大勢觀察

　　在目前房價高位運行態勢下，“二手房交易按個人所得的20%征稅”政策起不到抑制新的投機投資行為的應有作用，房價不降反升，顯現出一定的負效應，建議予以取消或延緩實施。欲使房價下跌，必須圍繞房地產調控的難點和關鍵問題，從“消除地價上漲動力”、“抑制需求”、“增加供給”等方面做文章。“抑制需求”主要是抑制投資投機性需求；“增加供給”主要是指在適度增加新建房、經濟適用房和保障房供給的基礎上，重點盤活“空置房”以增加二手房的供給，尤其要動用殺手锏——“房產稅”等措施使其由潛在供給形成實際供給。

　　朱孔來 任啟平

　　對“國五條”政策實施效果分析

　　今年3月，國務院辦公廳下發了《關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》，出臺了調控房地產市場的五條措施，其中，“堅決抑制投機投資性購房”的政策——“二手房交易按個人所得20%征稅”成為最大亮點。此政策雖說在我國 《個人所得稅法》中早有規定，但以前多數按住房銷售額的1%征收。“國五條”明確提出按照個人所得的20%征收，無疑將會影響二手房的有效供給。

　　從經濟學“均衡價格”理論來分析，對二手房交易按個人所得20%收稅，表面上是對賣房者征稅，但根據“供求均衡”原理，政府對賣房者收稅后會使二手房供給曲線向左上方移動，抬高市場均衡價格，政府的稅收實際上是由賣房者和購房者共同承擔。對賣房者而言，由于惜售心理加劇對政策變化比較敏感，而對購房者而言，由于剛性需求的購房者居多，對價格反映的敏感程度比不上賣房者，所以購房者承擔的稅收要比賣房者多。同時，房價上漲必然帶來交易量降低，二手房市場會出現 “有價無市”局面，這對活躍二手房市場極為不利。另外，二手房價格上漲會使居民將目光更多地投向新建房，尤其對于有剛性需求的購房者，就可能更多考慮購買新建房，使新建房的需求增加，引致價格上漲，并將增加新建房市場成交的熱度。對于二手房市場而言，由于市場“冷淡”、“有價無市”，難以滿足擁有多套住房業主的出售意愿，形成“剛性需求者想買而買不起、多套住房者想賣又不舍得賣，且也賣不出”的局面。就整個房地產市場而言，由于新建房交易多于二手房，整體呈現“升溫”態勢。

　　從實際情況分析，我國目前擁有多套住房的居民多為“嚴控”房地產政策實施以前購買的，這部分人除了自身家庭居住一套外，其余住房形成二手房供給的潛力很大。而 “二手房交易按個人所得的20%征稅”政策，本意雖是為抑制房地產市場上新的投機投資行為，但實質上是對以前業已存在投機投資行為的“秋后算賬”，并由此誤傷剛性需求及改善性需求的購房者，屬于“馬后炮”政策(至于今后時期抑制投機投資行為完全可以通過“限購”、“限貸”來解決)。在目前房價高位運行態勢下，通過購房進行投機投資行為有較大風險，不可能輕易形成購房需求，因此，“二手房交易按個人所得的20%征稅”政策起不到抑制新的投機投資行為的應有作用。從實際情況看，這項政策提出后，房價不降反升，并出現“突擊過戶”、“假離婚”增多等問題，顯現出一定的負效應，建議予以取消或延緩實施。

　　當前房地產市場調控的難點和關鍵點

　　筆者認為，當前房地產市場調控的難點和關鍵點主要有三個方面：

　　1.“土地財政”問題。目前看，土地出讓金收入是地方政府財政收入的最主要來源。地方政府基于“土地財政”的考慮，總是千方百計提高土地出讓價格，而土地成本在房地產價格中占有較大比重，因此，土地價格剛性上漲是推動房價上漲的最重要因素。雖然政府有意識擴大房地產用地供給，但用地指標增長降低房價的效用遠遠比不上地價增長推動房價上漲的作用。因此，如何“消除地價上漲動力”是房地產調控最為關鍵的問題。

　　2.如何盤活和充分利用“空置房”、增加二手房市場供給問題。我國目前基于投資或投機行為擁有多套住房的居民越來越多，這部分人除了自身家庭居住一套外，其余住房約為三分之一以上既不出租、也不對外銷售，而是處于“空置”狀態。這些空置房，既是資源利用上的極大浪費(由于分散在許多居民家庭中，這種浪費呈現“隱性”狀態，不容易引起人們的重視)，也不能形成二手房市場的有效供給。如能通過必要的調控手段活躍二手房市場，采取有效措施充分利用好這些房源，使其流轉起來，由潛在供給變成實際供給，這對改善目前房地產市場的供需矛盾、降低房價意義重大。據了解，凡參加“貨幣化分房”的機關事業單位工作人員目前多數擁有多套住房，這些人當初享受“貨幣化分房”的優惠政策，沒花多少錢就輕松得到第一套房，完全有“閑錢”進行投資或投機購第二套、第三套房。許多單位還利用其“特權”對所有職工廉價集資建房或團購第二套房，這個階層的人員是推動房價上漲的重要力量。因此，采取有效措施，刺激這個階層人員將多余住房對外出租或出售是增加二手房市場供給的重點。

　　3.房地產市場統計信息調查滯后的問題。房地產市場的宏觀調控和房價預期管理依賴于準確可靠的信息，但目前房地產市場統計信息調查滯后的問題十分突出。目前而言，各地房價信息變動監測數據不系統、不全面，且有些信息比較滯后，一些關鍵指標欠缺，已有指標因無獨立調查印證而欠缺足夠的公信力，遠遠不能適應宏觀調控和房價預期管理的需要。國家統計局每月發布的 《70個大中城市住宅銷售價格變動情況》，包括了新建商品房和二手房的價格變動信息，但關于房地產市場的一些關鍵指標，比如城鎮住房存量、空置率、不同階層住房擁有量差異、城市租房平均價格、家庭人均住房擁有量等尚缺少準確可靠的調查統計。同時對不同階層居民購房意向、空置房出租和出售意向也缺乏相應調查，難以對房地產供需狀況進行準確預測。這幾年房地產政策調控效果不好，在很大程度上與住房基數不清、信息不充分有關。目前看，增加保障房供給是抑制房價的一個重要手段，各地保障房供給持續增加。但如果空置房存量和底數不清，保障房建設就帶有很大的盲目性，這部分住房其面積小、條件差，雖能解決目前困難家庭的一時之需，但從長遠來講不適應未來居民家庭的消費趨向。如不考慮空置房存量而盲目建設保障房，將來會造成很大浪費，且其浪費是“顯性的”、集中的。因此，保障房的規劃建設也對房地產市場統計信息尤其是明晰存量房基數提出了客觀要求。

　　改進的政策建議

　　根據供需平衡理論，在目前房價高位運行態勢下，欲使房價下跌，必須圍繞房地產調控的難點和關鍵問題，從“消除地價上漲動力”、“抑制需求”、“增加供給”等方面做文章。“抑制需求”主要是抑制投資投機性需求；“增加供給”主要是指在適度增加新建房、經濟適用房和保障房供給的基礎上，重點盤活“空置房”以增加二手房的供給，尤其要動用殺手锏——“房產稅”等措施使其由潛在供給形成實際供給。在現有房地產調控政策的基礎上，筆者特提出如下改進建議：

　　1.對新建房、二手房實施有差別的“限購”、“限貸”政策。我國目前的房地產調控政策以“限購”、“限貸”為核心，但對實施客體——新建房、二手房，“限”的程度都一樣，筆者認為這不利于搞活二手房市場。針對我國目前 “基于投機投資性需求擁有多套住房的居民頗多且多為空置房”(也即二手房供給潛力巨大)的現實，筆者認為，對二手房市場不應該“限”，而是如何“激活”的問題；從需求角度調控房地產市場應體現“嚴控新建房、激活二手房”(即“收緊增量、釋放存量”)的方針，對購買新建房、二手房實施有差別的“限購”、“限貸”政策，即購買新建房一切從 “緊”，購買二手房適度從“寬”甚至予以鼓勵。

　　2.在增加經濟適用房、保障房供給的同時，著力盤活現有“空置房”。對“空置房”進行全面調查統計，摸清底數，采取行政手段和經濟手段(如對“空置房”管理上要從嚴收費)，促其對外出租或出售。一是針對機關事業單位工作人員開展 “治理空置房浪費活動”。機關事業單位工作人員擁有的“空置房”占有較大比重，建議結合群眾路線教育活動，對公務員尤其是領導干部進行“晾房”，即要求機關事業單位工作人員對自己家庭所有的房產張榜公布，把“空置房”作為最大的資源浪費進行“治理”，宣傳毛澤東同志當年所講的“貪污和浪費是最大的犯罪”思想，要求領導干部及機關事業單位工作人員帶頭將自己家庭所有的“空置房”對外出租或出售。此舉既可促進“空置房”的出租或出售，也可以促進廉政建設、減少腐敗，同時也是群眾路線教育的一項重要成果。二是出臺支持政策，搞活房屋租賃市場。一方面采取出租房屋稅收優惠等措施鼓勵“空置房”對外租賃；另一方面對符合購買經濟適用房、保障房條件而又無力購買或暫時無法供給的，政府給予一定租房補貼，鼓勵租房居住 (此舉可減輕政府保障房建設的壓力并減輕保障房建設盲目性)。三是對剛性需求、改善性需求的購房者購買二手房要在稅收等方面給予一定優惠，鼓勵更多地購買二手房。

　　3.以家庭為單位實施“最高居住面積”限制制度，超過限制標準的征收“房產稅”。如家庭人均最高居住面積不得高于70m2、每戶不得高于210m2，超出部分按差別稅率征收房產稅。并不斷加大力度，提高住房持有成本，以敦促基于投機或投資性需求擁有多套住房的居民將多余住房更多地向外出售，不讓他們“坐享其成”。從長期看，這項政策是增加二手房供給的重要舉措，可以有效降低二手房市場價格，再加之對剛性需求、改善性需求的購房者購買二手房的優惠政策，可以吸引這部分購房者將目光更多地投向二手房市場，進而減少對新建房的需求，實現整個房地產市場的穩中有降。

　　4.“釜底抽薪”，消除推動房價上漲的主要動力。如何消除土地因素的影響是抑制房價上漲的治本之策。建議將各級地方政府的土地出讓金收入一律上交中央(城鎮建設用地是國有土地，出讓金上交中央有相應理論依據)，中央再按全國平均出讓價格和各地的出讓面積對地方政府實施轉移支付。此舉可以降低地方政府抬高土地出讓價格的積極性(這一積極性的消失，可以改變地方政府在控制房價方面不想作為的局面)，這在很大程度上會消除土地因素對房價上漲的影響，并對區域經濟協調發展起到重要推動作用。

　　5.以促進房地產業市場競爭為重點，降低房地產業的平均利潤率。目前看，由于房地產業的進入“門檻”較高，房地產業基本處于壟斷競爭的格局，壟斷因素的存在必然使該行業的平均利潤率偏高、存在經濟租，而經濟租的存在，必然會誘發投資及投機性需求。建議在政府加強監管的前提下，適當降低房地產業的進入“門檻”，使更多的生產經營單位進入房地產行業，以強化市場競爭，降低房地產業的平均利潤率，進而可在一定程度上使房價下降并不斷趨于理性發展軌道。

　　6.加強房地產市場的統計調查，為房價預期管理提供完整準確信息。建議政府統計部門要加快完善房地產業調查的統計制度方法，加大調查力度，最好能對房地產業進行定期普查，尤其要摸清存量房和“空置房”底數，并以普查為基礎開展經常性的抽樣調查，掌握市場走勢；同時鼓勵政府統計機構尤其是民間統計機構對不同階層的居民進行問卷調查和電話調查，掌握居民的剛性需求、改善性需求、投機投資性需求變化及二手房供給變化態勢，分析供需差異變化趨向，并及時完整公布所得信息，為政府制定房地產調控政策及居民個人決策提供參考依據。

　　(作者單位：濟南大學軟實力研究中心)