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蔡為民:房價高并不等于泡沫大

http://www.sina.com.cn  2011年05月04日 15:22  《理財周刊》

  購買者結構決定房價走勢,愈是國際化的城市愈是如此,與當地“房價收入比”未必有直接聯系。

  《理財周刊》: 房價高并不等于泡沫大

  文/蔡為民

  銀監會近日召開“2011年第二次經濟金融形勢通報會”,劉明康(專欄)主席在會中發言,要求進一步強化房地產開發貸款風險管理,并表示已再度展開新一輪房貸壓力測試,且情境設置為房價下跌50%!

  l  中央開始擔心房產泡沫破裂

  一石激起千層浪,其對市場所發出之信號及威懾力不言可喻。之所以做出這樣的判斷,主因在于前后兩次房貸壓力測試的內容差距明顯。

  去年5月進行的房貸壓力測試,乃是以全國為范圍,房價跌幅設定在10%~30%,基本上無明顯針對性,而本輪測試則特別將北京、上海、深圳、廣州、重慶、杭州、南京等七大城市列為“房貸高風險地區”,需按照房價較大幅度下跌的30%~50%之條件,測算房地產貸款受沖擊情況,并增加“住房成交面積下降”等假設情境,顯示中央對房價泡沫破裂所可能帶來的信貸風險,危機意識愈來愈強。

  l  一線城市列為高風險區并不明智

  盡管銀監會對外表示,房貸壓力測試的“各種情景假設不代表銀監會對房地產市場走勢的判斷,也不代表房地產信貸政策可能發生變動”,惟結合兩次大動干戈的時間點,恰逢調控發力的敏感時刻,其“司馬昭之心,路人皆知”。

  在我看來,銀監會此舉意在對內(各個商業銀行)警示,對外發出進一步緊縮房地產信貸的信號,用心可謂良苦,但在做法上則有待斟酌、商榷之處。

  首先,是把所有的一線城市及部分二線城市列為“房貸高風險區”,是否必要與真實?倘若意在驅趕資金進入其他二、三線城市,避免過度集中炒作,則或能達到部分目的,但如果真的認為高房價必然帶來高風險,從而將7大城市劃定為“風險高發群”,則不免外行了些。

  l  美國的“上海”——紐約房價未曾動搖

  讓我們回顧發生于2008年的國際金融海嘯吧。迄今為止,許多遭到波及的國家房價均重挫,尤其美國不少地方,如內華達州、佛羅里達州、亞利桑那州等,甚至面臨即使腰斬仍乏人問津的悲慘命運,但紐約、倫敦、巴黎等所有國際城市的房價,卻幾乎未見明顯跌幅,頂多在10%上下震蕩。

  這意味著什么?難道是紐約、倫敦、巴黎的房價不夠高嗎?當然不是!而是在說明房價高與泡沫大,是兩個完全不同的概念與層面,不見得正相關,房價高并不能佐證、解讀為泡沫大,同樣的,房價低也不足以顯示泡沫的不存在。其中的關鍵是,房屋之需求來源、屬性,與持有者對城市前景的判斷。簡而言之,購買者結構決定房價走勢,愈是國際化的城市愈是如此,與當地“房價收入比”未必有直接聯系。

  l  未限購城市正面臨泡沫風險

  以上海為例,登記戶籍人口僅1412萬,鑒于對2020年初步建成“雙中心”的商機看好,“三外”人士(國外、境外、市外)大量涌進,截至目前,其數量早已超過600萬人!尤其是國際級企業、財團之高管,及外省市富人圈層無不以在上海擁有一套房產為榮,此乃導致房價高不可攀的重要原因之一,而這些人群的收入,并未納入“房價收入比”之計算范疇,當然也就使得上海的房價看似不合理,及存在大量泡沫。

  我相信銀監會正是基于這樣的理由與判斷,將7個大城市并列為“房價高風險地區”的,殊不知真正存在大量泡沫與危機的,是那些尚未被限購,而房價卻被快速推高的三、四線城市。這些地區由于吸納了過多的投資、保值熱錢,一旦資金撤退,后續無足夠的自用買氣支撐,房價很可能出現“兵敗如山倒”的多米諾骨效應,盡管它目前的房價看似不高。

  綜上所述,銀監會此舉倘若意在警示,則問題不大,如果是真認為7大城市房價風險高于其他地區,那便可能是“誤會一場”,一旦各地“降價潮”發生,恐將措手不及。

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