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魏尚進(jìn):人口比例失調(diào)導(dǎo)致房?jī)r(jià)飆升

“全球經(jīng)濟(jì)變局下的中國(guó)西部戰(zhàn)略”國(guó)際論壇于2012年6月27日在西安舉行。上圖為美國(guó)哥倫比亞大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授、NBER中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究組負(fù)責(zé)人魏尚進(jìn)。(圖片來(lái)源:新浪財(cái)經(jīng) 梁斌 攝)   “全球經(jīng)濟(jì)變局下的中國(guó)西部戰(zhàn)略”國(guó)際論壇于2012年6月27日在西安舉行。上圖為美國(guó)哥倫比亞大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授、NBER中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究組負(fù)責(zé)人魏尚進(jìn)。(圖片來(lái)源:新浪財(cái)經(jīng) 梁斌 攝)

  新浪財(cái)經(jīng)訊 “全球經(jīng)濟(jì)變局下的中國(guó)西部戰(zhàn)略”國(guó)際論壇于2012年6月27日在西安舉行。美國(guó)哥倫比亞大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授、NBER中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究組負(fù)責(zé)人魏尚進(jìn)在演講時(shí)稱(chēng),人口比例失調(diào)是導(dǎo)致房?jī)r(jià)飆升的重要因素。

  他稱(chēng)中國(guó)的男女比例已經(jīng)接近119:100,意味著大概九名年輕男性當(dāng)中就有一名無(wú)法找到老婆。當(dāng)某一個(gè)適婚的男性要準(zhǔn)備結(jié)婚的話,他的父母會(huì)很快意識(shí)到,財(cái)富是他們能不能結(jié)婚的重要因素,因?yàn)橐话銇?lái)講,有錢(qián)的人不會(huì)被剩下。而在財(cái)富當(dāng)中,房屋的價(jià)值是最為明顯的,這就導(dǎo)致很多人希望買(mǎi)房,因?yàn)橘I(mǎi)了房才可以表現(xiàn)出財(cái)富,找到老婆。

  另外在調(diào)查中發(fā)現(xiàn),有兒子的家庭買(mǎi)房的壓力比有女兒的家庭要大,在男女比例失調(diào)嚴(yán)重的地區(qū),有兒子的家庭壓力就更大了。

  以下為演講實(shí)錄:

  魏尚進(jìn):各位早上好,我離開(kāi)西安已經(jīng)很久了,非常高興這次回來(lái),在70年代的時(shí)候我父母是在第二軍醫(yī)大學(xué)工作,當(dāng)時(shí)整個(gè)第二軍醫(yī)大學(xué)從上海搬到西安,我沒(méi)有跟著來(lái),還在跟外祖母一起生活。當(dāng)時(shí)的西安和今天西安相比顯得有很大區(qū)別,當(dāng)時(shí)在西安街頭到處是馬車(chē),很容易看到馬車(chē),可能年紀(jì)小,同學(xué)們都不知道。今天要看馬車(chē)的話恐怕只能去兵馬俑看。

  我將會(huì)講一下房?jī)r(jià)飆升的問(wèn)題,大家都了解《蝸居》,這個(gè)電視劇是基于房?jī)r(jià)飆升的情況,大多數(shù)中國(guó)人沒(méi)有辦法負(fù)擔(dān)這個(gè)房?jī)r(jià),給中國(guó)人民造成很大壓力,在電視劇放完之前,這個(gè)電視劇已經(jīng)受到了監(jiān)管,不能夠再繼續(xù)播放。在中國(guó),房?jī)r(jià)和中國(guó)人的平均月收入之比非常高,在2005年達(dá)到80%,但是美國(guó)僅僅是50%,即使在美國(guó)經(jīng)歷2009年房貸危機(jī)之前已經(jīng)是這樣一個(gè)水平,中國(guó)政府出臺(tái)一系列措施控制房?jī)r(jià),中國(guó)東部海岸沿線這些城市房?jī)r(jià)得到了一些控制,有一些房?jī)r(jià)回到2009年之前水平。但是現(xiàn)在這個(gè)價(jià)格還沒(méi)有回到2008年以及2007年水平,所以房?jī)r(jià)也是很高的。

  我們必須要研究房?jī)r(jià)飆升后面到底是什么原因,可能有好幾個(gè)解釋?zhuān)幸恍┤苏f(shuō)房?jī)r(jià)飆升主要原因是投機(jī),在主要東部沿海城市可能有投機(jī)房產(chǎn)現(xiàn)象。但是中國(guó)有600多個(gè)城市,好多縣級(jí)城市等等,他們房?jī)r(jià)也有迅速的飆升的情況,那么如果僅僅是投機(jī)的話,這種解釋可能只是東部沿海大城市,并不能應(yīng)用到中國(guó)所有城市房?jī)r(jià)都飆升的現(xiàn)象里面去。還有人說(shuō)房?jī)r(jià)飆升其實(shí)非常好理解,實(shí)際上如果我們看一下中國(guó)城市化、都市化,有多少中國(guó)人從農(nóng)村到城市去工作,你就知道房?jī)r(jià)為什么會(huì)飆升,有這么多人到城市里面來(lái),工業(yè)化的程度這么高,非常自然的房?jī)r(jià)肯定會(huì)飆升,因?yàn)榇蠹覍?duì)于房子的剛性需求很大,我也想說(shuō)這一種解釋其實(shí)是不完整的,為什么呢,因?yàn)槎际谢牟椒ィ蛘吖I(yè)化的步伐,說(shuō)的是對(duì)于房子剛性需求上升的很快,會(huì)成為房?jī)r(jià)飆升的一個(gè)原因,但是并沒(méi)有解釋另外一個(gè)現(xiàn)象,在中國(guó)大多數(shù)的地方,房?jī)r(jià)和租金的差別也有一個(gè)非常大的增長(zhǎng),不僅僅是房?jī)r(jià)在上升,房?jī)r(jià)比租金要漲的快的多,所以這樣一個(gè)現(xiàn)象,如果僅僅是對(duì)于房子剛性需求的增加這樣一種解釋去解釋的話,實(shí)際上是不完整的。你如果對(duì)房子有這么大需求,為什么不能租個(gè)房子,也可以滿(mǎn)足你對(duì)房子的要求,所以雖然房?jī)r(jià)有很大上升,但是這個(gè)房?jī)r(jià)以及租金的增長(zhǎng)的步伐要慢的多這樣一個(gè)很大差別怎么去解釋呢。

  接下來(lái)的解釋是我想跟大家探討的,基于所有房?jī)r(jià)上升的分析,都是跟我的同事做出來(lái)的,剛才已經(jīng)講到了中國(guó)表現(xiàn)出非常明顯的男女比例的失衡,男多女少,這個(gè)比例實(shí)際上在以前,在適婚年齡18到20多歲,他們開(kāi)始考慮結(jié)婚,對(duì)于這個(gè)年齡段來(lái)說(shuō),男女比例如果讓自然來(lái)決定應(yīng)該是1:1,基本上應(yīng)該需要1:1,大部分世界國(guó)家都接近這個(gè)比例,但是在中國(guó)2002年開(kāi)始以來(lái),這個(gè)比例進(jìn)一步的失衡,進(jìn)一步拉大,今天已經(jīng)是119個(gè)男性對(duì)于100名年輕女性,這一種119:100的這個(gè)比例實(shí)際上就大概九名年輕男性當(dāng)中有一名就無(wú)法找到老婆,從數(shù)學(xué)上來(lái)講,他就沒(méi)有辦法找到老婆,你不知道是哪一個(gè),你的朋友或者是哪一些人,反正這九個(gè)人當(dāng)中有一個(gè)人找不到老婆,也不知道是誰(shuí),數(shù)學(xué)上有這個(gè)情況。

  這個(gè)跟住房?jī)r(jià)格優(yōu)什么關(guān)系呢,這個(gè)其實(shí)也是很重要的因素,也就是說(shuō)我們所觀察到的房?jī)r(jià)飆升很重要的原因,這也是政策需要考慮的因素。當(dāng)某一個(gè)適婚的男性要去準(zhǔn)備結(jié)婚的話,他們都會(huì)很擔(dān)心,如果我的兒子變成剩男或者沒(méi)有辦法找到老婆,父母會(huì)非常擔(dān)心,所以很快意識(shí)到,其實(shí)相對(duì)的財(cái)富是他們能不能結(jié)婚的重要因素。有錢(qián)的人一般來(lái)說(shuō)不會(huì)被剩下,中國(guó)是這個(gè)情況,我想幾百前年也是一樣,在其他國(guó)家也是這樣的。

  我們?cè)趺礃咏鉀Q這個(gè)問(wèn)題呢,比如提高儲(chǔ)蓄率,比如說(shuō)像父母為子女來(lái)進(jìn)行儲(chǔ)蓄,這是一種方法,但是我們想講的是在中國(guó)買(mǎi)房或者是相對(duì)比較貴的一套房子是一種途徑,或者其他的財(cái)富組成。也是在婚姻市場(chǎng)當(dāng)中,要能夠有錢(qián),而且能表現(xiàn)出你有錢(qián),這個(gè)對(duì)于這個(gè)家庭的男孩子是很重要的,所以財(cái)富當(dāng)中,房屋是特別重要的,因?yàn)榉课莺苤庇^,一眼可以看得到,而且對(duì)于女孩父母,如果直接問(wèn)你有多少存款,能不能把這個(gè)存折給我看一下,這個(gè)問(wèn)題有點(diǎn)問(wèn)不出口,但是中國(guó)父母還是很有辦法向?qū)Ψ秸故矩?cái)富的,總的來(lái)說(shuō)有沒(méi)有一套房,這個(gè)問(wèn)題問(wèn)得出口,所以房屋往往成為你這一家財(cái)富程度很好的代表。所以這個(gè)就實(shí)際上導(dǎo)致很多人希望買(mǎi)房,買(mǎi)了房才可以表現(xiàn)出財(cái)富,找到老婆,這就可以解釋出在現(xiàn)代男女性別失調(diào)進(jìn)一步上升,自有房屋的需求也在上升,而房屋的供應(yīng)比起相對(duì)來(lái)說(shuō)彈性比較小,所以這就導(dǎo)致房?jī)r(jià)也有此而不斷的推高。另外有兩個(gè)可以預(yù)見(jiàn)的地方,也可以讓我們理解現(xiàn)在房屋市場(chǎng)上面的現(xiàn)象。

  第二點(diǎn)這個(gè)解釋也可以幫助我們理解,我們可以看一下房屋價(jià)格跟租金價(jià)格增幅比例,年輕男性如果他說(shuō)我這一套房是我自己買(mǎi)的,或我父母買(mǎi)的,而且可以過(guò)戶(hù)給我的,他如果這么講是很不一樣的,如果他說(shuō)這個(gè)房是租的,這個(gè)話相比分量完全不一樣。對(duì)于配偶爭(zhēng)奪,或者婚姻比較的時(shí)候,這個(gè)時(shí)候分量完全不一樣,所以很多人不會(huì)談到這一點(diǎn),其實(shí)他們房屋平均面積,就是自有房屋面積,其實(shí)在近年來(lái)也在大幅提高,大概來(lái)說(shuō),每人的占房面積在過(guò)去也在上升,也在增加,這一點(diǎn)很容易理解,如果你要從對(duì)房屋的需求很解釋?zhuān)菍?shí)際上是自然的,因?yàn)檫@是一種攀比,婚姻市場(chǎng)當(dāng)中要攀比,這也是一個(gè)很自然的攀比條件,你要展示炫耀你的財(cái)富的時(shí)候,房屋大小也是其中一個(gè)攀比的要素,這也促進(jìn)對(duì)房屋需求,對(duì)自有房屋一方面供應(yīng)沒(méi)有足夠彈性,導(dǎo)致這個(gè)房屋單價(jià)上升,同時(shí)房屋的人均面積也在增加,所以這是一個(gè)理論,但有沒(méi)有證據(jù)呢,實(shí)際上剛才講的是一些理論。

  我給大家看一些證據(jù),首先有一句常見(jiàn)的話,中國(guó)人都知道,房?jī)r(jià)上漲主要是丈母娘的功勞,2010年中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)有這么一個(gè)標(biāo)題,他說(shuō)現(xiàn)在已經(jīng)證明了丈母娘確實(shí)推高了房?jī)r(jià),我每天說(shuō)到這句話臺(tái)都是一片笑聲,這句話既對(duì)也不對(duì),說(shuō)他對(duì)吧,這些講的都表明丈母娘她們議價(jià)能力比較高,他們女兒奇貨可居,年輕男性要過(guò)丈母娘這一關(guān)不容易,但是也不對(duì),這種現(xiàn)象并沒(méi)有反映中國(guó)文化,中國(guó)20年前、50年前都不是這樣的,實(shí)際上適齡男女他們其實(shí)并沒(méi)有對(duì)房屋有這么強(qiáng)烈追求,這是因?yàn)槲覄偛沤忉尩睦碚摚?5年前或10年以前,其實(shí)婚姻市場(chǎng)的男女失調(diào)不明顯,所以不管是男方和女方,跟今天來(lái)說(shuō)他們尋找對(duì)象的難度跟今天不一樣,這主要是最近這些年男女比例失調(diào)引起的問(wèn)題。

  雖然中國(guó)整體來(lái)說(shuō)在男女失調(diào)比例整體的大幅變化,我們剛才說(shuō)119:100但這個(gè)比例還是在不同的空間上有一個(gè)嚴(yán)重的不一致,有一些地區(qū)它的男女比例非常嚴(yán)重,有一些情況有一些省份可能是甚至到137:100,或者說(shuō)六分之一男性結(jié)婚無(wú)望,但是有一些省份低于國(guó)家平均值,所以在空間上也不平衡,當(dāng)然時(shí)間上也不平衡,這個(gè)可以讓我們檢驗(yàn)一下剛才講的理論。中國(guó)房屋市場(chǎng)在空間上是有區(qū)別的,比如說(shuō)你有一個(gè)兒子,要蓋房,否則這個(gè)兒子基本上你就不用指望媒婆上門(mén)了,所以這個(gè)家庭就要準(zhǔn)備給小孩蓋房的錢(qián),在童年的時(shí)候就要蓋房,女性也是有壓力,但是對(duì)于兒子來(lái)說(shuō)蓋房習(xí)俗更嚴(yán)重一點(diǎn)。比如說(shuō)在城市里面就要租房或者買(mǎi)房。這兩個(gè)男女在談戀愛(ài),但是他遲早到一定程度上問(wèn)你有房嗎,然后這個(gè)時(shí)候父母可能就得給兒子買(mǎi)套房。你可以去看一下我剛才講的這個(gè)故事,在多個(gè)角度來(lái)觀察,我們剛才舉了幾個(gè)數(shù)據(jù)上的例子,我們這些數(shù)據(jù)實(shí)際上都是非常明顯的,統(tǒng)計(jì)上也是有效的。

  第一點(diǎn)就是有一個(gè)兒子的家庭他如果生活在不同的區(qū)域,比如說(shuō)在一個(gè)男女失調(diào)特別嚴(yán)重的地區(qū),一般來(lái)說(shuō)他們都希望能夠相應(yīng)買(mǎi)一套比較體面的房子,這當(dāng)然要看你是不是有一個(gè)未娶的兒子,和你這個(gè)地區(qū)男女比例問(wèn)題。大部分情況下有兒子的家庭其實(shí)買(mǎi)房的壓力要大于有一個(gè)女兒的家庭,但除此以外,我們還看只有兒子的家庭,并不是說(shuō)所有有兒子的家庭買(mǎi)房壓力都是一樣,因?yàn)槟闵谑裁吹貐^(qū)也很重要,你所在的什么地區(qū)買(mǎi)房壓力不同,如果有兒子家庭生活在男女失調(diào)比較嚴(yán)重的地區(qū),男性更加偏多的地區(qū),買(mǎi)房的壓力也就更大一點(diǎn),這個(gè)可以用數(shù)據(jù)進(jìn)行驗(yàn)證,這個(gè)數(shù)據(jù)可以細(xì)細(xì)的看。所以不光是有兒子的家庭有買(mǎi)房壓力,如果所在地區(qū)男性嚴(yán)重多于女性買(mǎi)房壓力更大一點(diǎn)。這個(gè)數(shù)據(jù)上表明非常清楚,其實(shí)跟租房來(lái)說(shuō)很明顯表現(xiàn)出一個(gè)對(duì)比。這是另外一個(gè)曲線圖表現(xiàn)我剛才講的觀點(diǎn),我們看房屋價(jià)格,四種不同家庭,左邊這張圖是四種家庭,而這四種家庭的房?jī)r(jià)和收入比例,有錢(qián)家庭買(mǎi)的房子大一點(diǎn)、貴一點(diǎn)這個(gè)很自然,不會(huì)覺(jué)得奇怪,但是有意思的是你看到在四種類(lèi)型家庭當(dāng)中的區(qū)別,如果家里有兒子在某一種收入情況下,你可能會(huì)買(mǎi)一個(gè)更大更貴的房子。第二個(gè)藍(lán)色和紅色的區(qū)別是,紅線是指這種家庭所在地區(qū),他的男女失衡比例特別嚴(yán)重的,藍(lán)線是相對(duì)均衡一點(diǎn)的地區(qū),你就可以看到區(qū)別了。

  這些家庭如果處在紅線是男女失調(diào)比較嚴(yán)重的地區(qū),一般來(lái)說(shuō)都要買(mǎi)大一點(diǎn)的房子。另外可以看到,如果說(shuō)有兒子的家庭要買(mǎi)房子的話,顯然我們就要問(wèn),這個(gè)是不是就真的能夠推高房?jī)r(jià)呢。同樣一個(gè)原因,因?yàn)槟信д{(diào)所以有兒子的家庭可能就有壓力要去買(mǎi)一個(gè)大點(diǎn)的房子,但是這樣會(huì)不會(huì)導(dǎo)致有女兒的家庭可以有一個(gè)抵消的作用。他們對(duì)房屋需求能不能降低,這個(gè)現(xiàn)在沒(méi)有答案,所以我們就這一方面多做一些研究。

  再給大家看另外一張圖表,不同城市現(xiàn)象,我們把所有家庭都分析一下,他們所表現(xiàn)出來(lái)的行為方式是不是一樣的。房?jī)r(jià)以及收入的比例在不同地區(qū)是不是一樣,因?yàn)槲野l(fā)現(xiàn)這個(gè)趨勢(shì)是一樣的,無(wú)論大家接受的教育經(jīng)濟(jì)狀況怎么樣,這種趨勢(shì)都是一樣的,左邊這張圖表給大家顯示的是農(nóng)村地區(qū)、邊遠(yuǎn)地區(qū),右邊是城市地區(qū),研究的是結(jié)婚年齡的男女在房?jī)r(jià)以及收入比例方面的走向。這個(gè)坡度是非常相似的,這是非常強(qiáng)有力的證據(jù)告訴我們,房?jī)r(jià)以及收入比例的不平衡,還有性別數(shù)量的不平均,進(jìn)一步造成房?jī)r(jià)的上漲,以及造成收入比例的進(jìn)一步不平衡,會(huì)有什么樣影響呢?我們的預(yù)測(cè)告訴我們,大概30%,或者是房?jī)r(jià)飆升跟性別比例失調(diào)有關(guān),也就是30%的房?jī)r(jià)飆升背后的原因都是人口比例的失調(diào)。所以如果我們沒(méi)有注意到人口性別比例的失調(diào),沒(méi)有研究這種性別問(wèn)題的話,也可能在控制房?jī)r(jià)方面也不會(huì)收到一個(gè)根本性的效果,還是需要花費(fèi)一些時(shí)間。

  從另外一方面講,如果我們不采取措施的話,那十年之后我們還會(huì)面臨一個(gè)高儲(chǔ)蓄率,以及這個(gè)高房?jī)r(jià)的問(wèn)題,還會(huì)受到它的困擾,謝謝。