房價(jià)上漲已具備政策動(dòng)力

　　文顯堂

　　房價(jià)是否上漲，成為時(shí)下民眾普遍關(guān)注的熱門話題。有人認(rèn)為，房價(jià)還會(huì)下降，也有人認(rèn)為房價(jià)還會(huì)上漲。目前，僅從政策層面來分析，出現(xiàn)了形成房價(jià)上漲動(dòng)力的兩大因素。

　　購房融資成本下降

　　今年9月30日，央行[微博]、銀監(jiān)會(huì)突然發(fā)布“房貸新政”，對(duì)貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，再次申請(qǐng)貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。這一政策的出臺(tái)，使得房屋成交量出現(xiàn)了回升態(tài)勢(shì)，但房價(jià)沒有上漲。

　　相隔不到兩個(gè)月，央行又宣布，自2014年11月22日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.4個(gè)百分點(diǎn)至5.6%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.75%。央行調(diào)整存貸利率的本意是為企業(yè)降低融資成本，但同時(shí)也給房屋買賣市場多少帶來了一點(diǎn)兒刺激效應(yīng)。對(duì)商業(yè)房貸而言，根據(jù)央行此次發(fā)布的金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率調(diào)整表，五年以上貸款基準(zhǔn)利率為6.15%，較此前的利率下降0.4個(gè)百分點(diǎn)，相當(dāng)于此前利率打了9.4折。按照商業(yè)房貸100萬元，基準(zhǔn)利率按20年等額本息還款計(jì)算，降息前月供為7485.2元，此次降息后，月供將降至7251.12元，每月減負(fù)234.08元，全年可減負(fù)2808.96元。雖然購房者融資成本的降幅不高，但心理作用大于實(shí)際作用。

　　房屋供應(yīng)量減少

　　近日，據(jù)媒體報(bào)道，國土資源部部長姜大明透露，我國將劃定永久基本農(nóng)田、城市發(fā)展邊界和生態(tài)保護(hù)紅線，保護(hù)國土資源。國土資源部將和農(nóng)業(yè)部一起劃定永久基本農(nóng)田，先從控制發(fā)展規(guī)模的500萬人口以上大城市周邊開始，由大到小，逐步覆蓋各類城市和小城鎮(zhèn)；由近及遠(yuǎn)，從城市周邊擴(kuò)展到廣大農(nóng)村，覆蓋全部基本農(nóng)田。在劃定城市周邊永久基本農(nóng)田的基礎(chǔ)上，國土資源部將與住建部門緊密配合，從每個(gè)城市、特別是大城市的實(shí)際出發(fā)，修訂城市土地利用規(guī)劃和城市建設(shè)規(guī)劃，盡快把城市發(fā)展邊界確定下來。

　　這一信息透露出未來房地產(chǎn)的土地供應(yīng)將大大壓縮，這必然導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)總量也將大大壓縮，直接減少房屋供應(yīng)量。房屋供應(yīng)量的減少，必然形成房價(jià)上漲的動(dòng)力。尤其是一二線城市，一方面為了控制城市規(guī)模，另一方面劃定永久性基本農(nóng)田，土地供應(yīng)量減少甚至無土地供應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)，也是未來必然要發(fā)生的事情，城市規(guī)模不可能無限制地?cái)U(kuò)張下去，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模也就更不可能無限制地?cái)U(kuò)張。這有可能導(dǎo)致房屋向稀缺性方向發(fā)展。

　　即便房價(jià)上漲的動(dòng)力形成，也不會(huì)出現(xiàn)暴漲，也只能是溫和上漲。房價(jià)上漲的因素真正轉(zhuǎn)換成房價(jià)上漲的動(dòng)力還有一個(gè)市場博弈的過程，尤其是二三四線城市房價(jià)上漲動(dòng)力能否真正形成還有待觀察，這主要取決于股市對(duì)社會(huì)資金的吸納能力的強(qiáng)弱，如果股市上漲趨勢(shì)持續(xù)強(qiáng)勁下去，二三四線城市房價(jià)下降將成為必然。一線城市房價(jià)有可能維持基本穩(wěn)定，但也存在著下降的可能性。