李長安(微博 專欄)

　　當前，高房價問題已成了上至決策層下至普通民眾最為關心的民生問題之一。不過，在房地產市場特別是住房市場投機性需求仍未得到有效抑制的時期，房地產調控面臨著多種挑戰。為此，中國社會科學院在最新發布的2011年《房地產藍皮書》中建議，應從稅制改革的角度出發，要全面開征房產持有環節稅收，特別是目前上海、重慶的房產稅試點在 “十二五”期間應加快向全國推廣。

　　毫無疑問，從國外的具體實踐來看，房產稅在平抑房價方面確實起到了一定的積極作用。但是，從中國的實際國情出發，僅靠房地產稅制改革，甚至指望依靠房產稅的開征和推廣，就能迅速地將過高的房價打壓下來，恐怕并不現實。其中的原因就在于，目前中國的高房價是由多種因素綜合而成的，既有財稅體制上的問題，也有土地制度方面的問題，還有投資渠道狹窄等方面的問題。

　　一般都認為，當前高房價的根源在于不合理的分稅制造成的“土地財政”。這確實是房價高企的一個重要根源，而且也是各種矛盾的集中點。土地出讓金本來屬于政府的預算外收入，也被稱作“第二財政”。不過，在不少地方，“第二財政”早已取代“第一財政”而成為地方政府的主要收入來源。據國務院發展研究中心的一份調研報告顯示，在一些地方，土地直接稅收及城市擴張帶來的間接稅收占地方預算內收入的40%，而土地出讓金凈收入占政府預算外收入的60%以上。

　　在“十二五”期間，我國財稅體制改革的方向已經明確，即在統一稅政的前提下，賦予省級政府適當稅政管理權限，培育地方支柱稅源。這就為化解“土地財政”問題提供了一個很好的思路。事實上，如果能化解地方事權和財權不對等的問題，特別是能解決不是依靠賣地而是通過發展實體經濟來增加稅源這個認識上的問題，那么地方財政所患的“土地財政”病也就“手到病除”了。

　　對于通過開征房產稅抑制房價的效果，國內外均有不同的爭論。實踐證明，即使是在房產稅極為完善的美國，也無法避免房地產泡沫的形成和破滅。有關機構經過對上海的測算表明，如果只對新房征稅，2011年預計可征40億元，財政貢獻率僅1.5%。因此，從目前的試點情況看，外界對于房產稅能夠打壓房價、成為地方主要稅種的期望無疑有點過高了。不僅如此，房產稅全面推廣后也仍然面臨著諸多的問題有待解決，如應該如何確定征稅對象？稅率如何定多高？應該從價還是應該從量征收？等等。

　　總的來說，稅制改革當然能對解決房價過高的問題有所幫助，但無法改變房地產市場不充分競爭的格局，不能消除由于貨幣發行量過大導致的強烈的通脹預期上升，不能遏制由于投資渠道狹窄導致的房地產投機行為，也不能打破房地產供給不足的現實困境。

　　因此，治理房價過高問題，需要宏觀調控政策的綜合配套，多管齊下。不但要進一步完善房地產的稅收調控體系，還需要貨幣政策(如控制通脹預期的緊縮性貨幣政策)和土地政策(如加快農村宅基地流轉試驗改革)以及投資渠道擴展等方面齊頭并進。只有這樣，才能將房價真正降下來，從而使房地產市場乃至整個國民經濟走上健康穩定發展的道路。