任志強

　　老齡社會不等于住房剩余

　　有人說“國五條”出臺后房地產市場會出現大洗牌，很多企業會因此沒了，我從來不這樣認為，我認為市場經濟基礎就是競爭，任何時候都應該有這個曲調，經濟中一定是優勝劣汰，一定有企業越來越好，也一定有企業活不下去。這10年中大約出了18個國務院調控，有時一年出好幾個，但是房地產市場沒有蕭條。過去的一年中，食品消費第一次從第一位降到第二位，住房消費成為第一，生存性消費轉化成享受性消費。

　　歐盟平均個人消費中住房占10%，韓國、日本以及美國，這個數據平均都在25%以上。中國處在這樣一個發展過程中，不管用什么樣的政策似乎都不能改變居民消費的正常規劃，于是我們有了剛性需求和改善性需求的說法。其實在統計數據中，中國擁有私有住房比率在全世界排第一，盡管我們住房私有化率在不斷下降，但是家庭戶數在不斷增加。

　　有人說當中國進入老齡社會，年輕人會集成更多的房子，但是從德國經驗來看，老齡化讓家庭結構變化，不是住房繼承量越來越大，而是住房需求越來越大。上個世紀70年代，德國只有約7300萬人口，家庭戶數大約1900多萬個，也就是說有3.7個人住在一個家庭當中，因此房價基本不漲，因為房子數量多，每一個家庭大約擁有1.24套房子。到了2010年，德國總人口只比上個世紀70年代增加了800萬，但是家庭戶數卻從1900萬個變成4000萬個，家庭每戶人口從約3.7降到2.05。在歐債危機以后，西班牙、意大利、法國、英國房價在下跌，只有德國房價和房租都在上漲，因為2010年以后，每個家庭擁有住房變成1：0.95。

　　這樣的變化也在和中國對應，中國2009年老齡化程度在提高，和德國走的路也許會相同，家庭戶數會越來越多。多到什么程度？要看我們計劃生育制度能不能改變，要看我們剛需年輕人會生什么變化。從德國案例看，最后老齡人都住大房子，年輕人都住小房子，因為老年人歡迎兒女在過節過年回到家中，但是絕對不會到兒子女兒家過長期生活。中國有一些變化，農村的人到城里會把老年人帶進城里。

　　中國城市化無均衡發展

　　不管你用什么方法調控，只要不是增加供給，就一定是不好的政策，導致的結果一定是供應少于需求。

　　城市會出現嚴重分化，去年一線城市受到極度管制時，二線城市投資高速增加，今年一季度，一線城市投資和土地供應量迅速高漲，二三線城市土地供應量和投資在迅速下降。

　　有的地區人口迅速增加，一線城市平均每年增加60萬人，北京“十五”期間每年增加25萬人，“十一五”期間每年增加50萬人，在“十二五”期間增加了很多管制措施，比如說大家網上看到的超過28歲的研究生無法取得留京指標，一系列政策導致“十二五”期間每年增加人口60萬人，不但沒有減少反而增加。但是是不是所有城市都在城市化過程中拼命增加人口呢？不是。二線城市每年增加10萬到30萬人，比一線城市差一倍或者更多。三線城市有人口增加也有人口輸出，總人口會下降。一線城市大部分處于緊張狀態，二三線城市有緊有松。

　　人口大量輸出的城市比如美國底特律，工業敗落以后不吸引人了，人口從250萬變成170萬，又從170萬變成了70萬，房子多了沒有人要，你要不要呢？要了之后給誰呢？這個城市已經變成轉移城市，已經失去吸納人的能力，可能會出現我們說的房地產泡沫。

　　城鎮化的前景怎么樣？

　　最近中央正在制定關于中國城鎮化的發展規劃，把過去希望達到的65%的城鎮化率提高到80%，大多數城市由縣級市變成市級市，很多農村人口進入到城市。中央已經提出要對戶籍等制度進行改革，讓農民變成市民，但是城市化最終目的是讓收入來源來自城市。中國目前從戶籍來說有30%多的城市化率，從居住來說有50%多，國際上很多居住在農村的但是統計為城市化率，因為他們的收入來自于城市，這恰恰是中國面臨的一個巨大問題。

　　中國現在處于高速增長期。鄧小平南巡講話以后允許大量私有企業產生，解放了農村勞動力進入城市，從1995年開始每年超過2400萬人口進城，這些進城人口使得城鎮化率迅速從29.9%達到47%，這兩年增加到50%以上。發展當中還出現第二個進城，就是中小城市人口向大城市集中，是三四線和一二線城市的差別，全國平均起來城鎮化率51%，但是很多中部和西部城市只有40%，比如河南全省城鎮化率只有45%，而東部一線城市城鎮化率很高，有的可能超過50%、60%。

　　城鎮化再進一步達到70%、80%，城市人口分配就是一個大難題。因為中國郊區向城市轉移這條線斷了，為什么斷了？國外很多莊園變成了鎮變成了市，因為土地可以自由轉化，所以擁有財富的人可以離開市中心到郊區去建立新的城鎮，這個步驟形成現在的城市群，在歐洲每半個小時路程就可以有一個新的城鎮，這個小的城鎮可能會舉辦世界杯。

　　中國的土地制度和戶籍制度約束了城市化發展，導致我們沒有第三個步驟，也就沒有第四個建立城市群的概念，這樣的發展過程，最終政府會成為城鎮化的主導力，人變成第二位，也就出現有些市有些地區城市建得不錯，人不夠，有些地方土地不夠用但人非常多，這種差別在未來還會引領中國市場。

　　(本文為華遠地產董事長任志強在笛東成都公司成立揭牌儀式上的演講)