□本報記者 張敏

　　在國家統計局公布9月70個大中城市房價數據的次日，位居漲幅榜首的北京迅速發布7條“升級版”房地產調控政策，在對原有的信貸、稅收、限購、限價等調控手段進一步強化的同時，將推出一種新的住房品種——自住型商品住房，用以補充供應端的結構性缺口。這項政策屬首創，雖然方向積極，但實際效果恐未必盡如人意。

　　北京推出自住型商品住房的目的在于解決廣大居民的自住型、改善型購房需求。對政策落實情況不佳、房價上漲預期強烈的北京樓市來說，上述舉措推出無疑有積極意義。“新國五條”雖在年初落地，但在具體實施過程中，違規騙購、拆分價格、逃避監管等現象屢有發生，一定程度上削弱政策效果。在房價持續攀高之時，北京有關部門釋放出強化執行的信號，對改善市場預期大有裨益。同此前通過壓制需求降溫樓市的調控思路相比，北京此次推出的樓市新政在供應端明顯發力，不啻為有益嘗試。

　　然而，仔細檢視自住型商品住房這個全新的住房品種，卻不難發現仍有諸多疑問待解。

　　從解決自住型、改善型購房需求的主要目的看，自住型商品住房顯然具備商品房性質，且政府部門也未將其納入保障房范疇。但是，從其價格和戶型所受到的限制看，商品房所具有的自主定價權和自主設計權又不復存在，且“自住型商品住房購房人取得房屋所有權證后，原則上5年內不得轉讓”的規定與現行的保障房規定相一致。這種矛盾的要求使自住型商品住房的性質難以界定。鑒于自住型商品住房受到的價格限制，業內人士更愿意將其視作限價房。

　　在我國5類保障房品種中，限價房所受到的爭議很大。因其定價方面的保障房屬性和銷售方式的商品房屬性相交叉，限價房成為滋生腐敗的溫床。由于“限價”給房企帶來利潤損失，限價房質量問題屢見不鮮。如果自住型商品住房只是限價房的一個變種，市場效果恐怕會打折扣。

　　事實上，即使不對其性質做出深究，單從其具備的多項屬性上看，自住型商品住房市場前景也顯得不容樂觀。

　　首先，從供地方式上，自住型商品住房供地方式以“限房價、競地價”為主。這種方式屬北京首創，已在市場中有所嘗試。在北京為數不多的幾宗“限房價、競地價”地塊的出讓過程中，因“限房價”對項目利潤帶來的損失，這些地塊的熱度遠不及純商品房地塊，個別甚至有流拍危險。若未來大規模采用，能否被市場廣泛接受還是未知數。

　　其次，從面積要求上，自住型商品住房套型建筑面積，以90平方米以下為主，最大套型建筑面積不得超過140平方米。預計明年5萬套的自住型商品住房的供應將占全部新增供應的50%以上。這樣，此項措施就變成了“90/50”政策，與此前的“90/70”政策異曲同工。從后者所受到的市場冷遇和最終不了了之的結局看，該項政策的市場前景難免有些黯淡。

　　最后，從價格上看，自住型商品住房要求銷售均價比同地段、同品質商品住房低30%左右。對價格的限制就等同于對項目利潤的擠壓，為保證利潤，房地產商更傾向于在生產環節進行成本控制，這對房屋質量帶來的隱患不可忽視。

　　值得注意的是，除上述三方面要求外，有關部門對自住型商品住房在出售和利潤分配方面的規定，均帶有濃厚的行政色彩。因此，這項看似創新的政策舉措，不僅未能向市場化調控的思路靠攏，反而陷入行政性調控的慣性思維中。這種調節市場的做法，更是在引導預期，而可能很難給供需關系帶來實質性改善。

　　在房價快速上漲勢頭面前，熱點城市出手穩定樓市顯得十分必要。但是，樓市困局的形成并非一朝一夕，在處理中也需把目光放得長遠一些。復雜的市場局面決定了“有形之手”在短期內還不宜退出，但這只手該如何發力還需仔細思量。