專訪孟曉蘇：樓市局內(nèi)者說

　　新浪樂居深度報道記者 滕敏 張杰/文

　　孟曉蘇[微博]擁有許多身份，從前副總理萬里秘書、原國家商檢局(現(xiàn)質(zhì)檢總局)副局長、經(jīng)濟學博士、教授、國企董事長到民企老板。

　　因其特殊身份，孟曉蘇被認為有著他人無可企及的政策諫言機會。他曾在1998年房改時就提出保障房和商品房“雙軌制”的房地產(chǎn)發(fā)展思路，也曾提出“讓農(nóng)民帶著地票進城”的土地流轉(zhuǎn)改革方案，還曾于2004年提出對非主業(yè)央企以股權(quán)股份制方式進行房地產(chǎn)資源充足的方案，幫助非地產(chǎn)主業(yè)央企妥善退出房地產(chǎn)領(lǐng)域，這些政策雖然得到國務院肯定和支持，但卻沒能付諸實施。1月底，孟曉蘇向新浪樂居記者表達了對這些方案沒能落地的惋惜。

　　盡管如此，他仍然通過多種方式發(fā)聲。最近他在微博上以調(diào)控肉價隱喻調(diào)控房價：“調(diào)控豬肉漲價似有三種辦法：鼓勵養(yǎng)豬、限制養(yǎng)豬與限制吃肉，都下力氣但效果不同。限制養(yǎng)豬，當然越限越漲。”“本輪調(diào)控之初，我就擔心再調(diào)反了，因為長期限制吃肉必會影響?zhàn)B豬。 ”

　　孟曉蘇有一套系統(tǒng)的城鎮(zhèn)化改革思路。在新浪樂居的專訪中，孟曉蘇相信，積重難返的小產(chǎn)權(quán)房困局，有望從房產(chǎn)稅的征收中獲得突破口。

　　采訪中，孟曉蘇還詳述了非地產(chǎn)主業(yè)央企的“退房令”無法順利推進的深層原因。他斷言，下一輪城鎮(zhèn)化啟動之后央企還會有一輪搶地潮。“如今的央企國企奪地，只是一個開始。”他說。

　　退位中房集團后，孟曉蘇致力于房地產(chǎn)金融創(chuàng)新。2009年，已經(jīng)60歲的孟曉蘇成立匯力基金，為社會資本進入保障房領(lǐng)域探路。下一步，他希望政府為社會資本進入持有型保障房提供免稅政策，以讓社會資本在追求效益的同時緩解政府壓力，并幫助資本市場走出低谷。

　　新浪樂居：在北京大學學習期間，您和李克強副總理共同得到厲以寧、蕭灼基等幾位經(jīng)濟學家的指導，那時就已經(jīng)對農(nóng)村土地問題和城鎮(zhèn)化有過研究。您同李克強分別研究的方向是什么？最近中央經(jīng)濟會議也提出來，城鎮(zhèn)化將是未來的經(jīng)濟發(fā)展主題，您認為城鎮(zhèn)化需要什么樣的配套改革？

　　孟曉蘇： 很多人都知道我跟李克強是同學，說起來我們還不是普通的同學。在北京大學的本科、碩士、博士時期都有過很深的接觸。我們在本科時是同一屆，并且都在學生會組織任職，在碩博時期也都是同一個課題小組或同一個導師。

　　我們在碩士和博士時期的研究方向都跟經(jīng)濟改革有關(guān)系。當時我任國務院副總理萬里同志的秘書，我碩士時期選的研究課題是加快推進市場經(jīng)濟改革，博士時期的研究方向是推動住房制度改革。李克強的碩士論文是農(nóng)村工業(yè)化——改變城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，他主張發(fā)展農(nóng)村工業(yè)化來破除城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)；他的博士論文是論我國經(jīng)濟的三元結(jié)構(gòu)，獲得了中國經(jīng)濟學最高獎——孫冶方獎。      城鎮(zhèn)化的主導產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設施建設，但這次城鎮(zhèn)化絕不僅僅是造城運動，它需要伴隨著進行戶籍制度、土地流轉(zhuǎn)制度改革、促進資源自由流動，以及提供公共設施與服務改革等頂層設計。城鎮(zhèn)化的內(nèi)需是要通過改革紅利來實現(xiàn)和釋放的。

　　中央在2008年召開的十七屆三中全會上就已經(jīng)明確，農(nóng)村集體建設用地可以公開規(guī)范流轉(zhuǎn)，在符合規(guī)劃的前提下和國有土地享有同等權(quán)利。最近中央文件多次指出，要讓農(nóng)民得到更多土地增值收益。請注意這個用詞，是說增值收益，而不只是征地補償，也就是說除國家征地這種土地流轉(zhuǎn)方式之外，中央是承認農(nóng)地有其他流轉(zhuǎn)方式的。

　　目前我國城鎮(zhèn)化需要土地，但是大量的農(nóng)村宅基地卻因為農(nóng)民進城而閑置著。我國農(nóng)村建設用地面積相當于三倍半的城市建設用地，這塊用地如果能夠規(guī)范流轉(zhuǎn)，對于解決我國的住房問題有很大的意義。在逐漸引導農(nóng)地規(guī)范流轉(zhuǎn)后，土地供應量自然會增加，這樣城市土地會打破壟斷供應狀態(tài)，土地價格與房屋價格會逐漸回歸合理。  

　　新浪樂居：提到農(nóng)地流轉(zhuǎn)問題，自然而然的就想到了小產(chǎn)權(quán)房的問題。農(nóng)地可以自由流轉(zhuǎn)，是否也為小產(chǎn)權(quán)房的合法化提供了依據(jù)？

　　孟曉蘇：要解決小產(chǎn)權(quán)房的問題必須要推動土地制度改革，規(guī)范流轉(zhuǎn)宅基地，改變當前不合理剝奪農(nóng)民的征地政策，承認已經(jīng)流轉(zhuǎn)的土地合法，使農(nóng)村建設用地和城市里的國有建設用地享有平等權(quán)。

　　小產(chǎn)權(quán)房是農(nóng)民群眾參與城市建設的一個偉大創(chuàng)造，在提供城市保障房方面更是功不可沒。從1998年房改以來，城市保障房建設曠課長達十多年。這十多年來是農(nóng)民用集體建設用地建設了世界上最大規(guī)模的廉價屋村，通過產(chǎn)權(quán)出售或者租賃等方式，解決了城市低收入人口的居住問題，在給自己帶來了財產(chǎn)性收入的同時，彌補了政府行為的缺失。

　　據(jù)說國內(nèi)的小產(chǎn)權(quán)房面積超過60億平方米，全國城市的小產(chǎn)權(quán)房平均占到30%左右，一些地方接近40%。體量如此之大，通過拆除等手段解決顯然不可能，也是不應該的。

　　有人擔心小產(chǎn)權(quán)房“解禁”會對商品房市場造成沖擊。目前市場上小產(chǎn)權(quán)房量已經(jīng)這么大，不是也沒出什么事嗎？但是小產(chǎn)權(quán)房，既不繳納土地出讓金，也不交稅，讓政府流失了很大一部分收益，這正好為征收房產(chǎn)稅提供了切入點，小產(chǎn)權(quán)房可以通過征收房產(chǎn)稅變?yōu)楹戏ǎ�而且稅率可以高一些。通過征稅使小產(chǎn)權(quán)房合法化，征收困難不會大。小產(chǎn)權(quán)房是永久使用權(quán)，這樣地方政府就可以源源不斷地得到較高稅率的稅收。

　　國土部已經(jīng)把這個方案列為小產(chǎn)權(quán)房解決方案之一，我覺得這應該是唯一方案。有人提出可以重新收取土地出讓金，這并不合理。一方面無法預估能收上來多少錢，另一方面，這個土地的產(chǎn)權(quán)是農(nóng)民集體所有，政府收取土地出讓金名不正言不順。

　　新浪樂居：征收房產(chǎn)稅會面對很多反對者，可能還包括很多手握政策制定權(quán)的人。另外，人們總是不喜歡任何需要增加開支的稅收政策。

　　孟曉蘇：我打個比方，房產(chǎn)稅就好比給物業(yè)公司繳納的物業(yè)費，我們繳納物業(yè)費，是因為物業(yè)公司提供保安、保潔、綠化、小區(qū)維修和物業(yè)管理等；從這個意義上說政府就是個大物業(yè)公司，他提供保安、街道保潔、城市綠化、修橋修路、城市環(huán)保等。政府提供的這些服務，使得每家每戶都能享受到服務，居民的房產(chǎn)都因此在增值，這么來看業(yè)主該不該掏房產(chǎn)稅？

　　許多國家地方政府的收入70%是來自于房產(chǎn)稅，這個比例跟我們土地出讓金占政府財政收入70%的比例正好相似。土地出讓金是從農(nóng)民手上來的，政府低價征收農(nóng)民的土地，然后高價賣給開發(fā)商，賺取差價。從稅制公平的角度看，政府獲得土地財政的對象不應該集中在比市民收入低得多的農(nóng)民身上，而應該學習國外境外的經(jīng)驗，轉(zhuǎn)移到對城市房屋持有者征稅。   

　　現(xiàn)在中國超過80%的城市居民有房產(chǎn)，100%的農(nóng)民有房產(chǎn)。這么多人有房產(chǎn)，就意味著時機已經(jīng)成熟。

　　新浪樂居：按照您的設計思路，如何一步步將房產(chǎn)稅推行開來，并兼顧社會公平和避免社會沖突？

　　孟曉蘇：房產(chǎn)稅在國外已經(jīng)有成熟的經(jīng)驗，我覺得完全可以借鑒其他國家的思路。一，施行差別稅率，包括實行老房老辦法、新房新辦法，通過這個方法來解決房屋差異與歷史問題。具體稅率標準可以由地方政府制定，因為房產(chǎn)稅是地方稅種。二，國外境外都是“盡房皆稅”，我國也應每套城市房屋都繳稅，所以這是個很容易征收的稅種。那么怎么體現(xiàn)對困難家庭的照顧呢？還有下面一條：三、實行退稅制度。退稅不是根據(jù)房屋面積和價格，而是根據(jù)家庭應享受退稅的條件，由此體現(xiàn)對低收入家庭的照顧，在退稅過程中自然建立起住房信息系統(tǒng)。四、從小產(chǎn)權(quán)房起征房產(chǎn)稅，因為小產(chǎn)權(quán)的土地沒有繳納土地出讓金，所以稅率應該高一些。這是解決小產(chǎn)權(quán)房問題的最好辦法。五、老房子按照購置原值進行征稅，這樣征收的阻力相對較小，可以照顧到當年房改房的購買者，也簡便易行。如果房子出售時升值了，當然要按照現(xiàn)在的購置價征稅。

　　新浪樂居：你還有一個身份，曾經(jīng)是央企的董事長。78家央企“退房令”已經(jīng)發(fā)布近三年，但是“成果”有目共睹。難在什么地方？

　　孟曉蘇：單純要求央企和國企退出房地產(chǎn)市場并不現(xiàn)實，分布在各個投資領(lǐng)域的國企承擔著為國有資產(chǎn)保值增值的任務，而現(xiàn)階段只有房地產(chǎn)行業(yè)能實現(xiàn)這個目標，而在經(jīng)濟發(fā)展的某個階段，企業(yè)只有投資房地產(chǎn)才能實現(xiàn)這個目標。。

　　從歷史經(jīng)驗和經(jīng)濟規(guī)律來看，中國的經(jīng)濟從低谷走向繁榮都需要四個步驟：第一步，政府加大投資，緩解經(jīng)濟萎縮；第二步，樓市率先啟動，帶動經(jīng)濟發(fā)展；第三步，需求拉動生產(chǎn)，企業(yè)再現(xiàn)生機；第四步，股市結(jié)束低迷，逐漸進入牛市。現(xiàn)在中國經(jīng)濟剛剛走到第二個階段，還需要通過房地產(chǎn)拉動來彌補外需不足，實業(yè)制造類行業(yè)才能復蘇。多數(shù)央企所從事的資源業(yè)、制造業(yè)、運輸業(yè)等在這時還都處于低迷期，投資房地產(chǎn)時理性選擇。待到制造業(yè)運輸業(yè)等逐步繁榮起來之后，如2005年經(jīng)濟全面復蘇后，央企就會弱化房地產(chǎn)投資，重新回歸到主業(yè)。

　　這個規(guī)律是沒法違背的。2009年，國家啟動了十大產(chǎn)業(yè)振興戰(zhàn)略，但是結(jié)果卻以重組十大產(chǎn)業(yè)告終，十大產(chǎn)業(yè)都成了過剩產(chǎn)業(yè)，因為第二步還沒有完成，非要往第三步跨越只能是這個結(jié)局。股市也一樣，現(xiàn)在實體經(jīng)濟尚處萎縮，股市自然好不起來，我認為，要輪到股市啟動至少要三年以后即上市企業(yè)普遍走出困境重獲發(fā)展活力以后。股市不可能脫離經(jīng)濟實際，在這之前即使想盡辦法提振股市，但是情況好不了多久又會掉下去。

　　新浪樂居：2010年開始的新一輪宏觀調(diào)控采取了限購等抑制需求的方式，在一定程度上也阻礙了經(jīng)濟向制造業(yè)過渡的進程，這會出現(xiàn)什么哪些還未顯現(xiàn)的后果？

　　孟曉蘇：這一輪房價上漲因供應不足引起，本來應該增加市場供應量和土地供應。國四條的最初的目的也是這個，首先增加土地供應量，增加商品房供應量，增加保障房供應量，其次才是通過限購降房價。但是用行政手段限購卻從壓制房地產(chǎn)需求上動手，人為制造市場萎縮。結(jié)果反映到生產(chǎn)領(lǐng)域，企業(yè)土地購置和住宅新開工都減少約三分之一，使經(jīng)濟停留在向第二階段過渡的階段。目前中國制造業(yè)運輸業(yè)等都萎靡不振，本來應該通過房地產(chǎn)拉動把外需不足的缺口彌補，卻在最不適當?shù)臅r候打壓了內(nèi)需。

　　通過行政限購的方法打壓房地產(chǎn)行業(yè)不是正確的調(diào)控方法，所以2012年下半年有市民找到了突破限購的方法，使得樓市成交爆發(fā)性增長，從而帶動了經(jīng)濟增長，GDP從第三季度7.4%上升到7.8%。樓市跟經(jīng)濟的關(guān)系，不是經(jīng)濟好了樓市才好，而是樓市好了經(jīng)濟慢慢緩過來了。

　　現(xiàn)在中國經(jīng)濟只有通過房地產(chǎn)拉動內(nèi)需，相關(guān)行業(yè)才能逐漸復蘇。央企在這時能做什么？各地政府已紛紛表態(tài)：歡迎央企來我省我市參加城鎮(zhèn)化建設！還有的內(nèi)部約定土地只給央企。這時央企不去投資房地產(chǎn)多傻呀？所以我認為，下一輪城鎮(zhèn)化啟動之后央企還會有一輪搶地潮。

　　新浪樂居：央企地產(chǎn)退出令的結(jié)局是戲劇性的。最近一段時間，我們再一次目睹土地市場上，國企兇猛，作為當初呼聲最大的整合者，不知你會是什么不一樣的心態(tài)？

　　孟曉蘇：早在2004年，為了避免央企之間的互相競爭，我就提出以中房集團為載體進行央企地產(chǎn)業(yè)務的股份制重組，在不損害任何一方利益的情況下逐步通過上市完成社會化，我甚至說，改組后可以重新選任董事長。

　　時任國資委主任李榮融也同意了我的方案，但是在當年6月份國資委下發(fā)的《關(guān)于中央企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)重組有關(guān)事項的通報》中卻將股份制方案改成了行政劃撥，且強調(diào)說由企業(yè)之間“自愿協(xié)商”，這樣一來由于牽涉到企業(yè)利益，影響到企業(yè)的積極性。由于不具有強制效應，以及行政劃撥的不實際，導致了重組計劃夭折。

　　現(xiàn)在要避免央企扎堆進入房地產(chǎn)推高地價，最好的方法仍然是股份制重組，能大大縮減央企數(shù)量，避免互相競爭。如果仍不實施重組，可能競爭還會加劇。另外，國家應該引導央企旅行政府責任，在建設保障房方面發(fā)揮作用，為民營企業(yè)進入商品房市場留下更多的空間。

　　新浪樂居：離開中房后，你一直在呼吁率先在保障房領(lǐng)域推出房地產(chǎn)信托基金(REITS)。但是保障房領(lǐng)域收益率很低，如何能達到REITS的收益條件？

　　孟曉蘇：在我們中國經(jīng)營城鎮(zhèn)保障房和租賃房可以獲得很好的收益，因為土地造價低廉、戶型不大，而且底層商業(yè)往往是旺鋪。當然有些城市租售比很低，達不到收益條件，比如上海。我主張可以在租售比比較高的二線城市進行試點，比如昆明等，收益率達到8%并不難。另外，租賃達不到的話，可以通過商業(yè)來彌補。

　　開發(fā)企業(yè)甚至一些國企參與保障房建設的熱情并不算高，因為短期內(nèi)租賃保障房難以帶給他們好的投資回報。目前全國保障房持有資金缺口一萬億元，而保險業(yè)資金總量就有7.5萬億，另外還有其他社會資金和社保基金等，如果這些資金通過金融工具持有租賃型保障房，將會為政府解決一個很大難題。REITS就是這樣的一種金融工具。

　　新浪樂居：REITS難產(chǎn)是個共識。你有什么好建議？

　　孟曉蘇：REITS需要政府提供的免稅政策和上市流通作為條件。但是政府一直沒批準產(chǎn)品，導致雖然我們已經(jīng)逐漸有了大量保障房形成的市場基礎(chǔ)，而沒有一個成熟的政策環(huán)境使REITS落地。這方面我也一直在呼吁。