開發商降價。住建部官員表示“除北上廣深以外”的城市限購松綁，實際上也是體現了對房價下降的擔心：如果房產市場萎縮，那經濟該如何增長？

　　當年的各種限購令并沒有阻擋房地產市場上漲，這次的限購松綁能阻擋房價往下墜落？我看很難。因為影響市場最關鍵的因素供需比發生變化——盡管少數城市的供需比較緊張，但絕大多數城市的房產開發數量已經遠遠超越該城市的需求。據瑞銀(UBS)的數據顯示，中國絕大多數三四線城市的住房庫存消化周期，從2012年初的25個月攀升至現在的30多個月。

　　限購可以一定程度上扭曲市場，但不能消滅市場，相反它還會以另一種機制發揮作用。當年限購令讓房地產市場以更為瘋狂的方式持續了4年的美好時光，現在可能是到了接受市場懲罰的時候了。