楊紅旭[微博]

　　近日，香港財政司司長曾俊華表示，今年以來香港中小型住宅價格升幅高達21%，大型住宅價格上升11%。因此再度出手 “兩招”干預：一是所有非香港永久居民、所有香港和外地注冊的公司購買香港住宅時，除繳付一般印花稅，還需要繳付15%的“買家印花稅”。其二，增加額外印花稅的稅率和延長適用年期。

　　香港房地產市場起波瀾，也讓一些人擔心內地樓市走向。事實上，回顧過去兩年，內地的調控效果明顯好于香港。內地房價經歷了去年10月至今年5月的持續走低，而香港樓市基本維持上漲態勢。從內部原因看，內地以限購為代表的行政性政策，比香港的“印花稅”作用機制更直接，見效也更快些。

　　關鍵是，近期香港房價出現加速上漲的警報，主要與外部環境變化有關。美聯儲是“禍根”。9月14日，美聯儲悍然推出了第三輪量化寬松政策，也即QE3：每月購買400億美元抵押貸款擔保債券(MBS)，沒有設定停止時間，同時延長0－0.25%的超低利率期限至2015年中。其后，歐盟、日本等也跟進了放松貨幣政策。美歐日大量印發鈔票，必然導致全球流動性增加，股市、黃金市場、大宗商品市場，都會受到影響。

　　鑒于歐洲經濟最糟糕，日本經濟也不咋樣，美國經濟弱復蘇，新增超量資金中的相當部分，可能流向新興經濟體。花旗報告顯示，自QE3推出之后，全球資本市場資本開始從發達國家大舉流向新興市場，北美占到全球資本流出總量的90%以上，香港、澳門、韓國、泰國等地區流入大量資金，其中作為國際金融自由港的香港尤為顯著。

　　外部金融環境的變化，也對大陸形成了影響。近期人民幣對美元加速升值，便是一個征兆。今年二季度，我國外匯儲備出現罕見的負增長，人民幣對美元也微幅貶值。而形勢從三季度開始逆轉，7月下旬人民幣開始第三輪升值，10月加速升值，甚至出現漲停。與之相適應，9月金融機構外匯占款新增1307億元，創下了8個月以來的新高。顯而易見，QE3的“流毒”也在向內地浸透。

　　很多人不禁擔心海外熱錢對內地房價的推漲，畢竟香港和澳門地區已受其影響。筆者的看法是，我們既要防范海外熱錢興風作浪，又需明白一點：他們在內地炒樓炒房的好日子早已過去。內地一直對資本項目實行管制，外資無法自由進出，想要進入房地產市場，需經過合規性審批，混進來的畢竟是極少數。

　　從2004年開始，海外基金整棟收購成熟物業和散戶炒房的規模迅速增長，助推了一線城市房價。2006年國家出臺了“限外令”，炒房比重因此明顯下降。2007年，外資重新泛濫，股市創了新高，但在樓市中已無搶眼表現。2008年國際金融危機爆發，國內經濟和樓市雙雙下行，熱錢外流，部分海外基金急于拋售在華物業，孰料鮮有接盤者。

　　其實，外資也清楚，內地房價調控政策見效，資金可能會進入股權交易和開發領域，純粹購買成熟物業的案例并不多，而且一般是優質商辦類物業，購買住宅案例比較罕見。既如此，又何必憂心住宅價格被熱錢大幅推高呢？

　　(作者為上海易居房地產研究院副院長)

進入【新浪財經吧】 討論