聚焦第三輪調控

　　房價不降，調控不止。

　　1月26日出臺的“新國八條”再次驗證了這句預言。第三輪調控大幕已經拉開。二套房首付比例升至六成，限購令再次升級，首次要求地方政府確定房價控制目標……顯然，第三輪調控的嚴厲程度已經超過了被稱為“史上最嚴厲”的第一次調控。2月16日，京版調控細則出臺，不僅將8條細化成了15條，而且將外地人限購年限擴至5年，并有可能提高二套房首付款的比例和利率，嚴厲程度遠超“新國八條”。

　　要點1

　　首次要求確定房價控制目標

　　1月26日，“新國八條”在業內人士的預言和購房人的期盼中，如約出臺。信貸、限購、土地、保障房、稅收、問責……各方面一個也不少。比起前兩輪調控，“新國八條”言辭責之更切，目標更為明確，程度更為嚴厲，其中，對地方政府的要求更是提升到新的高度，首次提出“各城市人民政府要根據當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布”。并將該條文放在了第一條的顯著位置，進一步表明了中央政府對房價調控的決心和力度，這對改變某些地區明顯的地方政府調控不作為的現狀，將是有利的促進。

　　上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，這是第一次明確提出要各地制定房價控制目標，估計部分高房價城市可能會制定出房價漲幅控制線，部分房價不太高的城市可能會像重慶那樣，制定出一個房價收入比的區間。地方政府將為如何定這個目標而苦惱不堪。調控房價的效果肯定比去年好。

　　在首次提出確定房價調控目標的同時，“新國八條”進一步細化強調了問責制。規定，“未如期確定并公布本地區年度新建住房價格控制目標、新建住房價格上漲幅度超過年度控制目標或沒有完成保障性安居工程目標任務的省(區、市)人民政府，要向國務院作出報告，有關部門根據規定對相關負責人進行問責。對于執行差別化住房信貸、稅收政策不到位，房地產相關稅收征管不力，以及個人住房信息系統建設滯后等問題，也納入約談問責范圍。”

　　【影響】北京、上海、廣州、蘇州等地方政府已經在積極研究住房價格控制目標的確定工作。1月26日，北京出臺落地細則“京十五條”，雖然尚未公布房價調控目標，但有業內人士透露，一季度披露應該無慮。上海方面則表示，將在3月份公布調控目標。

　　要點2

　　二套房首付比例提至六成

　　繼2010年4月17日把二套房首付比例提至五成以后，“新國八條”再次將二套房的首付比例提至六成以上，且貸款利率不低于基準利率的1.1倍。同時規定，“人民銀行各分支機構可根據當地人民政府新建住房價格控制目標和政策要求，在國家統一信貸政策的基礎上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。”

　　值得注意的是，商業銀行在執行該政策時，依然有上調的空間。

　　有業內人士提出，每提高10%的首付，就能消滅20%的潛在購買需求。首付的提高，使得房地產投資杠桿率越來越低。以二套首付60%計算，杠桿率僅為1：0.6，而2009年首付僅兩成，杠桿率達到了5倍。這對投資和投機購房者而言，無疑是進一步的打擊。因此，將會有更多的房源被讓出來給真正需要住房的購房群體。

　　【影響】各大銀行已經開始陸續按二套房首付六成、利率1.1倍的政策執行，并且五大行都取消了首套房的利率優惠，改為按基準利率貸款。

　　要點3

　　限購升級為禁購

　　自從2010年4月，北京細化“國十條”出臺了“限購令”后，“限購令”儼然已經成為調控法寶，在全國30多個城市落地開花，成為打擊投資和投機性購房最有力的工具之一。

　　“新國八條”采用了最嚴厲深圳版，規定“對已有一套住房的當地戶籍居民家庭、能夠提供當地一定年限納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，限購一套住房；對已擁有兩套及以上住房的當地戶籍居民家庭、擁有一套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，暫停在本行政區域內向其售房”。如此嚴厲的政策表述，某種意義上，使得原本的“限購”升級為“禁購”。

　　“地產少壯派”創始人、資深家居行業觀察員王智中認為，如果嚴格執行該政策，將會造成“有錢買不到房”的情況，只有首次置業剛性需求和本市戶籍的二次改善需求得以幸免，異地購房、多套存房將被打擊。“事實上，異地購房、二套以上的置業者是市場的主體，這一條就打掉約50%的市場份額，對于北京和天津這樣的城市甚至更甚。”

　　同時該政策要求“各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，要從嚴制定和執行住房限購措施。”有媒體預計，這將使得執行限購令的城市將擴大到70余個。

　　北京市房協副秘書長陳志表示，“限購”矛頭仍然對準投機、投資。限購的做法是合理的，因為一個家庭購買兩套、三套房，意圖很明顯，不能說絕對是炒房，但多套以上必然就是一種投資、投機行為，而住房消費應該控制在合理的范圍內。所以，必須通過政策實現住房居住功能的最大化，將金融功能最小化。限購將能直接達到這樣的目的。

　　【影響】楊紅旭指出，限購嚴厲程度升級，已經出現限購令的20多個城市將被迫重新調整口徑，因為除深圳外，它們以前都規定居民還可新購一套。這就意味著，2011年大城市中很多家庭都已沒資格再購新房了。楊紅旭認為，在此嚴厲行政干預之下，整體而言，2011年全國樓市降溫情況，將明顯大于2010年，70個城市房價指數將于二季度出現同比負增長，年內多個月份房價會出現環比負增長。部分房價偏高的一二線城市，房價將出現一定幅度的下跌。

　　要點4

　　大力狙擊房價炒作

　　房價炒作現象中，一直有兩股力量，一股是來自投機者的炒作，利用快進快出牟取暴利，另一股則是由開發商和代理機構聯合進行的炒作。前者比較顯性，后者比較隱性，通過銷控的手段，逐步抬升房價，或者以“定位高端”為由頭，標出高于市場均價的價格，從而帶動區域價格上升。

　　“新國八條”針對這兩種投機行為，予以準確狙擊。對個人炒作者，規定“調整個人轉讓住房營業稅政策，對個人購買住房不足5年轉手交易的，統一按銷售收入全額征稅”。對于有抬價行為的開發商，則施以“土地增值稅”的殺手锏。加強對土地增值稅征管情況的監督檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目，進行土地增值稅清算和稽查。

　　【影響】 北京聯達四方房地產經紀公司總經理楊少鋒認為，本次調控明確提出對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目進行土地增值稅的清算和稽查，該措施點中了房價的死穴，實際上等于宣告那些瘋狂漲價的樓市帶頭大哥的死刑。政府對土地增值稅實行四級超率累進稅率，增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。如果土地增值稅能夠得到貫徹執行，可以說，絕大部分天價樓盤，它們的利潤都將被征稅，也就是，如果一個項目成本較低，可能你賣3萬一平方米和賣4萬一平方米，差別只是在于你的收入，而扣除土地增值稅之后，可能利潤幾乎沒有多大的差別，這樣，暴利就將成為歷史。如果沒有暴利，開發商又如何會追求高價？沒有高價樓盤的標桿效應，樓市漲價又如何能夠一波又一波的掀起高潮？

　　>>特別關注·【京版調控細則】

　　京版限購超5年

　　2月16日，北京市關于宏觀調控座談會召開，京版“國八條”出臺，不僅將8條細化成了15條，而且將外地人限購年限擴至5年，并有可能提高二套房首付款的比例和利率，嚴厲程度遠超“新國八條”。

　　對此，北京中原三級市場研究總監張大偉認為，相比之前的兩輪調控政策都是增加投資需求的成本，逐步抑制投資需求，第三類調控的北京落地細則嚴格限購政策。本地限購第三套外地限購第二套，已經抑制市場過百萬家庭的可能購房需求。相比國家版一年的納稅證明更是嚴格至5年，這一要求將使得投資需求在北京市場歸零。北京作為首都出臺的政策明顯嚴格于上海等城市，調控的效果也將更加明顯。

　　保障住房體系確立中

　　北京政府采取了最嚴厲的手段限制外地人炒作購房，與此同時，大力加強保障房的建設工作。

　　在調控細則中，明確表示，要“逐步形成符合首都實際的保障性住房體系和商品住房體系”。計劃在“十二五”期間建設、收購各類保障性住房100萬套，比“十一五”翻一番，全面實現住有所居目標。其中，2011年北京市的保障性安居工程目標任務，是通過新建、改建、購買、長期租賃等方式籌集保障性住房20萬套以上，發放租賃補貼2萬戶，竣工保障性住房10萬套。全面推進舊城保護性修繕和人口疏解工程，基本完成門頭溝采空棚戶區等“三區三片”棚戶區改造任務，啟動京煤集團房山礦區等五片棚戶區改造工作。繼續實施無城鎮危房戶和老舊住宅抗震節能綜合改造工程，改善群眾住房條件。

　　>>政策背景

　　連連重錘雷霆出擊

　　三輪調控依次遞進，市場再度掀起軒然大波。但是，第三輪調控是否能成為“最給力”的樓市調控，是否能控制住幾欲脫韁的房價，仍要看最終的效果，否則，還有第四輪調控。

　　從“新國八條”的條款看，再次對商品住宅市場上存在的投資投機性購房予以嚴厲打擊，二套房首付提至六成，限購令擴至“各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市”，預計涉及70多個城市。而北京把對外地購房者的限購期限擴至5年，更是令市場震驚，“政府已經在出狠招”的認識，逐步成為共識。

　　限購令將購房需求進一步限定在首次置業的剛需和真正的改善性居住需求上，同時，也在試圖引導住房需求，改變部分年輕人剛就業就想買大房的想法，也將進一步擠壓有錢人的投資性需求。

　　繼“新國八條”的雷霆之后，2月8日晚，中國人民銀行宣布，自9日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率，一年期存貸款基準利率分別上調0.25個百分點。加息不僅令購房者倍感壓力，也同樣讓2010年賺得盆滿缽滿的開發商頗感壓力。據悉，某知名房企甚至開始計算年內加息4次會對企業造成的影響。

　　第三輪調控加上第三次加息，2011年的房地產市場很難復制2010年的輝煌。 本版采寫本報記者 魯歡 本版制圖 吳垚