撤離房地產的最佳時間窗口。

　　不管未來政策如何扶持，已經進入常態調整高危階段的房地產行業不再輝煌。

　　馬光遠[微博] 獨立經濟學家、經濟學博士

　　9月30日，央行[微博]發布的房貸新政，被視為本輪房地產“救市”的最強音。

　　房貸新政不僅讓2008年救市時使用的七折利率優惠重出江湖，同時，還出臺了超乎市場預期的首套房貸認定標準。歸納起來，除了北上廣深，全國所有的城市購買二套或者二套以上的住房，都有可能享受首套房貸的三折首付和七折利率優惠。這種在信貸層面大尺度的寬松，不僅意味著之前禁止三套房貸款的政策壽終正寢，也意味著，一線城市之外的房貸不再分居住需求和投資需求。

　　這完全是一種為去庫存、挽救房地產的沒有任何底線的貸款政策，甚至比2008年的房貸政策都要寬松。因為2008年救市時，還處處打著“改善性需求”的旗號。這也意味著，在經歷五年的金融危機周期之后，中國經濟對房地產的依賴更為嚴重。

　　救市不是因為“崩盤”

　　對于出臺如此大尺度救市政策的初衷，有人解讀為如果不救市，中國的房地產市場會崩盤，勢必把深度依賴房地產的中國經濟帶入無底深淵。這似乎是一個看上去很合理的邏輯，但并不符合中國房地產市場的實際。

　　的確，今年1-8月份關于房地產的各種數據都特別難看，但這只是貨幣的一個面。貨幣的另一面是，盡管整個行業在調整，但并沒有差到要崩盤的程度。且不說很多城市的房價下降只是微乎其微，就從房地產行業的利潤率來看，仍然遠遠好于制造業。上半年，200多家房地產上市公司的毛利率仍然在30%以上，凈利潤率在14%以上，比制造業的日子不知道要好多少。對于一個毛利率高達30%以上的行業談“崩盤”實屬無稽之談。

　　所以，此次大尺度救市，絕非房地產市場要崩盤，而是整個房地產行業如果不能保持一個亢奮的狀態，中國經濟的日子就不好過。房貸新政不是只去救房地產，而是通過救房地產讓中國經濟的數字漂亮一點而已。

　　大勢已去中的企業策略

　　但是，從目前房地產市場的情況看，房地產市場要回到以前亢奮的狀態概率幾乎為零。

　　房貸新政出臺后，我認為有三個和過去完全不同的變化：其一，過去買房炒房者，將變成賣房者，這是房地產市場最大的變化�？床坏竭@個變化的，會沒意識到死亡的逼近而仍然做著狂歡之夢；其二，80%以上的城市住房供應已經嚴重過剩。除了幾個一線城市、熱點城市、一小部分省會城市，住房庫存的消化周期已經到了紅色警報線，一些地方的庫存甚至需要消化至少10年；其三，社會資金正在撤離房地產市場。

　　這三大變化是房地產當前的基本面，這個基本面和2008年完全不同，也意味著政策實施的效果也不能和2008年相提并論。特別是，由于美國退出量化寬松導致的流動性緊張的影響，中國房地產市場的流動性總體會很緊張，不可能像過去一樣，這是常識�；�于這個基本面，筆者認為，未來房地產市場會出現“3個20%”的分化：只有20%的開發商會活下來；只有20%的城市住房具有投資價值；只有20%的樓盤才值得買。剩下的城市，房子幾乎不存在任何投資價值，而會回歸居住屬性。

　　中國住房已經告別短缺，中國的房地產債務和杠桿已經足夠高，靠房地產維持漂亮經濟數據的日子已經屈指可數。在中國，很多開發商都會死去，很多房子可能永遠賣不出去，這是市場的基本規律，逃無可逃。但熱點城市、大城市、人口未來流入的城市，需求仍然是存在的，所以，一旦救市政策喪心病狂，你就必須同樣喪心病狂地下決心趕快買房。但很顯然，房地產行業已經進入到常態調整的高危階段，不管未來政策如何扶持，房地產行業都不再輝煌，那些準備退出房地產，回歸自己以前制造業老本行的，現在無疑是一個最佳的時間窗口。千萬不能受救市政策的影響而再次留下來。如果你聽到了死神的腳步而不趕快撤離，等死神到來的時候，想走就太晚了。