李宇嘉

　　在25日召開的建設工作會議上，住建部盡管再次敲定了堅持限購政策不放松，但也明確表態支持合理的改善性住房需求。在2010年實施限購以來，對于改善性住房需求做出明確支持的表態，這還是第一次。受此影響，地產股在25日大漲4%，再次印證了“房地產市場最大的不確定性是政策這一結論”。業界普遍判斷，2013年調控的基本邏輯是：繼續保持對于主要城市限購高壓，同時積極支持改善性需求入市來消化產能和緩解地方政府財政壓力。因此，2013年房地產市場調控政策的主基調是“穩”，不會出臺新的調控政策。

　　但是，值得注意的是，2012年11月，70個大中城市中有28個城市的房價已經超過年初的水平，而今年1月份只有2個城市的房價超過年初水平。在具有風向標意義的一線和主要二線城市，近期房價上漲的幅度更大。業界對于當前樓市暖冬將延續到2013年達成一致，再考慮到2013年的樓市大環境，我們認為2013年主要城市房價上漲的動力很足，不排除部分城市房價快速上漲。未來在政策走向上強調“穩”的同時，極有可能會出臺抑制房價上漲的新政策——房產稅試點在主要城市進行擴容。

　　首先，限購政策的作用效果在邊際遞減。限購、限貸政策執行兩年有余，市場似乎產生“抗藥性”，近期房價上漲主要發生在限購政策執行嚴厲的一、二線城市。在限購執行最為嚴厲的一線城市，房價則上漲得更快；另一方面，2013年，結構性減稅的力度將比2012年更大，而經濟增速放緩、房地產調控、產業結構升級背景下財政收入增長前景也不樂觀，此外2013年銀行信貸對于地方政府的敞口更加謹慎，債券融資盡管在未來會出現趨勢性增長，但難以在短期內如銀行信貸那樣放量供應。在支出方面，2013年地方債務償還、基建投資和保障房建設等資金投入量非常大。因此，我們預計2013年地方政府財政壓力將比2012年更重，放松限購、限貸的“小動作”也將更多。

　　其次，2013年將有更多熱錢入境追逐風險資產。2013年全球經濟形勢不會比2012年好，主要經濟體量化寬松的勢頭有增無減。歐洲主權債務危機在2013年沒有最差只有更差；美國財政懸崖風險問題，不管最后以增稅方式來解決還是以削減開支方式來解決，都將嚴重打擊美國投資和消費的信心；近期日本央行認為自己量化寬松的尺度太謹慎。中國經濟在2012年三季度出現企穩回升的跡象，而國際研究和評級機構已經普遍將2013年中國GDP增速的預測值調到8%以上。可以預見，以各種形式入境來追逐風險資產的熱錢將會在2013年增加。2011年，因看空中國樓市而大肆拋售物業的美國黑石集團在近期重新殺回中國，以23億元的價格收購了上海的一個商業項目，同時還發起約20億美元的房地產基金，用于未來收購包括中國在內亞洲的房地產項目。

　　再次，2013年我國物價和貨幣政策形勢也有利于房價上漲。2013年盡管確立了穩貨幣和寬財政的政策組合，但中央經濟工作會議明確指出“要適當擴大社會融資總規模，保持貸款適度增加”，有關貨幣政策和基建投資的聲明立場較為積極。預計2013年貨幣供應量將比2012年增加，中金公司預測2013年新增貸款將比2012年的8.3萬億元有明顯的增長，將達到9 萬億元左右，這對于已經回升的CPI和見底的PPI不是一個好消息。同時，2013年全球主要央行零利率抑制了中國央行的加息空間，明年真實匯率還將繼續上升。CPI和匯率上升而利率卻無法通過上升來調節，追逐風險資產的貨幣環境在2013年將越來越明朗。

　　最后，管理層對于房價上漲的容忍度將被迫提高。由于2013年全球經濟形勢不會比2012年好，預計西方國家針對中國的貿易保護和制裁更加嚴峻，我國今年11月份單月的出口增速降至不到3%(增速環比下降了近10個百分點)也顯示了西方圣誕訂單結束后的低潮；其次，11月宏觀經濟數據盡管企穩但難掩微觀層面的慘淡，工業毫無起色，說明近幾個月的經濟企穩回升依賴的仍舊是政府投資(基建和制造業)和房地產回升雙重拉動的傳統模式，特別是產業關聯性強的房地產和汽車等下游產業今年下半年以來持續好轉，對于11月宏觀數據的改觀起到了至關重要的作用。近期，盡管樓市暖冬的趨勢明顯，但回暖主要集中在一線和主要二線城市，大多數二、三、四線城市樓市仍舊處于去庫存的煎熬之中。而新一輪旨在推動新型城鎮化和經濟轉型升級的投資，在區域上主要向二、三、四線城市傾斜，這些區域產能消化的壓力和土地依賴的程度更大。因此，管理層對地方政府主要收入來源之一——土地出讓收入的控制在兩難之間會策略性放松，對房價上漲的容忍度將被迫提高。

　　在當前形勢下，房產稅擴容是多重戰略考慮的結果。首先，房產稅試點擴容將在主要的一、二線城市進行，體現了2013年房地產市場在區域上分化，需要采取分類指導的調控原則，有利于抑制主要城市投資投機需求對于整體房價上漲的帶動和預期的影響，也不會沖擊到二、三、四線城市，為穩中求進戰略騰挪出空間；其次，房產稅試點擴容，對于構建滿足新型城鎮化公共服務所需的公共財政體系在破題方面具有重大意義，因為只有本地的人口和其居住消費與地方政府的收入發生強相關時，地方政府才會有動力為他們提供公共服務，新型城鎮化才有可能，而房產稅則是可行的選擇；再次，房產稅試點擴容是結構性減稅的重點內容，結構性減稅貫徹有增有減的原則，增稅主要針對財產稅；最后，在地方政府整體收入出現下滑的背景下，房產稅有望成為重要緩沖，這也是地方政府從土地依賴向形成穩定收入來源轉變的必經過程。 (作者單位：深圳市房地產評估發展中心)