現行土地財政不改變 房地產調控沒有作用

　　《財經網》：房地產調控一周年，你覺得效果怎么樣？

　　季寶紅：房地產的主要問題就是中央財政和地方財政分配制度的不合理，地方政府難以通過土地財政的運行模式保證地價、房價。在中央和地方政府財政體制不改變的背景下，房地產的調控是沒有作用的，最終的效果肯定是令人失望的，我們從沒有觸及到的根本原因，從這個角度上看，這個效果肯定是不盡人意的。

　　90年代稅制改革以后，中央的財富積累已經相當充沛，但是地方財權和事權不匹配，又沒有新的經濟發展抓手，不能像國外比如美國發展經濟熱點：清潔能源、信息高速公路、生物制藥，但是我們現在轉變經濟增長方式僅僅是個口號，還沒有實質性的載體和抓手，所以現在相當長一段時間地方政府利用財政的模式不會跟著改變，房地產調控從根本上肯定調控不好，因為利益驅使的動力機制還存在，調控就可想而知了。另外一個問題是，2008年以后由于政府處置金融危機的金業不夠豐富、用力過猛，發了這么多貨幣，消化起來都會產生有很多的問題。

　　中央政府和地方政府利益訴求都不一樣，結果可想而知。從政府到地方肯定會打折扣，在地方政府現對土地財政的依賴不可能改變的狀況下，調控肯定會不盡人意的。像去年4月份開始到9月份就開始反彈了，反反復復的。

　　現行機制政府是唯一的土地賣家，可以控制供地節奏和數量的多少。現在地價不會跌的唯一原因就是政府在操縱地價，政府想把這個地價賣出更高，讓地價維持下來，可以根據市場情況調整供地的節奏和數量。你看我們實行招拍掛過程當中基本上地價的漲幅比房價漲幅更厲害。

　　《財經網》：也就是說現在政府在操縱地價？

　　季寶紅：是的。不是開發商哄抬價格，開發商誰愿意多付錢拿地，他是迫于無奈，他也是對市場的預判，認為土地稀缺性，政府供地像擠牙膏一樣。我們就做一個什么比喻，因為政府的推地采取饑餓療法，就像我們到杭州，有一個景點叫花港觀魚，這個魚都是很饑餓的，所以面包灑下去，魚會馬上來爭搶吃的，他也是一個饑餓療法。

　　《財經網》：你覺得這種情況什么時候會改變呢？您能預測一下什么情況下會發生改變？

　　季寶紅：如果土地不歸地方所有，中央把稅制改革好以后，土地出讓的收益全部是中央統籌，用這樣的方法也可能會改變，但是目前來講，利益驅使的格局不變，這個格局就不會變。因為政府是最大的土地出讓受益者，你讓他革自己的命，顯然是不可能的。

　　房地產小企業沒問題 大企業有問題

　　《財經網》：你的公司現在資金情況怎么樣？

　　季寶紅：因為我們都是小公司，前幾年也沒有資格和能力去拿地，所以發展的規模還比較小，房地產調控對我們的影響還不是很大。現在整個市場對房產企業都產生了誤解，實際上現在是小企業沒有問題，大企業有問題。

　　《財經網》：這個觀點好像跟我們平常看到的觀點不太一樣，平常的觀點都認為是大企業資金不會出現問題。

　　季寶紅：因為大企業前幾年都去拿地了，限購令以后銷售速度慢的話，倒難以為繼了，因為小企業沒有資格拿地，2009年市場很好，又把資金回籠了，你說對它有什么問題？

　　因為沒有拿到購地的入場券，所以既有發展的機遇，同時對它穩健的現金流都會有好處。為什么現在房價還能在僵持，說明現在的開發商的資金狀況并沒有像外面講的資金岌岌可危，如果岌岌可危了，早就在調控當中價格松動了，但是價格沒有出現松動，說明它們抗擊打能力還是很強的。

　　《財經網》：也就是資金鏈可能沒有外界想象的那么嚴重。

　　季寶紅：對。而且大和小是顛倒了，我認為第一個大企業有問題最重要的是上市公司有問題，因為紙上富貴，用市值來衡量自己，帶來很多問題，瘋狂圈地，第二個就是大企業機制有問題。問題最小的是小企業，因為小企業量少、又沒有資格去拿地或者拿地很少，在融資渠道也不是很通暢的情況下，不敢放大效益，上市公司和大企業敢進行放大，融資渠道也比較順暢，現在外部的信貸環境發展變化以后，肯定對這類企業是有重創的，反而對中小企業沒有重創。

　　《財經網》：如果接下來有好的機會，您要去拿一塊地，那你的融資途徑會發生改變嗎？

　　季寶紅：現在來看，反正我們做也不靠銀行還是靠內生去發展，房子賣掉回籠多少資金再去循環做的。

　　質疑保障房完成進度 擔心全建出來賣不掉

　　《財經網》還有一個問題是關于保障房的，你對政府力推保障房工程怎么看？您認同嗎？

　　季寶紅：推保障房我的理解是很匪夷所思的，一個廉租房讓買不起房的人有房子住是對的，讓買不起的人鼓勵他買房是有問題的，而且如果在未來五年當中推出有3800萬套，保障房會不會積壓，會不會賣不掉，這是一個大問題。

　　《財經網》：你覺得保障房會賣不掉嗎？

　　季寶紅：如果按照這樣的推房比例來看，五年要有3800萬套，這個數量是很驚人的。我對五年當中完成程度表示質疑，這次如果完成以后也是蠻可怕的。

　　《財經網》：很多人覺得資金、土地供應兩方面都很難持久，你認同這種觀點嗎？

　　季寶紅：我是比較這個觀點。

　　《財經網》：你對2011年房地產市場怎么看？還存在哪些不確定的因素？

　　季寶紅：我覺得現在一定要在全球化背景之下看中國的房地產。現在市場調控了，3月11號日本地震，對中國房地產又會產生影響了。日本有零利率，又開始多印錢，現在世界上三大經濟體全都在印錢，美國第一大經濟體，中國第二大，日本第三大，三大經濟體都在拼命的加速印鈔廠印錢。通貨膨脹、貨幣貶值的事情，對房地產市場又會產生某些不確定因素。總的來講，房價到現在如果政府要把它壓下去，目前的這種供地方式和貨幣背景和經濟結構下，我認為幾乎不可能。

　　本質問題沒有改變，土地的源頭沒有改變，土地的利益分配機制沒有改變，轉變經濟增長方式，經濟熱點切換也沒有找到載體的話，地方政府依賴房地產來吃飯的話，只能延續這樣的結局。

　　(季寶紅為望源房地產開發有限公司董事長)

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