被誤讀的“房價收入比”

　　沈凌

　　近年來房價的暴漲，不僅讓消費者恨得牙癢癢，也引起了決策者的極大擔憂。這種擔憂，因為源自美國次貸危機的世界金融危機而得到強化。所以我們的上屆政府甚至用了限購這樣的違背市場原則的政策來“遏制”房價的進一步走高。那么，到底如何才能判斷一個房地產市場是不是價格過高了呢？很多人都在運用一個所謂國際通用的指標：“房價收入比”，比如最近的易居研究院《全國30個省份房價收入比排行榜》。也就是說，把一戶家庭的住房價格除以這戶家庭的一年總收入，大致得出能夠體現“為了購買這套房子這戶人家需要不吃不喝工作多少年”的一個數字。這個數字過高，就被認為是這個房地產市場出了問題，有可能陷入“泡沫”的境地。

　　我從2009年開始，就對媒體廣泛使用這個指標來說事兒表示了極大的擔憂，最終的思考成果發表在了國際學術期刊上。(見《China Economic Review》23(2012)，pp1206-1210)就像是國定假日高速公路免費通行一樣，當下的政治體制推出一個不恰當的政策似乎很容易，要想再變革就很難，很難就需要一再重復地呼吁。所以時隔5年我還需要對于房價收入比的運用一而再、再而三地質疑。

　　先看看國家統計局網頁上公布的數字：2009年全國商品住宅的平均售價為4459元/平方，那么100平方的一套房大約是45萬。而由國家統計局公布的城鎮居民家庭人均可支配收入2009年是17175元，那么按照一家三口算，家庭年收入就是51525元。這樣計算的2009年的房價收入比就是8.65倍。當時這個比例被認為是很高的，比如國泰君安證券[微博]研究所一些人在2009年所做的《上海房地產發展趨勢分析》中認為，2008年上海房價收入比是12倍，而美國的房價收入比是5倍，英國的相應數字是4倍；無獨有偶，當時社科院的《經濟藍皮書》也說全國的城鎮居民房價收入比達到了8.3倍。而據他們說，這個數字合適的區間應該在3~6倍。

　　其實比這種研究更加搞笑的是一個網絡帖子，貼出了更早時候的一個媒體報道，原來在1989年就有媒體認為房價遠遠超出了老百姓的收入，換一句話講，那時候的房價收入比就夠高了。看起來媒體的工作不是很難，因為這些文章只要換一個時間就可以再次發表，內容基本不變。但是我們是不是應該問一問：這樣的直觀對比究竟能夠給我們什么樣的信息？顯而易見的數據對比，能不能讓我們直接得出“大部分中國人買不起房”或者“中國的房價比美國高很多”的結論呢？

　　讓我們來假設當時一戶普通中國人買了一個平均價格的房，5年之后的生活會怎么樣？

　　統計局只提供了2012年的數據：商品住宅平均售價是5430元，個人可支配收入是24565元。從2009以來的年均增長速度分別是6.5%和12%。所以，如果我們簡單延續這個增長速度，到了今年(2014年)，商品住宅的平均售價和個人可支配收入應該大致為：6166元和30775元。如此可以推算出2014年的房價收入比是6.68，相較于2009年，已經有了很大程度的下降。當然，這個下降在當時是不確定的，正好以后這幾年在限購等等措施下房價沒有急劇上漲，否則的話，也許這個房價收入比不是下降而是上漲了也說不定。

　　但是請注意，如果一戶家庭在2009年通過貸款買了一套房子，那么以后這幾年，他們每年都要把收入拿來還房貸，這樣的話，對于這戶人家來講，更加有實際意義的“房價收入比”是現在(2014年)的收入除以當初(2009年)的房價。而這個“房價收入比”的下降就不是那么不確定了。我們可以很簡單地計算出來：對于在2009年已經購房的那戶人家來講，到了2014年，他們的房價收入比只有4.83了。這個貸款買房人的房價收入比，即便相比于發達國家，也不算高，更何況這個數字隨著時間的推移還會繼續急劇下降。所以我們可以看到很多中國人一方面抱怨房價高，一方面還是非常愿意做房奴，而且房奴做得并不累，大部分房奴在買房之后的三五年內就感受不到還房貸的巨大壓力了。為什么？因為中國的高速增長！

　　房價收入比忽視了未來的收入增長會極大地弱化現在的買房壓力。只要能夠貸款買房，就可以把未來的收入貼現到今天來用。而中國的經濟增長即便下降到了今天的7%，每10年仍然能夠翻一番，更何況這是實際收入的增長速度，而我們還房貸的是未來的名義收入。一般來講，名義收入的增長速度還要快于實際收入。

　　那么，如何才能很好地衡量房價對于一個家庭來講到底負擔有多大呢？我們最好能夠構建一個“房價和永久收入比例”。用上面的例子來講，我們可以計算一戶人家從2009年起、未來的10年的平均收入，然后拿2009年的房價去除以它。這樣得出來的數字，才是符合實際情況的“房價收入比”。特別是當我們試圖去比較中國的房價收入比和發達國家的房價收入比時，這個修正更加重要。因為我們的收入增長速度往往是他們的2~3倍。這也是為什么我們能夠觀察到，新興經濟體的房價收入比一般都普遍高于成熟的發達國家的原因所在，例如俄羅斯、印度、東亞各國等等。

　　我們可以運用這個思想去計算2003年時，房價和2003年之后的10年平均收入的比，那么可以得到我國的數據是4.80，和美國等發達國家相比并不懸殊。而如果我們假設未來的10年延續2012的增長速度不變，那么在2012年這個數字甚至更低，才4.21倍。當然，這樣的指標設計還需要考慮金融市場的完善程度，所以具體的設計方案還需要嚴肅的學術討論，并不適合在這樣的雜文中說明。如果有人感興趣，可以去看看我的學術論文《構建房價承受力的新指標》，也可以看看通俗讀物《經濟學家有點煩》。

　　(作者系華東理工大學商學院副教授、德國波恩大學經濟學博士)