巴曙松(微博)

　　在房地產(chǎn)調(diào)控政策不加碼前提下，下半年房地產(chǎn)投資有望企穩(wěn)回升。這種判斷的變數(shù)來(lái)自于房?jī)r(jià)的局部性、階段性反彈引發(fā)更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策力度加碼。如果這種情況出現(xiàn)，房地產(chǎn)投資預(yù)計(jì)會(huì)繼續(xù)回落，增速可能回落到10%以下，這需要在房地產(chǎn)以外的投資領(lǐng)域以及內(nèi)需領(lǐng)域采取更有力度的舉措，來(lái)對(duì)沖房地產(chǎn)投資回落對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的負(fù)面影響，促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)的企穩(wěn)回升。

　　下半年值得關(guān)注的走勢(shì)是：兩次降息的效應(yīng)、被抑制需求的自然釋放和季度性因素的疊加，是否可以在房地產(chǎn)調(diào)控政策基調(diào)沒(méi)有明顯改變的前提下，平穩(wěn)推動(dòng)房地產(chǎn)成交量增速由負(fù)轉(zhuǎn)正、觸底反彈。

　　基于當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)于高房?jī)r(jià)和財(cái)富分配負(fù)面影響的謹(jǐn)慎態(tài)度，預(yù)期下半年房地產(chǎn)調(diào)控政策的基調(diào)不會(huì)出現(xiàn)明顯變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整動(dòng)力和波動(dòng)將更多地來(lái)源于自發(fā)性的、階段性的被抑制剛性需求的逐步釋放等，如果延續(xù)此前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的規(guī)律，則房地產(chǎn)銷量在二季度由負(fù)轉(zhuǎn)正基礎(chǔ)上有望在三、四季度企穩(wěn)回升。伴隨銷量的回升，從此前的房地產(chǎn)波動(dòng)規(guī)律看，房地產(chǎn)新開工和投資增速也有望在三季度觸底、四季度企穩(wěn)回升，全年房地產(chǎn)投資增速有望保持在15%至20%之間。

　　中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)15年的發(fā)展歷史上，累計(jì)有5年處于房地產(chǎn)市場(chǎng)改革試水和方案準(zhǔn)備完善階段，7年處于緊縮狀態(tài)，1年處于放松狀態(tài)，從這些歷史看，除非出現(xiàn)顯著的外部經(jīng)濟(jì)沖擊，不同程度的調(diào)控是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的常態(tài)格局，調(diào)控的決策邏輯則是平衡經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和財(cái)富分配、社會(huì)影響等。本輪調(diào)控的歷程顯示決策者的目標(biāo)取向可能已經(jīng)更為關(guān)注財(cái)富分配和社會(huì)影響，這也意味著決策者對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)回落更多地傾向于運(yùn)用房地產(chǎn)投資以外的帶動(dòng)工具和措施，當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控政策基調(diào)短期內(nèi)預(yù)計(jì)不會(huì)改變。

　　從中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展歷程看，中國(guó)的房地產(chǎn)周期更多體現(xiàn)出來(lái)的是一個(gè)典型的數(shù)量型周期而非價(jià)格周期。其一，2000年至2011年間，房地產(chǎn)新開工量擴(kuò)張7倍，成交量擴(kuò)張6.5倍，房?jī)r(jià)上漲2.5倍，而同期M2規(guī)模擴(kuò)大6.2倍，這意味著貨幣擴(kuò)張的效果主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)開工量和成交量而非房?jī)r(jià)的影響上。其二，與房?jī)r(jià)波動(dòng)相比，成交量波動(dòng)對(duì)中游產(chǎn)業(yè)鏈和整個(gè)生產(chǎn)結(jié)構(gòu)的影響更為顯著，能夠放大或收縮生產(chǎn)活動(dòng)，從而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)周期的起伏。

　　從中國(guó)房地產(chǎn)投資的區(qū)域分布來(lái)看，東、中、西部房地產(chǎn)投資占全國(guó)的比重大致為60%、20%、20%。從具體調(diào)整政策和影響看，由于2010年以來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)東部省市房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊更大，直接導(dǎo)致該區(qū)域房地產(chǎn)銷售和投資下滑的幅度更大，這也是2012年以來(lái)房地產(chǎn)投資回落的主要原因之一。然而，目前來(lái)看東部省市房地產(chǎn)銷售已率先于2012年一季度觸底，投資也將于二、三季度企穩(wěn)回升，但是考慮到中西部在三季度仍有較大可能維持當(dāng)前的下滑態(tài)勢(shì)，總體上，2012年的房地產(chǎn)投資在三季度企穩(wěn)、四季度回升的概率較大。