◎項崢(經濟學博士)

　　4月18日，國家統計局發布3月份全國70個大中城市住宅銷售價格數據，其中唯一出現新建商品住宅價格環比下降的城市只有溫州。隨著“國五條”地方細則陸續公布并實施，其政策效應將會逐步顯現。中國“炒房”發源地之一的溫州出現房價環比下降，應該不會是一個孤立事件，對未來房地產市場走勢或許有些許啟迪。

　　雖然溫州是一個二線或三線城市，但溫州房價早于全國開始上漲，漲幅驚人。改革開放以后，溫州小商品經濟的快速發展，富裕了周邊縣市的部分人群，引發了城市住宅的旺盛需求。1997年，溫州新城住宅價格不到2000元/平方米。但從2001年開始，溫州房價出現較大幅度上升。2005年，溫州中心區域房價單價率先突破萬元，這一價格在北京可以購買相同區位的房子。2008年，受國際金融危機影響，溫州房價有所回落。2009年后與全國絕大多數城市房地產市場一樣迅速回暖。到2010年時，溫州市區房價在3萬元/平方米之上，已經超過北京、上海等一線城市中心相同區位房價。

　　溫州房價上漲過程中，投資、投機性住房影響巨大。21世紀初，溫州小商品經濟發展開始面臨困境，一方面是產品附加值不高，競爭激烈，盈利能力迅速下降；另一方面是技術創新不足，沒有形成新的產業集群。隨著企業經營難度增加，一批企業主轉向房地產炒作。而房地產炒作引發的財富效應，又吸引大量產業資本進入房地產市場，民間資本積極介入，迅速吹大了溫州房地產泡沫，從而埋下了溫州經濟下滑和房價崩盤的種子。

　　應該看到，溫州房價下跌，雖然與全國其他城市相背離，但有深刻的經濟因素。房地產行業具有金融屬性，房價運行存在虛擬成分，需要實體經濟的強大支撐，方能保持穩定。后國際金融危機時期，我國宏觀經濟下行壓力不減，經濟增長中樞明顯下移，居民收入增長放緩，事實上已經難以支撐過高房價。2013年一季度我國GDP增長7.7%，低于市場預期；城鎮居民收入實際增長6.7%，低于上年同期3.1個百分點。在任何房價估值模型中，都不能不考慮宏觀經濟環境和微觀經濟主體收入增速。比如一套房產，動輒五六百萬元或上千萬元，已經明顯高于普通人群的承受能力，很難說這樣的房價沒有泡沫。即使仍有人購買，也很大程度上是“擊鼓傳花”的游戲。

　　世界上沒有只漲不跌的商品。作為商品的住房，自然也不應該會是例外。東南亞國家都經歷過房價暴漲暴跌的歷史。我國也曾經出現像海南這樣房地產泡沫破滅的慘痛教訓。從各國房地產市場運行走勢來看，凡房價漲幅明顯偏離經濟增速而過快增長的國家和地區，都將會在經濟規律作用下，出現房價崩盤的大概率事件。中國房地產市場也不應該會是例外，從這個意義上說，溫州房價環比下跌不會是一個孤例，只要房地產調控繼續嚴格實施，房價下跌的城市必然要增多。

　　當然，預測房價何時下跌，更像是在賭博。比如過去上證指數在6000點左右的時候，很多機構預測指數會一飛沖天，直上萬點大關。沒想到半夜雞叫，之后股指跌勢如潮，至今還在2000點左右艱難掙扎。由此可見，要想對房地產市場保持一個理性的心態，是一件多么困難和難能可貴的事情。