面對繼續調控的聲音，樓市前景如何？房價降幅幾何？房地產理論界爭論不休，百姓更是摸不著頭腦，如何理解宏觀調控對購房需求的影響，如今的房價還會繼續下降還是很快反彈？市民買房究竟該何時出手？

　　為了解決這些困擾著購房人的問題，法晚《家尚周刊》特地邀請了房地產業界的“名嘴大腕”，通過版面“圓桌”探討百姓關心的話題，我們的記者通過連線、走訪和整理素材，讓這些專家們就我們關心的問題展開討論。

　　針對“普通市民何時買房”、“現今房價究竟是否還會降”等話題，各位“名嘴”的觀點并不一致，“樓市投資有風險”，做主的還是您自己。

　　2012 中國樓市“降”字當頭

　　樓市調控持續了一年多，房價總算止住“瘋長”勢頭，“降價”之聲此起彼伏，不管是“真降”還是“噱頭”，無疑調控的效果已經顯現。中央經濟工作會議為2012年的樓市調控也已定下基調：“堅持房地產調控政策不動搖”，         雖然可能會有微調出現，但可以預計，2012年年初的樓市絕不會暖和，冬天還將繼續。無論是政策影響還是市場預期，“降”字還將成為主流。

　　限購令是高房價的大殺器，目前，北京、上海、廣州、深圳等城市帶頭表態將繼續執行限購政策，不出意外，后續還將有大量城市跟進表態，也就是說，未來一段時間里，限購依然存在，政策依然偏緊，這樣一來，房價反彈的希望就很渺茫了。

　　“限購”、“限貸”不會退出，開發商的日子就將繼續難過。開發商的資金來源無非“銀行貸款”和“銷售回款”，“限貸”堵死了貸款之路，“限購”又遏制了回款之門。資金緊張之下，開發商無法控制貸款，所以只能靠“降價求量”來加速回款，這是“降”的最主要原因。

　　當前情況下，只要政策不松，房價反彈的機會很小，中國的通脹形勢還將繼續，通脹之下房價不漲其實就等于在降，更何況真降呢？這一點也可以為房價下跌做些佐證。

　　只要政策不放松，2012年樓市就將繼續低迷，開發商要看清形勢，“深挖洞、廣積糧”，加快銷售，以價換量，現金為王。樓市將告別暴利，開發商最好不要對調控放松抱有幻想，須知樓市低迷之下“快跑者生，慢走者亡”。

　　我們注意到，從2011年11月底存款準備金率突然下調，到12月人民幣驚現連續12日罕見跌停，緊接著央行出手干預匯市。伴隨著“做空中國”勢力的“興風作浪”，熱錢出逃跡象進一步加劇，而央行顯然已經意識到問題的嚴重性，并采取措施應對“做空”，堅持限購令凍住樓市即是其中之一。

　　假設“限購令”放松，樓市里大規模的資金得以迅速解凍，并被“國際做空”勢力蓄意流出，將會使中國數十年積累的外匯儲備慘遭劫難。因此，限購令不僅關乎房地產，更關乎經濟命脈，盡管地方政府會使出百般力氣試圖放松，但無疑在這種艱險對決時刻，左右衡量之下，限購令仍舊不會輕易放松，房價會隨之一點一點陰跌下去。

　　賈臥龍

　　香港太平洋國際投資集團首席執行官

　　過度悲觀和過度樂觀都不可取

　　迷茫，是2012年開局樓市的主要特征，業內不少人士看空2012年的樓市，最悲觀的聲音說是降價30%，而瑞銀則預測，2012年上半年，房價會繼續下跌5%~20%，似乎樓市降價已經成為共識。我們之前認為樓市會調整，主要是基于信貸政策的收緊和調控政策的影響，信貸收緊卡死了房企和購房者的喉嚨，而限購令則掐死了投機。

　　不過，無論如何，中央調控樓市只是在防止經濟泡沫化，而非要打死房地產。房地產還是有需求的，而且空間還非常大。鑒于中國房地產的支柱性地位，房地產在調整后，還會繼續有著亮色的表現，當然，這種表現不一定非是價格暴漲。獲取平均利潤，是任何一個行業的趨勢。

　　影響中國樓市最大的因素是信貸，2012年信貸可能會有所松動。前一年信貸相對卡得比較死，高利貸進入樓市。很多高利貸資金之所以能夠成功聚集，很大程度上是房地產企業的需求推動，而且，理財產品的火爆的主要去向也是房地產。因此，2012年的信貸水龍頭可能會有所松動。

　　報道顯示，2012年1月的前三個工作日，工農中建四大行投放了500多億人民幣新增貸款，相較2009-2011年1月份的兇猛投放，稍顯溫和。據稱，與前三個年度類似，2012年1月新增貸款大增并突破萬億或并無懸念，綜合中金公司和其他多家券商的預計，2012年信貸規模估算在8萬億到8.5萬億。

　　我們的意思是，信貸的主要問題在于結構問題，如果不解決畸形的放貸模式，流動性問題就難以解決。一收就死，一放就爛是這種模式的典型特征。我們認為，要保證房地產企業的合理需求，讓房地產回歸到實業的本身，才是當前樓市調控的目標。

　　在股市權重中，房地產股和銀行股權重最大，如果樓市蕭條，股市可能也不會好到哪里去。

　　再次重申樓市調控的目的，我們認為，如果真正的讓樓市回歸實業本身，首先就是要理清期間重復征稅和各種變相的稅費，其次是要遏制地方政府經營土地的沖動，再次就是信貸結構要合理調整，從外圍層面上來說，貨幣少超發，投機才不會那么猖獗，多努力提高生產率，而不是熱衷于搞金融游戲。

　　2012年樓市可能還會繼續低迷，但不會一直低迷下去，最起碼在成交量上可能會有所改觀。如果不帶有價值判斷，只是根據市場情況來說，過度樂觀害死人，過度悲觀也會使人失去很多機會。

　　為2012年樓市總結一句：房價漲跌一線間，關鍵就看信貸量。樓市興衰十年事，要看土地稅費怎么辦。

　　朱大鳴

　　上海春之聲集團董事長

　　自住型購房者  2012是良機

　　展望2012年，房地產市場基本走勢是可以預判的：市場總體偏冷，上半年慣性下行，下半年觸底后試探性復蘇。在政策總體偏緊的情況下，很難期望樓市還會出現類似2009年那樣的絕地大反攻。2012年新建商品住宅成交量，依然不樂觀，2011年主要是大城市成交萎縮，2012年將會傳遞到三四線城市。

　　價格下跌的持續時間，將會超過2008年下半年至2009年一季度那一輪調整，2012年上半年以下跌為主，下半年可能轉為陰跌、盤整，也有可能由跌轉漲，這存在較大的變數。

　　對于已經來臨的2012年，購房者該何去何從？平時，總有人喜歡問如何購房，這實在是一個復雜的問題，永遠沒有標準答案！房屋最重要的兩個特點：不動產、異質性。每套房子的空間位置都具有唯一性，都具有獨特的產品內涵，無法拷貝。

　　購房需求同樣具備上述兩個特征，只是程度稍弱。每個家庭購房的目的、要求都不可能完全一樣，即便同樣是預算100萬的房產，也對地段、區域、品牌有不同傾向。

　　我們可以從購房時機上，做些大致的判斷。首先，2012年將是過去兩年和未來幾年罕見的入市良機，房價總體維持下跌態勢，尤其是上半年，多數一二線城市的實際水平(區別于成交均價)，即你可以買到的房價，將會回到2010年上半年，甚至是2009年下半年的水平。少數新盤的價格，極端情況回到2009年初的水平。

　　另外，下半年房價會觸底回升，2013年將會步入上行通道。全年皆是較好的購房時機，但具體是哪個季度更好些，還須走一步看一步。

　　其次，從購房需求的性質分析。2012年，對于短線投機需求，基本沒機會。對于長線投資需求，仍可適當購房，雖然未來五至十年，不可能重現2004年——2010年房價平均漲幅，但肯定將是正增長，必定會跑贏CPI，甚至略超GDP增幅。

　　對于自住需求，購房的主要目的是改善生活環境，不必太在意房價波動，幸福是第一位的，應該抓住難得的購房時機。

　　文/特稿記者  蔣舉

　　楊紅旭

　　上海易居房地產研究院副院長

　　房地產調控再難也應堅持到底

　　經濟改革無捷徑可走，詩意的浪漫無法解決迫在眉睫的經濟轉型難題。對于中國而言，經濟面臨雙重困境：歐美債務危機導致出口下降，而國內需求短期內無法大幅提振；積極的財政政策可以拉動投資，進而拉動GDP增長，但積極的財政政策將面臨債務高企、通脹上升的天花板。

　　經濟在夾縫中生存有兩層含義：第一，政策的騰挪空間很小，稍不小心就會“墮入地獄”或者遭遇玻璃天花板；第二，所有的行業、企業日子都不太好過，以往寄生在制造企業身上獲取高額利潤的資源性行業、壟斷性行業，甚至包括充當資金掮客的金融機構，都難以恢復鍍金時代的風光。

　　房地產調控必然拖累經濟增長，但再困難，房地產調控也應該堅持到底。目前的這一輪調控關系到中國經濟發展的大局，關系到地方財政改革，只能成功不能失敗。

　　中國的房地產泡沫需要抑制。從房價收入比、租售比以及房地產總市值占GDP的比例來看，中國的房地產泡沫不可持續，如果不主動調控，必然成為引爆未來中國實體經濟與金融的炸彈。

　　為了追求經濟增速，此前的房地產調控屢屢折戟沉沙。2010年之前，中國的房地產市場大約兩三年就經歷一輪調控，但從來沒有調控到底的先例。由此造成的結果是，房地產調控短期化，市場預期混亂，中國宏觀經濟周期隨之變化，市場投機心態越來越嚴重。

　　2008年房價下跌，媒體披露深圳出現過停止繳納按揭貸款的小高峰，最后靠貨幣寬松和房價上行才得以解決。因此，房價在逐漸下行中去除價格泡沫，是調控成功的基礎。急功近利地希望畢其功于一役，當房價同比大幅下跌，造成資產負債表退化，最終將危及此輪房地產調控的效果。

　　2011年，托上半年房地產銷量的福，房地產企業可以維持全年業績，而2012年冰山融化，無法容身。2011年下半年房地產成交量環比大幅下降，導致房地產企業2012年能夠確認的收入下降，自有資金下降，融資渠道收窄、融資成本上升就會成為卡住房地產企業脖子的兩把大鉗子，房地產企業的投資意愿也就更低，由此形成緊縮循環。

　　對一些產品線單一、以豪宅為主、不肯降價換銷量、在價格上較為傲慢的企業來說，2012年會是非常難過、不堪回首的一年，有可能在本輪調控中被重組，失去獨立的生存空間。房地產企業將進行一次大洗牌，企業分化趨勢更為明顯，進入“大魚吃小魚”時代，也就是進入房地產企業產權并購重組高峰期。

　　對于購房者而言，剛性需求占據主導，考慮的是個別樓盤的性價比，而不再是房地產的整體投資收益。

　　葉檀(微博)

　　知名財經評論員

　　房地產低谷后或將暴漲

　　中國房產行業的黃金十年已經過去，以后將是白銀三十年，三十年過后才會是銅鐵時期。但我認為房產市場低谷后將會暴漲，迎來一個前所未有的景象，在未來五年將會翻一番。

　　整體的中國樓市，還有三十年的高速增長時期，還有白銀三十年。我一直有一句話，房地產黃金十年結束了，我說從白銀三十年開始，還有青銅五十年、黑鐵一百二十年，只要有人類就會有對房地產的需求。

　　鑒于大家都喜歡孤立地說房價，雖然我們看到價格已經降到一定幅度，但我敢大膽地說，北京房價沒有太多降價空間了。

　　從房價構成來看，組成房價總成的諸多因素，建安成本、人工工資、土地成本和稅費，哪個能降？理論上還有活動余地的就是土地的價格，而近期出臺和即將出臺的土地管理法規和拆遷法規，都會導致拆遷成本更高，拿地更貴。

　　稅費能減少嗎？現在看來沒有跡象，即使減免部分，也不足以導致房價的根本變化，而建材、人工等費用都是一路看漲，降價又從何而來呢？

　　1998年房地產市場化改革，但真正開始是在2003年，不到十年的發展歷程，補的是50年的欠債。再就是前期有過大規模的福利分房，還有土地改革，實際上大部分老百姓都有了住房。自有居住率農村93%多，城市88.2%，水平相對比較低。

　　房地產的發展是城市化大規模拆遷，給居民回遷房、拆遷房，給現金或房子的補償，城市居民并不缺房，而且很多居民都有三四套房。

　　實際上真正消費商品房市場的、通過市場渠道買房的就是富裕人群。原來給的房子太小，出現了改善性住房需求。這些富裕人群為城市建設作了很大的貢獻，這部分人絕對應該是中國城市建設的功臣，直接推動了中國城市住房水平的提高。而只有通過商品房的熱賣，才能保證棚戶區、舊城改造的順利進行，真正保證保障房的實現。

　　有人說普通北京市民買不起房，但是我認為從最初開始，商品房就跟普通人的工資脫鉤。每年大規模的城市建設，老市民得到的拆遷改造、補償收入，根本就沒有算到居民總收入里面去。有的人可能工資一千塊錢，住的房子價值上千萬，不是還有開著奧迪掃大街的案例嗎？工薪階層可以先從市區中心的二手舊房買起，有條件了，二手房出租，替你還大房的月供，或者35歲以后去買房。

　　現在是不理性需求造成了供需的嚴重失衡，四億80后、90后都想買房，而且都想到京滬買房，本身就是癡人說夢。按自己的能力擁有安心的家就夠了，所謂安居才能樂業。

　　陳寶存

　　全國房地產經理

　　人聯盟副秘書長

　　最危險的是2013年

　　我不覺得2012年房地產商就過不下去了，但是2012年如果不做調整，2013年一定出問題。最危險的是2013年。

　　2011年土地購置量少，房子賣不動并且庫存量較大，由于資金的原因，2012年土地購置量也很難上行，一旦房屋銷售再上不去，雖然不會大面積垮塌或者崩盤，但開發企業2013年土地購置就保證不了，到時出現問題就連堵都堵不住。

　　從此前的調控情況來看，雖然“國八條”里也提到要增加供給，但實際上，如果扣除了一千萬套保障性住房，2011年的商品房從9月份開工就是負的。如果在2012年繼續嚴控，再想增加供給也不可能。同時，2011年土地成交基本上和2009年差不多，都是負的。

　　土地如果是負的，開工如果是負的，現在開始政策刺激都來不及。為什么刺激都上不去？一是房地產市場本身的周期運行規律，市場的調整和反轉至少需要6-8個月的時間，此前的幾次調整也證明了這一點；二是開發商的錢都壓在房子上，無力買地并進而保證市場供給。

　　舉個例子，2009年2月份政府開始刺激房地產，但2009年土地仍然是負增長，因為開發商沒錢買地，大部分錢都在房子上，必須把房子銷售出去才能變成錢，因此一直到了2010年才增加了土地的交易。

　　因此，雖然2010年是連續五六年以來投資和到位資金相比最高的，但是市場目前的情況與以往雷同，2012年的情況就是2009年的翻版，開發商所有的錢都壓在房子上，如果房子變不成錢，就沒有地，最危險的是2013年。

　　如果現在不為了2013年的情況做預調，到了2013年就來不及了，因為沒有6-8個月的時間，市場是調整不過來的。因此，我不覺得2012年房地產商就過不下去了，但是2012年如果政策不做調整，2013年一定出問題。我想提出警告的就是現在怎么看2013年？

　　不能把調控目的解釋為僅僅解決房價問題。首先要看房價下降的目的是什么？是為了防止通脹？是為了消滅泡沫？還是為了讓大家買得起房？這三個問題有不同的解決辦法。

　　如果是為了讓買不起房的人買得起，那可以減稅；如果是要解決泡沫問題，需要從地價、稅收開始，統一解決。

　　另外，不應該所有城市的房價都往下降，大中小城市之間差別非常大，大城市城市化率基本達到了59%，接近60%；中等城市有不到40%的城市化率；小城市只有不到30%的城市化率。很多開發商向三四線城市轉移，就是因為那些地方城市化率低。

　　凡是城市化率低的，是以住宅建筑為主；凡是城市化率高的，是以商業建筑為主。三四線城市的房價是往上升的，但現在所有輿論都在講，不管什么城市都往下降，那就變成誤導了。

　　任志強(微博)

　　華遠集團董事長

　　文/特稿記者 蔣舉