新浪財經訊 2012年11月28日，“財經年會2013：預測與戰略”在北京舉行。中國人民大學教授陶然表示，房地產泡沫已經很高，很快集體建設用地入市會讓房地產加速崩盤。以下是陶然講話實錄。

　　陶然：：感謝財經的邀請，李老師讓我先講。

　　我想講一下我們中國土地制度跟中國現在經濟發展模式是非常相關的。大家可以看到地方政府從90年代中后期大規模建設開發區，工業開發區一般從政府從農村那里低價格征地，然后把土地鋪上基礎設施，以更低價格給工業用地制造業。跟地方政府談為什么要這樣做，把制造業吸引過來只能拿到25%增值稅，實際上要多一點，因為我們有稅收返還機制35%左右，大部分錢被中央拿走為什么這樣做。地方政府會告訴你，他這樣低價出讓工業用地原因，是因為本地制造業沒有發展，本地服務業發展不起來，服務業可以跟地方政府創造營業稅，百分之百歸地方政府。而且服務業里面特別是商業和住宅業，能夠獲得高額土地出讓金。所以地方政府在財政最大化過程里面，它是在能夠把制造業對于服務業這種財富溢出效應可以內在化，這個因為我考慮到制造業發展能夠給服務業帶來更多的發展，帶來更多的收入，所以我才愿意把工業用地價格不斷的再進一步往下壓。大家可以看到中國中西部地區大規模搞開發區，現在價格一畝地算帳征地和基礎設施成本，一畝地虧十萬到幾十萬，這樣一個模式你會看到地方政府在土地出讓過程是放量供應工業用地，限制少工商住用地，因為工業用地是全國性買方市場。工業用地價格很便宜，所以就會有比較大規模的外匯的累計，然后央行發人民幣來對沖過剩流動性，一定到地方限量少供商業用地的房地產泡沫。在2008年之前玩不錯的，開發商向銀行借錢再還回去，2009年國際市場不行了，中國政府采取比較擴張性財政和貨幣政策，你會發現2009年以后，中國的工業用地每年超過增加量超過2008年之前，你甚至看到中國內地每一個省，貴州每個縣都搞開發區，而且都是殺價出讓工業用地，我想只有兩個原因：第一個，財政幻覺，財政和信貸政策操縱房地產市場嚴重泡沫化，2008年在一線二線城市有房地產泡沫，2009年所有城市都有房地產泡沫，給地方政府財政幻覺這個錢我可以還得去。第二個，所有錢都是央行的錢，還不起以后說，中國在承擔2008、2009年之后的回國。情況不是很樂觀，很多認為中國政府債務規模不是很大，如果看西班牙的財政，西班牙在房地產危機之前地方政府財政負債比例也不大，當房地產泡沫崩盤以后全部成了大問題。還有很多人認為中國居民購買房子，我們付的首付比較高，但是中國房地產商貸款很多，如果房地產出了問題，整個經濟會受到很的的影響。

　　怎么解決這個問題？房地產泡沫已經存在的情況下，很多學者支持集體建設用地要入市，把房地產泡沫降下來。房地產泡沫已經很高，很快集體建設用地入市會讓房地產加速崩盤�？梢宰龅姆椒ㄔ诔鞘薪紖^、城中村擴張里面，政府和農民進行談判，政府拿走一部分基礎設施用地，農民給他一部分地，我允許你先蓋出租房給農民工，我們有兩億農民工加上加速，加上城市新近人口4到4.5億人，這個房子只可以出租，10到15年可以上市轉讓。換句話說政府不像以前那樣征地，給農民出租。第二個，中國工業用地非常不集約，政府跟制造業重新談判，我們有2000萬畝制造業工業用地，我們容積率提高一倍節省1000萬畝，每年100萬畝轉成商住用地，利用這樣土地出讓金來逐漸的把現在欠債還掉，還為未來基礎設計投資融資，大概采取非常小心的措施，讓更多土地集中在商住用地。然后把限購政策去掉，推動經濟增長，解決地方債務，使農民工在城市里面能夠有租得起房，政府給農民蓋得出租房抽一點稅，給農民工子弟建設一些公立學校，進行良性循環。不這么改革，中國未來經濟前景是比較悲觀的。

　　陶然：：針對華老師和黃老師稍微說一點，大量人口住在城中村或者集體宿舍，怎么解決他們住房，一是政府提供保障性住房，二是允許城郊農民蓋。我們現在最大的問題，很明顯地方政府商住用地限供，使得城郊農民價格要的很高。另外一種做法，我們作為地方保障性住房，目前體制下我看不到地方政府有積極性花這個錢，雖然中央不斷有壓制，所以我們要做通過市場來提供，政府不僅不用花錢，還可以收稅，這個也許是一個好的方向。

　　第二個，關于增加掛鉤的問題，我們農村里面城中村有很多宅基地占地比較大、比較浪費，也很多人已經出去了，哪些人在城市里面也沒有辦法定居下來。但是我們之所以出臺這個政策，是因為我們國家有一個嚴格耕地保護政策，就是說城市占一分耕地，農村減少一分耕地。農村增加耕地不光是拆宅基地，還有一種農地整理，這樣也可以增加農村耕地，農地整理有很大的潛力，有很多農地基礎設施邊邊角角碎地做好，當然我不是說墳地，農地整理有很大的潛力，農地整理增加新的耕地，也可以創造指標。在中國2006年進行稅費改革，地方政府投資農業基礎設施積極性下降，不能收費就不搞了。中央和上級政府投了大量水利設施，水利設施就不能運轉了。如果農地整理形成耕地遮抵建設用地之，地方政府把農地整理好，農村不僅新增耕地，解決農業基礎設施建設和給城市創造建設用地指標的一個方法。